1 Что отремонтировать в МКД по программе капитального ремонта

Урок 1. Что отремонтировать в МКД по программе капитального ремонта

В этом курсе два урока. В первом уроке разграничите работы текущего и капитального ремонта. Определите объем работ и услуг в зависимости от размера взносов. Составите перечень работ и услуг по капитальному ремонту.

Во втором урокеразберетесь, как внести изменения в региональную программу по инициативе УО.Добавите в региональную программу больший объем работ.

Как разграничить текущий и капитальный ремонт

Как правило, к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей. Их выявляютв ходе повседневной эксплуатации и при проведении проверок и других профилактических мероприятий.

К капитальному ремонту относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными. Такая позиция сформулирована в письме Минстроя от 27.02.2018 № 7026-АС/08 "Об определении видов ремонта".

По программе капитального ремонта можно выполнить только работы в отношении общего имущества МКД.

***

Капитальный ремонт позволяет устранить неисправности всех изношенных элементов здания и оборудования, поддержатьобщее имущество в работоспособном состоянии с соблюдением характеристик надежности и безопасности МКД.

Например, работы по установке или замене ИПУ не могут быть отнесены к капитальному ремонту общего имущества в МКД (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.09.2017 № Ф01-4158/2017 по делу № А28-14668/2016).

При составлении перечня работ по капитальному ремонту ориентируйтесь на Методические рекомендации Госкорпорации от 15.02.2013.

От чего зависит объем работ по капитальному ремонту

Объем работ в рамках программы капитального ремонта МКД, зависит от размера взносов собственников.

Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств фонда финансируются только обязательные работы, определенныеЖК и актом субъекта РФ.Перечень работ иуслуг покапитальному ремонту МКД включаетшесть видов обязательных мероприятий:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента МКД.

Размер минимального взноса накапитальный ремонт МКД устанавливается науровне субъектовРФ (ч. 1ст. 166ЖК).

Полный перечень работ покапремонту ввашем регионе составьте сучетом региональных нормативно-правовых актов. Власти субъектаРФ могут дополнить перечень работами иуслугами:

• по утеплению фасада,
• переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,
• устройству выходов на кровлю,
• установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг,
• установке ОДПУ и узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа.

Перечень дополнительных работ открытый. По решению органа государственной власти субъекта РФ он может быть дополнен и иными услугами, и работами(ч. 2 ст. 166 ЖК). 

Исходя из региональной практики, к работам по капитальному ремонтуотносят:

• ремонт выходов из подъездов здания (крыльца), из подвалов и цокольных этажей;
• ремонт трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, предназначенных для обслуживания одного МКД;
• ремонт элементов благоустройства (отмостки здания, детских, спортивных площадок) в границах земельного участка, на котором расположен МКД (Закон Саратовской области от 25.03.2013 № 36-ЗСО).

К услугам и работам по капитальному ремонту в некоторых регионах относят устройство пандусов для маломобильных групп населения (Постановление правительства Тульской области от 28.12.2015 № 612), обследование технического состояния дома и его элементов, инженерных систем специализированной организацией (Закон Нижегородской области от 28.11.2013 № 159-З)

Если собственники примутрешение увеличить размервзноса, то за счет суммы превышения можнофинансироватьлюбые иные услуги и работы по капитальному ремонту МКД, погашатькредиты и займы на дополнительные услуги и работы(ч. 3 ст. 166 ЖК).

Для принятия решения о превышении минимального взноса необходимо 2/3 голосов собственников помещений в МКД (ст. 46 ЖК).

***

Как определить перечень услуг и работ по капитальному ремонту

Чтобы определить перечень услуг и работ в рамках программы капитального ремонта для конкретного МКД, рекомендуем выполнить пять шагов.

1. Изучите переченьобщего имущества МКД, региональные документы, Госты, Методические указания.Определитевозможность отнесения работ к капитальному ремонту.
2. Проведите необходимыепредварительные обследования состояния МКД, зафиксируйтерезультаты в актах.Акты подписывают участники обследованияМКД, а утверждает руководитель УО.
3. Ознакомьтесь с региональной программой капитального ремонта. Так, судом признано правомерным проведение работ по облицовке сайдингом фасада, при том, что региональной программой был предусмотрен частичный ремонт и восстановление фактурного слоя фасадов (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.04.2019 № Ф04-1221/2019 по делу № А70-11000/2018)
4. Определите, могут ли отдельные работы быть выполнены как необходимые сопутствующие основным работам. Например, суд признал, что работы по оштукатуриванию и окраске внутренних стен лестничной клетки подъездов в районе оконных блоков МКД выполнялись как сопутствующие работы при установке оконных блоков при замене окон (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.08.2019 № Ф07-9335/2019 по делу № А05-12952/2018)
5. Зафиксируйте детальный перечень работ и услуг по капитальному ремонту в решении общего собрания, с учетом техобследования. Так, суд указал, что не представлено надлежащих доказательств того, требуется ли модернизация лифтов, их замена, или возможна дальнейшая эксплуатация в течение определенного срока (определение Верховного суда от 27.12.2018 № 306-ЭС18-21982 по делу № А57-12411/2017)

Таким образом финансирование работ не будет оспорено, а УО не привлекут к ответственности за нарушение своих обязанностей по договору управления.

 Главное в уроке:

1. Капитальный ремонт обеспечивает поддержание общего имущества в работоспособном состоянии с соблюдением характеристик надежности и безопасности МКД.
2. Объем работ в рамках программы капитального ремонта МКД зависит от размера взносов собственников.
3. Чтобы определить перечень услуг и работ в рамках программы капитального ремонта для конкретного МКД выполните пять рекомендуемых шагов.