Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Актуализирован перечень требований к работе УО, проверяемых ГЖИ

Актуализирован перечень требований к работе УО, проверяемых ГЖИ

1 января 2021 года вступил в силу приказ Минстроя России с актуальным перечнем нормативно-правовых актов, которые подлежат проверке в рамках лицензионного контроля УО и жилищного надзора, проводимого органами ГЖН. В список включён 41 документ: Федеральные законы, постановления Правительства РФ, приказы Минстроя и Минкомсвязи РФ.

 Приказ Минстроя РФ от 30.12.2020 № 912/пр выпущен во исполнение п. 2 постановления Правительства РФ от 22.10.2020 № 1722. Он предписывал актуализировать и размещать на официальных сайтах надзорных органов перечни НПА с обязательными требованиями к проверяемым в ходе контрольных мероприятий. Приказ № 912/пр содержит два приложения: в первом приведён список нормативно-правовых актов, которые проверяются в рамках жилищного надзора, во втором – при лицензионном контроле деятельности управляющих организаций.

Приложение 1 к приказу № 912/пр состоит из 25 пунктов, среди которых широко известные ЖК РФ, ПП РФ № 354, № 491, № 290, № 124, Правила № 170. Также в список включены такие постановления Правительства РФ, как правила пользования жилыми помещениями (ПП РФ № 25), порядок признания дома аварийным (ПП РФ № 47) и проведения открытого конкурса по выбору УО (ПП РФ № 75), о мерах приспособления помещений дома с учётом потребностей инвалидов (ПП РФ № 649) и другие документы.

В приложении 2 к приказу № 912/пр, где приведены требования к организациям, работающим по лицензии, 16 нормативно-правовых актов, куда включены в том числе приказы по квалификационному экзамену (№ 789/пр), по порядку внесения изменений в реестр лицензий (№ 938/пр).

Список требований, обязательных к исполнению управляющими многоквартирными домами, достаточно большой. УО и ТСЖ необходимо ознакомиться с ним и проверить, все ли нормы они выполняют. С начала 2021 года органы ГЖН возобновили проведение внеплановых проверок по жалобам жителей домов. Об этом мы рассказали здесь. О том, на каких основаниях надзорное ведомство может инициировать проверку, читайте в этом материале.

УО обязаны создавать в домах места накопления ртутьсодержащих ламп

С 2021 года установлены новые правила накопления, вывоза и утилизации ламп, содержащих в своём составе ртуть. Они утверждены постановлением Правительства РФ от 28.12.2020 № 2314, вступившем в силу 1 января. За сбор и хранение отработавших ртутьсодержащих осветительных приборов в МКД до момента вывоза отвечают управляющие домами.

Нормы постановления Правительства РФ от 28.12.2020 № 2314 устанавливают порядок обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств и электрических ламп, содержащих в своём составе ртуть. Их ненадлежащие сбор, накопление, обезвреживание и транспортирование может навредить окружающей среде, жизни и здоровью людей.

Согласно п. 4 ПП РФ № 2314, создавать в многоквартирных домах места сбора у жителей и накопления таких ламп, передавать их оператору для транспортировки должны собственники, ТСЖ, организация, с которой заключён договор управления или договор оказания услуг/выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

УО и ТСЖ обязаны организовать накопление ртутьсодержащих ламп в местах, которые входят в состав общего имущества МКД, и проинформировать об этом собственников и оператора, с которым заключается договор на вывоз такого вида отходов. Если в помещении, где накапливаются лампы, произойдёт загрязнение ртутью, то за обезвреживание отходов и очистку помещения ответственность несёт УО/ТСЖ, создавшее точку сбора таких отходов (п. 8 ПП РФ № 2314).

Согласно п. 5 ПП РФ № 2314, если организовать место накопления в доме нельзя, поскольку в МКД нет нужных помещений, то этим должны заняться органы местного самоуправления. Муниципалитет обязан сообщить о точке сбора отработанных ртутьсодержащих ламп потребителям. Также сведения о местах сбора таких отходов вносятся в территориальную схему обращения с отходами субъекта РФ (п. 11 ПП РФ № 2314).

Помимо точек сбора ламп, УО отвечают за создание и содержание на придомовой территории контейнерных площадок для накопления ТКО. Об этом мы читайте здесь. О том, кто отвечает в МКД за накопление и вывоз крупногабаритного и строительного мусора, узнайте в этом материале.

На что УО обратить внимание при осмотре балконных плит МКД

Балконная плита входит в состав общего имущества многоквартирного дома В состав общедомового имущества включаются несущая стена и балконная плита, то есть пол балкона. Она является ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг ПП РФ № 290. К ним в том числе относится выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290). Делать это УО должна в ходе плановых осмотров.

Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 Правил № 170). По их результатам, согласно п. 2.1.5 Правил № 170, УО обязана в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

 Осмотр балкона может проводиться по плану управляющей организации или по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 Правил № 170, обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие дефектов.

При осмотре балконной плиты нужно обращать внимание на состояние арматуры, бетона, покрытия и гидроизоляции

Чтобы ничего не упустить и выполнить требования НПА к надлежащему содержанию общего имущества дома, при обследовании балконов УО следует руководствоваться нормами СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции», ГОСТ 25772-83 «Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Вовремя выявленные нарушения в состоянии балконов позволят УО принять меры, провести текущий ремонт и не допустить дальнейшего разрушения этих конструкций. Поэтому при осмотре балконов необходимо обратить внимание на:

 Обследуя балконы, УО должна проверить несущие конструкции: есть ли трещины на поверхности плит, прогибы, коррозия стальных балок, арматуры, подвесок, сохранность покрытий и стяжек, уклоны балконных плит. Также определяется состояние опорных балок и подкосов стен под опорными частями лоджий, наличие трещин в местах примыкания к зданию, состояние гидроизоляции.

Наиболее частыми дефектами, которым подвержены элементы балконов/лоджий, и которые УО необходимо фиксировать в акте обследования, являются:

 повреждения металлических обделок и ограждений;

трещины, разрушения опорных участков стенок и нижних поверхностей плит;

 обнажение арматуры;

разрушение бетонного слоя на нижней части балконной плиты;

 прогиб железобетонных плит;

следы увлажнения, протечки на нижнюю плоскость плиты и на участки стен, примыкающих к балкону;

нарушение гидроизоляции;

ослабление крепления ограждения балконов/лоджий;

коррозия металлических конструкций;

повреждение металлических сливов, их отсутствие;

 обрушение фрагментов конструкций или отдельных элементов;

утрата окраски поверхностей;

разрушение, сколы бетона на краях плиты с нижней части конструкции;

 частичное разрушение арматурной сетки.

При осмотре балконных плит УО следует учитывать их конструктивные особенности и износ, проверять их состояние с учётом предыдущих обследований. Своевременное обнаружение и устранение таких дефектов позволят управляющей организации не допустить, чтобы балконы пришли в аварийное состояние и/или стали угрозой здоровью и жизни людей.

 УО отвечает за состояние балконных плит и проверяет их надлежащую эксплуатацию собственниками

Результаты обследования и выявленные дефекты балкона УО заносит в акт обследования, где также определяет состояние его элементов, необходимость в текущем или капитальном ремонте.

Следует помнить, что разрушение конструкций балконной плиты может привести к обрушению балкона. Если состояние этого элемента дома аварийное, угрожает жизни и здоровью людей, то УО обязана опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 Правил № 170). Также в обязанности УО входит:

В ходе осмотра УО также должна обращать внимание на признаки перепланировок/реконструкции, которую могли провести собственники, например, увеличить балкон, перестроить его, уменьшив площадь общего имущества дома или повредив конструкции/сети.

Если такие работы не были согласованы в соответствии с ЖК РФ и локальными муниципальными актами, на ОСС, то управляющая домом организация вправе требовать, в том числе через суд, от собственника помещения вернуть конструкции в изначальное состояние.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Может ли орган ГЖН требовать от УО текущий ремонт вопреки воле ОСС

Разбираем судебное дело, в котором УО оспаривала предписание органа ГЖН и доказывала, что выполнять текущий ремонт общего имущества она должна в соответствии с графиком, который утвердили собственники на общем собрании, а не по требованию ведомства. Узнайте, согласился ли с такой позицией ВС РФ.

Собственники на ОСС могут установить порядок и сроки проведения ремонта общего имущества дома

Орган Госжилнадзора Ивановской области провёл внеплановую проверку работы одной из управляющих организаций и выдал предписание устранить выявленные нарушения в содержании и ремонте общего имущества МКД. Ведомство указало на то, что многим элементам в доме требуется текущий ремонт. На проведение работ, перечисленных в предписании, УО получила несколько месяцев.

Но компания подала в суд иск, посчитав, что документ органа ГЖН незаконен и нарушает права как самой УО, так и собственников помещений в МКД. Факт повреждений и нарушений организация не оспаривала, но в иске указала, что перечень работ и услуг утверждён на ОСС, и сами жители дома определили, когда УО обязана провести ремонт элементов общего имущества. В приложении к договору управления прописан поэтапный план таких работ на разные годы. И УО этот план выполняет.

Доказательств неотложности проведения данных работ в срок, установленный ГЖИ, а также наличие угрозы безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества ведомство суду не предоставило.

Орган ГЖН не согласился с такой позицией компании: выполнение работ по восстановлению общего имущества многоквартирного дома является обязательным. УО должна устранять обнаруженные неисправности конструкций жилого дома и предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Указанные в предписании работы включены в ПП РФ № 290, их необходимо выполнить независимо от решения ОСС и утверждённого плана работ.

УО обязана соблюдать требования жилищного законодательства к надлежащему содержанию ОИ в доме

Суд первой инстанции, рассмотрев обстоятельства дела, отметил, что выявленные органом ГЖН при проверке недочёты и повреждения общего имущества МКД нарушают требования пп. 3.2.8, 4.2.1.1, 4.3.1, 4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.2.1.1 Правил № 170, п.п. 7, 11 ПП РФ № 290, пп. «а», «б» п. 10,  пп. «а», «б» п. 4 пп. «з» п. 11 ПП РФ № 491, пп. «а», «б» п. 3 ПП РФ № 1110.

При управлении многоквартирным домом УО, как указал суд, несёт ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД.

В силу п. 10 ПП РФ № 491 управляющая организация обязана содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем:

 Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 ПП РФ № 491).

Как отметил суд, в договоре управления стороны согласовали, что оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома осуществляется в зависимости от фактического состояния общего имущества и в пределах денежных средств, поступающих управляющей организации от собственников.

 Также в договоре указано, что УО должна выполнять поэтапный план работ по текущему ремонту в соответствии с решением собственников при утверждении размера платы, необходимого для проведения данных видов работ. В случае, если собственники не проголосовали за предложенный размер платы, выполнение данных работ переносится на следующий год на тех же условиях.

Указанные в предписании органа ГЖН повреждения элементов общего имущества в МКД нарушают нормы технического состояния и эксплуатации такого имущества. Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли в договоре управления соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС.

 При этом, как посчитал суд, УО, исполняя работы по ремонту дома в соответствии с планом на 2019–2021 гг., утверждённым собственниками, и не принимая своевременных мер по устранению повреждений, способствует их развитию, создаёт угрозу разрушения, и угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также их имуществу.

Судья сделал вывод, что в целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, их имуществу, УО обязана принять срочные меры по устранению выявленных повреждений в рамках аварийно-восстановительных работ, осуществить текущий ремонт, выполняемый для поддержания технических характеристик дома.

 Наличие плана выполнения работ ориентировочной продолжительностью в три года не предоставляет УО отсрочку указанных работ и не освобождает её от своевременного исполнения обязательств, прямо предусмотренных действующим законодательством и договором управления. Суд оставил в силе предписание органа ГЖН, отклонив иск управляющей организации.

Проводить требуемый текущий ремонт УО должна независимо от утверждённых на ОСС сроков

Управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу, посчитав, что орган ГЖН необоснованно требует перенести сроки проведения работ, утверждённые собственниками помещений в многоквартирном доме на ОСС.

Однако суд апелляционной инстанции повторил вывод коллег о том, что спорные работы должны быть выполнены УО независимо от наличия волеизъявления жителей дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того, чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома. Приведённые судами положения законодательства должны соблюдаться УО независимо от наличия или отсутствия решения общего собрания собственников помещений, включения таких условий в договор управления.

УО не смирилась с этим и обратилась в кассационный суд, настаивая на том, что суды не применили нормы, предусматривающие условия договора управления, обязательные для исполнения компанией. В отсутствие нормативно установленных сроков проведения работ по содержанию и текущему ремонту, основным способом их определения является договор управления МКД и волеизъявление собственников помещений на ОСС. В приложении к договору управления утверждён поэтапный план проведения работ по текущему ремонту общего имущества МКД с видами и сроками выполнения.

Но и этот суд встал на сторону органа ГЖН: наличие выявленных повреждений находится в непосредственной причинной связи с ненадлежащим исполнением УО работы по содержанию общего имущества дома, соответственно, их устранение входит в её обязанности.

Может ли бывшая УО считать остаток за содержание и ремонт экономией

Собственники вправе уполномочить новую УО истребовать у предшественницы оставшиеся средства на СиР дома

В 2013 году собственники помещений в одном из многоквартирных домов Кирова выбрали управляющую организацию (далее – УО-1) и заключили с ней договор управления, утвердив размер платы за содержание жилого помещения. В июне 2019 года на внеочередном ОСС они решили сменить компанию и выбрали УО-2, после чего проголосовали за то, что предыдущая организация должна передать неизрасходованные на содержание и ремонт дома средства новой УО, а в случае отказа УО-2 вправе от лица собственников взыскать эти деньги через суд.

 Данные о сэкономленных средствах, поступивших от жителей дома, были взяты из отчёта УО-1. В компанию письменно обращались как сами собственники, так и новая управляющая организация. Сумма, которую они просили перечислить на счёт УО-2, превышала 700 тыс. рублей.

 УО-1 ответила, что жители дома должны ей по счетам за ЖКУ свыше 482 тыс. рублей. Компания предложила УО-2 заключить договор уступки права требования по возврату просроченной задолженности собственников помещений МКД и согласилась передать ей средства, равные разнице между требуемой суммой и задолженностью жителей дома за ЖКУ. В итоге УО-1 передала новой компании чуть более 220 тыс. рублей. УО-2 с этим не согласилась и снова попросила перечислить ей все неизрасходованные деньги, но получила отказ.

Поскольку собственники на ОСС уполномочили новую управляющую организацию на обращение в суд от их имени, то УО-2 подала иск к УО-1, требуя передать остатки собранных и неизрасходованных средств за содержание и ремонт общего имущества в сумме более 480 тыс. рублей. Компания сослалась на ст. 1102 ГК РФ, ст. ст. 155, 162 ЖК РФ: ответчик незаконно удерживает деньги, что является неосновательным обогащением.

В отзыве на иск бывшая управляющая организация указала на то, что управляла домом до середины 2019 года, по праву собирала с жителей плату за ЖКУ. Неизрасходованные средства – её прибыль, поскольку стоимость работ и услуг у подрядчиков была меньше, чем заложенная ранее в размер платы. Рассмотрим аргументы суда и итог дела № А28-16780/2019 подробно.

 Средства, собранные на содержание и ремонт дома, являются целевыми и не принадлежат УО

Суд первой инстанции указал на то, что лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество – неосновательное обогащение (ч. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Средства, получаемые от собственников помещений в МКД в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный и текущий ремонт, носят целевой характер и не являются собственностью УО. В случае прекращения полномочий компании в отношении конкретного дома, уплаченные жителями ранее денежные средства являются неосновательным обогащением такой УО. Новая управляющая организация вправе требовать их возврата в соответствии со ст. ст. 161, 162 ЖК РФ.

Суд признал доказанным факт прекращения действия договора управления между собственниками помещений в спорном доме и УО-1. Также ответчик в письмах в адрес УО-2 и жителей дома подтвердил факт наличия неизрасходованных средств на содержание и ремонт МКД.

Довод УО-1 о том, что спорные денежные средства в соответствии с ч. 12 ст. 162 ЖК РФ являются её экономией при надлежащем исполнении обязательств по управлению МКД, суд отклонил. Право на экономию предусмотрено при условии фактического оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. УО-1 не доказала, что выполнила их в полном объёме и надлежащим образом: не разместила в системе отчёт и подписанные акты выполненных работ/оказанных услуг.

Также компания не представила фактов, подтверждающих, что экономия возникла за счёт внедрения ею каких-либо новаторских предложений или сокращения расходов по договорам с подрядными организациями-исполнителями услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Поэтому суд посчитал, что УО-1 незаконно удерживает средства в сумме более 480 тыс. рублей, признав эти действия компании неосновательным обогащением, и решил их взыскать с УО-1 в пользу УО-2.

Норма ЖК РФ об экономии УО применяется к договорам, заключённым после вступления в силу № 485-ФЗ

Бывшая управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу, считая, что:

  1. Поскольку стороной спора являются физические лица – собственники, которые лишь поручили УО-2 представлять их интересы, дело должно было рассматриваться судом общей юрисдикции.
  2. При отсутствии доказательств ненадлежащего качества услуг по договору управления разница между суммой денежных средств, полученных УО-1 от собственников за ЖКУ, и суммой расходов, понесённых компанией при исполнении своих обязанностей, является её прибылью/экономией в силу ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.

 По первому аргументу УО-1 апелляционный суд указал, что на внеочередном ОСС собственники решили, что средства от бывшей управляющей организации должны быть перечислены на расчётный счёт УО-2. Также участники собрания наделили новую компанию полномочиями на обращение в суд по этому вопросу, то есть передали УО-2 право на получение неосновательного обогащения.

 В суде первой инстанции УО-1 не заявляла о том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, следовательно, этот довод не может быть принят во внимание в соответствии с абз. 2 п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 12.

  УО-1 не представила суду доказательств оказания услуг по договору управления на сумму неосновательного УО-1 не представила суду доказательств оказания услуг по договору управления на сумму неосновательного обогащения. При этом судья указал, что ч. 12 ст. 162 ЖК РФ введена в действие Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ, который вступил в силу с 11 января 2018 года и не предусматривает его распространение на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.

Поскольку договор управления с УО-1 собственники помещений в спорном доме заключили в 2013 году, то на него не распространяются нормы ч. 12 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому суд апелляционной инстанции не принял во внимание ссылку компании на эту норму. Решение суда первой инстанции было оставлено в силе.

Чтобы оставить себе неистраченные средства на СиР дома, бывшая УО должна исполнить все условия ч. 12 ст. 162 ЖК РФ

Кассационный суд, куда переместился спор, исходил из того, что факт удержания УО-1 денежных средств признан обеими сторонами. При этом ответчик считает, что для такого удержания имеются законные основания, изложенные в ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.

В указанной части ЖК РФ сказано, что экономия остаётся у УО, если:

УО-1 не доказала наличие этих условий: отчёт в ГИС ЖКХ не размещён, суду не представлены факты, что расходы оказались меньше учтённых в размере платы за жилое помещения, что экономия возникла в результате внедрения каких-либо рационализаторских предложений, а не исполнения услуг в меньшем объёме. Суд кассационной инстанции жалобу УО-1 отклонил.

Для получения экономии УО должна доказать, что исполнила обязанности по ДУ в полном объёме и с надлежащим качеством

 Решение вопроса о том, обязана ли бывшая УО передать новоизбранной остаток средств, собранных с собственников на содержание и ремонт, зависит от того, какие аргументы и доказательства она представила в суде.

Мы писали о деле № А44-7397/2017, в котором новая компания не смогла истребовать неизрасходованные средства у предыдущей УО, которая предоставила отчёты о выполненных работах и оказанных услугах. Бывшая управляющая организация смогла доказать этим, что все полученные от собственников деньги были потрачены на содержание и ремонт общего имущества, при этом жители дома даже остались ей должны более 80 тыс. рублей. Суд счёт достаточным доказательством размещённый в системе отчёт о работе УО.

В деле № А28-16780/2019, которое мы рассмотрели сегодня, УО-1 не смогла подтвердить, что потратила собранные средства на выполнение обязательств по договору управления и при этом сэкономила, уменьшив расходы при работе с подрядчиками. Поскольку оплаченные собственниками средства за ЖКУ являются целевыми, то с момента прекращения действия договора управления у компании отсутствуют основания для их удержания(ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст. 154, 155, 158, 161 ЖК РФ).