Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

7 способов увеличить доходы управляющей компании

 Большее число людей из больших городов проживают в многоквартирных домах, которые надо содержать в надлежащем виде и регулярно ремонтировать. За управление многоквартирными домами могут отвечать ТСЖ, собственники или управляющие компании (УК).

У каждой из упомянутых организаций есть собственный бюджет, куда входят все расходы и доходы.

Про доходы управляющей компании

 Доходы управляющей компании – это совокупность следующих платежей:

В Налоговом кодексе прописано, что выделяемое целевое финансирование – это не доходы управляющей компании, это могут быть:

 Управляющая компания – это коммерческая организация, следовательно, ее деятельность может поощряться денежными выплатами.

Договор управления регламентирует сумму и порядок получения таких вознаграждений, обычно компания сама начисляет их себе: она удерживает установленный процент от общей суммы платежей (но не больше 10% от общего тарифа на содержание и текущий ремонт дома).

В числе расходов компаний выделяют  расходы на проведение ремонтных работ в жилых помещениях.

В собственности владельца квартиры есть стояки водоснабжения, системы вентиляции, отопления и газоснабжения, являющиеся общедомовым инженерным оборудованием, которое управляющая компания должна содержать в исправном состоянии.

 Если оно было сломано, то ремонт тоже будет проводить организация (а это статья расходов, не относящаяся к оплате коммунальных услуг).

 Обязанности управляющей компании:

  Расходы на текущий ремонт

Общедомовое имущество нуждается в своевременном ремонте. Собственники жилья каждый месяц вносят оплату на мероприятия такого рода, сюда относится, например, замена инженерного оборудования.

 Каждому пункту соответствует своя строчка в квитанции.

Управляющая компания обязана выполнять следующие действия:

Расходы по содержанию подъездов многоквартирных домов ЖК отмечает, что лифты, мусоропроводы, подъезды, почтовые ящики должны содержаться в надлежащем состоянии управляющими компаниями.

Управляющая компания должна осуществлять деятельность по организации следующих работ:

Расходы по содержанию придомовой территории Земля, которая прилегает к многоквартирному дому, называется придомовой территорией. Ее нужно облагораживать, а именно:

Капремонт – как отдельный пункт расходов – производится за счет собственников помещений (статья 154 ЖК РФ), но любая управляющая организация может получить господдержку (в денежной форме) для его осуществления.

Материальные расходы управляющих компаний:

Собственники нежилых помещений и управляющая компания: основы гармоничных отношений

 Из чего состоит смета доходов и расходов управляющей компании

Смета доходов и расходов представляет собой финансовый план с данными о доходах и расходах УК за выбранный временной период.

В смету управляющей компании входят ее обязанности по отношению к собственникам, а также:

Когда составляется смета, нужно указывать расходы и доходы управляющей компании, принимая во внимание площадь здания, общее количество помещений и т. д.

Собственники квартир могут получить эту смету, сделав в управляющую компанию коллективное обращение-запрос на то, чтобы ознакомиться с ней.

Компания не имеет права ответить отказом собственнику или собственникам, сделавшим запрос.

Доходы управляющей компании и формирование цен на услуги

Размер платы за содержание и ремонт дома складывается с опорой на некоторый список работ и услуг.

К управлению многоквартирным домом относят:

К содержанию общего имущества многоквартирного дома относятся обязанности:

Текущий ремонт.

Коммунальные расходы регламентируются нормами, принятыми на уровне города. Цена за осуществление услуг управляющей компании устанавливается вместе с собственниками дома, чаще всего это 5–8% от расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома. Коммунальные платежи рассчитываются по единой квитанции, оформленной по установленной форме.

Собственники переводят квартплату на счет управляющей компании, которая уже вступает в контакт с центром коммунальных платежей, заключая договор о начислении и сборе платежей собственников помещений.

Управляющая компания также владеет правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг. Штрих-код квитанции дает бухгалтерии все сведения о движении денег и данные о собственнике.

В договорах с РСО предусматривается вознаграждение управляющим организациям, деньги для этого выделяются из средств собственников.

 Что изменилось в 2019 году в оплате за вывоз ТКО (ТБО)?

 10 ответов на проблемные вопросы управления МКД

Ответственность за нераскрытие информации УК и ТСЖ

 Должны ли ТСЖ и управляющие компании использовать онлайн-кассу в 2019 году? Информационные стенды и доски объявлений в МКД как способ раскрытия информации УК и ТСЖ

Квитанция за ЖКХ: содержание и нюансы оплаты Доходы управляющей компании ЖКХ в виде субсидий Государством предоставляются единовременные субсидии, их целевое назначение – возместить расходы на содержание объектов коммунальной (социальной, энергетической, таможенной и других) инфраструктуры, ни на какие другие нужды данные деньги пойти не могут.

Чтобы получить денежные средства, нужно заключить договор между управляющей компанией и Министерством экономического развития РФ. В нем прописываются размер субсидии, время, целевое назначение выплаты, а также сроки, когда нужно представить отчеты по расходованию средств, и пр. Без определенного пакета документов управляющая компания не может получить субсидию: ей нужно составить письменное обращение и отправить его в МУ ДМИБ, приложив к нему документальные подтверждения необходимости капремонта.

Как и где получить выписку из домовой книги

Есть такой вариант, как субсидирование капремонта дома. Чтобы получить финансовые выплаты от государства на эту статью расхода, организация должна отвечать таким требованиям:

Государство предоставляет субсидии, если выполнены определенные работы капитального ремонта, а именно – устранены:

 Налоговый учет доходов в управляющей компании

Поскольку управляющая компания – это коммерческая организация, она обязана осуществлять налоговые выплаты.

Основными на данный момент являются  следующие.

НДС В письме ФНС России от 15.03.2013 г. № АС-3-3/904 прописано, что осуществление коммунальных услуг, которые предоставляют управляющие организации, обслуживающие внутридомовые инженерные системы, не будет облагаться НДС, если:

 Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации от налогообложения не освобождаются работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые выполняются силами управляющих компаний.

Пример.

Облагаться НДС будут такие доходы управляющей компании:

  Налог на прибыль

 Статья 247 НК РФ гласит, что облагаться налогом на прибыль в отечественных организациях будет прибыль, которая исчисляется как разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Доходы управляющей компании в целях налогообложения – это предъявленные собственникам к оплате платежи по содержанию дома, текущему ремонту и коммунальные, поступающие от собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом, плюс комиссионное вознаграждение.

Целевое финансирование – это не доходы управляющей компании, если ведется их раздельный учет.

К расходам в целях налогообложения относятся подтвержденные документально и обоснованные расходы (пункт 1 статьи 252 НК РФ) управляющей компании при ведении дел по управлению домом.

Сюда причисляются расходы по оплате услуг РСО и подрядчиков, расходы по управлению домом (зарплата работников управляющей компании, отчисления во внебюджетные фонды, амортизация и др.).

Из доходов управляющей компании при расчете налога на прибыль вычитают суммы НДС, которые начисляются на реализацию услуг.

5 шагов для получения прибыли от сдачи общего имущества в аренду

 Мнение эксперта

Как законно снизить налоговую базу УК Федоров Ю.Ф., кандидат юридических наук, юрист Совета Федерации РФ, эксперт журнала «Услуги в сфере ЖКХ» Пункт 1 статьи 346.15

 

НК РФ гласит, что в случае применения УСН в составе доходов управляющей компании учитывают доходы от реализации товаров, работ, услуг, реализации имущества, имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ.

Согласно статье 249 НК РФ к доходам управляющей компании от реализации относится выручка от реализации товаров, работ, услуг как собственного производства, так и приобретенных до этого, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации высчитывается исходя из всех поступлений, которые связаны с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права, выраженные в денежной или натуральной формах.

Финансисты заключили, что суммы платежей собственников жилья за ЖКУ в том случае, когда они поступили на счет компании, нужно учитывать в составе ее доходов, т. е. это доходы управляющей компании в чистом виде.

Однако они дают рекомендации, как этого избежать. Управляющей компании нужно заключить с собственниками агентские договоры на основании пункта 1 статьи 1005 ГК РФ. И тогда в работу вступает подпункт 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ, где говорится, что для того, чтобы определить налоговую базу, не нужно учитывать доходы управляющей компании в виде имущества, которое поступило агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, или в счет возмещения затрат, произведенных агентом за доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав его расходов на основании договора.

К упомянутым доходам не принадлежит агентское вознаграждение.

В том случае, когда управляющая компания составила такие агентские договоры с жильцами еще до заключения сделок с компаниями, которые выполняют хозработы и предоставляют коммунальные услуги, то на самом деле в составе ее доходов можно учитывать лишь агентское вознаграждение.

Как учитываются доходы управляющей компании на УСН

Управляющая организация применяет УСН.

 Учет поступающих от собственников жилья платежей за ЖКУ в целях налогообложения будет зависеть от выбранного компанией объекта обложения: «доходы» или «доходы минус расходы».

Обратимся к каждому из вариантов более детально.

Вариант 1. 

Объект «доходы» Платежи за комуслуги (свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и т.п.), которые поступают на счет управляющей компании, – это доходы управляющей компании, которые будут учитываться при определении налоговой базы. Это связано с тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 346.15, статьями 248, 249 НК РФ плательщики на УСН учитывают в доходах выручку от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и приобретенных до этого. А выручку определяют исходя из всех поступлений, которые связаны с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежном эквиваленте и (или) в натуральной форме. Вариант 2. 

Объект «доходы минус расходы» Платежи за комуслуги управляющая компания отражает и в статье «доходы», и в статье «расходы», так как их перечисляют организациям, которые оказывают данные услуги (подпункт 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ).

Почему вам пора принимать онлайн-платежи за коммунальные услуги

Мнение эксперта

 Как учитываются доходы управляющей компании, если коммунальные услуги предоставляются по посредническому договору Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга Законодательство не ставит запретов управляющей компании на предоставление комуслуг другими способами, включая и использование посреднических договоров. Это обусловлено тем, что договор управления многоквартирным домом заключается на условиях, которые указаны в решении общего собрания собственников (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ.

 Жилищный кодекс не требует самостоятельного выполнения всех услуг и работ по договору управляющей компанией. Да и способы реализации функций управления многоквартирным домом в законодательстве тоже не прописаны.

Следовательно, стороны имеют право установить их непосредственно в договоре (статья 421 ГК РФ).

Наиболее простой выход – заключение посреднического договора, который регламентируется главами 49, 51 и 52 Гражданского кодекса РФ (поручение, комиссия, агентирование).

Тогда управляющая компания отвечает за обеспечение жильцов комуслугами, становясь посредником между ними и РСО. Но доходы управляющей компании, поступающие посредникам от заказчиков для исполнения обязательств по посредническим договорам, налоговую базу по единому налогу не увеличивают (подпункт 9 пункта 1 статьи 251 и подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ).

Следовательно, когда управляющая организация предоставляет населению дома коммунальные услуги по посредническому договору, в расчет налоговой базы включают лишь посредническое вознаграждение (пункт 1, подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ).

 Незаконные доходы управляющей компании

Сегодня существует огромное количество схем обмана налогоплательщиков со стороны муниципальных властей.

Нередко, чтобы провернуть незаконное мероприятие, создается не одна, а несколько фирм-однодневок, посредством которых и осуществляется противоправное действие. Так, в столице наиболее популярен метод с расчетом тарифа на воду.

Жильцы квартиры получают счет за повышенную норму расходования, а с Мосводоканалом расчеты производятся по усредненному тарифу.

Отличаются эти суммы, как правило, в 3–5 раз.

Еще одна незаконная схема:

Проблема в том, что значение норматива вычисляют по непонятной формуле, а в разных областных центрах и районах Москвы, которые находятся в одном климатическом поясе, она тоже имеет расхождения. Такой вариант тоже является распространенным. Встречаются обманные махинации в расчете электроэнергии:

! житель оплачивает счет по квитанции, в которой указаны данные счетчиков, снятые коммунальщиками, а через какое-то время ему приходит извещение, в котором сообщается о перерасчете тарифа, вследствие этого гражданину вменяется необходимость оплаты той электроэнергии, которую он уже оплатил.

Так, в Москве подобные квитанции рассылаются в первом полугодии, а ежегодно жители переплачивают от 50% до 80% за электроэнергию.

Нередко в оплату за пользование придомовой территорией включаются расходы, которых просто-напросто не существует.

Это могут быть совсем небольшие суммы, по этой причине человек даже не хочет разбираться и тратить время на выяснение появления нового пункта в квитанции, однако в итоге переплата получается существенной. По статистике, семья, проживающая в Москве в двухкомнатной квартире и состоящая из 3 человек, каждый год переплачивает дополнительно за 2 месяца.

Как избавиться от переплаты за отопление

 7 способов увеличить доходы управляющей компании

Способ 1.  Актуальность показаний приборов учета

Чтобы правильно рассчитать стоимость оказанных услуг, необходимо своевременно получать данные от жителей. Для достижения этой цели можно использовать такие меры:

обеспечить удобство передачи показаний для жильцов, когда осуществляется оплата:

Чем больше вариантов, которые могут быть удобны для жильцов, тем выше шанс того, что показания будут подаваться вовремя. Следовательно, чем раньше человек получит квитанцию об оплате (до того момента, как начнет начисляться пеня), тем больше вероятность того, что он оплатит ее в срок.

 Способ 2. Актуальность параметров учета

Регистрационные данные проживающих, состояние и характеристики жилого фонда, списки льготников — основа верного вычисления и расчетов с точностью «до дня».

Если хранить историю изменения данных, то можно осуществлять перерасчеты автоматически и максимально точно. Чтобы иметь такую возможность, расчетная система должна поддерживать оперативную связь с базами паспортного стола, подомового учета, соцзащиты, тогда будет возможность правильно рассчитывать доходы управляющей компании.

Способ 3. Точный расчет объема оказанных услуг

Резерв дополнительных доходов – это возможность расчетного механизма программы, осуществляющей расчетно-информационное обслуживание жильцов.

Программа должна:

Способ 4. Квитанции на оплату услуг

Квитанция – результат работы системы по обработке всех данных и проведению значимых расчетов.

Чтобы оплата поступала вовремя, нужно оперативно информировать жильцов о стоимости оказанных услуг. Оповещать жителей о счетах за ЖКУ можно, доставляя квитанции в почтовый ящик, на электронную почту или сообщить им о необходимости самостоятельно формировать извещение в личном кабинете на сайте организации.

Задача – максимально упростить процесс получения квитанции жильцом, сделать его более удобным для него, чтобы гражданин опять же мог своевременно вносить оплату.

Способ 5. Широкие возможности приема оплаты за услуги

Чем больше вариантов для приема оплат от населения, тем выше собираемость денежных средств.

Идеально, если есть такие механизмы, как наличный и безналичный расчет в кассах, платежи через агентов (платежные системы, банки) и Интернет (интернет-эквайринг). Тогда каждый плательщик сможет выбрать наиболее удобный для себя вариант.

Способ 6. Работа с должниками

Чтобы решать проблемы с дебиторскими задолженностями, следует автоматизировать работу с должниками, это можно осуществить за счет доступа к общей базе системы и автоматического изменения параметров (долги, платежи, дела и пр.) по каждому дебитору. Как вариант можно организовывать смс-рассылки и подключать автообзвоны – это недорогой, но эффективный метод работы с ними.

Способ 7. Расчеты с поставщиками за потребленный объем услуг

Сократить убытки можно за счет точности в расчетах с поставщиками и точности начислений (управляющая компания уверена в том, какой объем потребили жильцы и какой объем был принят от поставщика).

Выставленные поставщиком ЖКУ счета должны соответствовать потребленному по факту объему оказываемых услуг населению и юридическим лицам. Расчетно-информационная система обязана обладать функционалом по разделению денежных средств по поставщикам и расчету с ними.

 Источник: https://www.gkh.ru