Как оформить акт выполненных работ по содержанию общего имущества в МКД и разместить в ГИС ЖКХ

Актуально на 16 мая 2023

Сергей Ежов, начальник юридического отдела ООО «УК-ПРОФЖИЛКОМПЛЕКС»

В ГИС ЖКХ реализовали новый функционал – теперь управленец может загрузить акты выполненных работ, а собственники в любое время могут посмотреть их на портале. Эксперты системы УМД разъяснили, как правильно составить акт приемки выполненных работ, с какой периодичностью и кто должен его подписывать от собственников. В материале шаблон акта, видеоинструкция по его оформлению, а также информация, как прикрепить акт в ГИС ЖКХ.

Чтобы правильно оформить акт приемки выполненных работ, нужно установить периодичность и знать объем выполненных работ и оказанных услуг. Работы и услуги, которые выполнили за отчетный период, в акте можно указать двумя способами. Сведения вносите в основную часть акта с указанием стоимости в по условиям договора или сметы расходов. Состав лиц, которые подписывают акт зависит от формы управления МКД и сторон договора управления

Обязательно ли составлять

УО, ТСЖ, ЖСК и ЖК обязаны составлять акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию общего имущества МКД. Его составляют один на все виды работ и услуг. Эта обязанность следует из совокупности положений части 2.2 статьи 161 ЖК и пункта 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Правила № 290).

Акт о приемке результатов работ и услуг по содержанию общего имущества также входит в состав технической документации на МКД (подп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491). После окончания деятельности по управлению управляющая МКД организация обязана передать акты наряду с другой технической документацией.

Внимание

Обязанность УО сделать и утвердить ежегодный отчет по договору управления не отменяет обязанность составлять акты приемки по содержанию общего имущества в МКД

 

Ситуация

Должна ли УО передавать акты выполненных работ по содержанию общего имущества после окончания управления

Да, должна.

Акт выполненных работ по содержанию общего имущества является частью технической документации. Это устанавливает подпункт «б» пункта 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

После окончания деятельности по управлению управляющая МКД организация обязана передать акты наряду с другой технической документацией новой управляющей организации (ч. 10 ст. 162 ЖК).

Ситуация

Должны ли УО, ТСЖ, ЖСК и ЖК предоставить акты выполненных работ по требованию собственника

Прямой обязанности предоставить акты выполненных работ по запросу собственников закон не предусматривает. Управленец обязан дать возможность собственнику ознакомиться с ним. Если собственники требуют проверить объемы работ и услуг, вы вправе сообщить им, что с такими сведениями они могут ознакомиться в ГИС ЖКХ.

Акт выполненных работ – это документ, который показывает работу управляющей организации. Собственники участвуют в подписании акта и имеют возможность ознакомиться с его содержанием.

Однако, если собственники требуют проверить объемы работ и услуг, вы вправе сообщить им, что с такими сведениями они могут ознакомиться в ГИС. Управляющая МКД организация обязана размещать акты приемки выполненных работ по содержанию общего имущества в ГИС ЖКХ. Такая обязанность закреплена в приказе Минкомсвязи, Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр.

Как часто составлять

Акты приемки работ по содержанию общего имущества составляйте ежемесячно, если договор управления МКД или локальные акты ТСЖ, ЖСК не определяют другую периодичность. Например, до 5 числа месяца следующего за расчетным. Расчетным периодом считают календарный месяц (ч.1 ст. 155 ЖК).

Вы можете самостоятельно определить, как часто будете составлять и подписывать акты выполненных работ. Это связано с тем, что периодичность оформления таких актов законом не установлена. Сроки и периодичность составления актов необходимо определить в соответствии с фактическими сроками оказания услуг и работ.

Есть две рекомендации Минстроя, как часто подписывать акты выполненных работ. Мы предлагаем применять их в зависимости от количества МКД в управлении.

ТСЖ, ЖСК и небольшим УО подойдут акты «по фактически выполненным работам», то есть день в день. Такую позицию высказал Минстрой в письме от 04.04.2016 № 9667-ОД/04.

Пример

В акте выполненных работ можно ежемесячно указывать каждый вид работ с указанием расходных материалов.

Например, ТСЖ заменило шесть светильников в подъезде. В акте необходимо указать количество светильников – шесть штук, а также их общую стоимость.

Для средних и крупных УО разумным сроком составить акт Минстрой считает календарный месяц. Если оформлять акты каждый месяц, то они помогут бухгалтеру своевременно и в полном объеме подготовить квартальный и годовой отчеты.

Сроки и периодичность составления актов необходимо определить в соответствии с фактическими сроками оказания услуг и работ.

В какой форме составлять

Составляйте акт выполненных работ по форме, которую Минстрой утвердил приказом от 26.10.2015 № 761/пр. УО, ТСЖ, ЖСК и ЖК обязаны использовать форму для отчета о работах и услугах, которые были выполнены в отчетный период (п. 9 Правил № 290).

Рисунок 1. Форма акта, утвержденная приказом № 761

Укажите дату составления акта.

Укажите вид работ (услуг), которые выполнили за отчетный период.

Укажите единицы измерения.

Укажите общую стоимость работ и услуг.

Подпишите акт совместно с представителем собственников.

 Скачать

Видеоинструкция. Как оформить акт выполненных работ.

Ситуация

Можно ли считать акт выполненных работ и услуг по содержанию общего имущества финансовым документом

Да, можно.

Первичные документы – это документы, при помощи которых организация оформляет произошедшие на предприятии хозяйственные события (п. 1 ст. 9 Закона «О бухучете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ). Акты составляют по завершении выполнения определенных работ (услуг), чтобы подтвердить, что результат работ соответствует изначальным требованиям договора.

Финансисты и налоговики воспринимают акты в качестве первичных документов. Именно эта категория бумаг является основанием для ведения бухучета (ст. 9 Закона «О бухучете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

Какие работы и услуги включить

В акте приемки укажите те работы и услуги, которые вы выполнили и оказали в отчетный период. Это следует из пункта 5 Правил № 290.

Работы и услуги, которые управляющая МКД организация выполнила за отчетный период, можно указать двумя способами.

Первый способ: ежемесячно фиксировать работы и услуги, которые фактически выполнили в этом периоде.

В акте приемки указывайте работы и услуги, которые вы выполнили в течение месяца в конкретном МКД. Более детальное указание работ и услуг поможет заслужить доверие у собственников. Такой подход понравится и жителям, и надзорникам, но потребует много времени на оформление.

Второй способ: ежемесячно «размазывать» объем работ и услуг, который предусмотрен договором управления.

Полный объем работ и услуг предусмотрен договором управления. Чтобы составить ежемесячный акт, разделите объем ежегодных работ на 12 месяцев. В данном случае каждый месяц акт будет с одним и тем же содержанием. Минус данного метода в том, что реальный объем работ не всегда будет совпадать с фактическим.

Пример

Как отражать в акте работы, которые необходимо разделить на 12 месяцев

Услуга «проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них». Чтобы размер платы не менялся от месяца к месяцу, бухгалтер потребует, чтобы в каждом акте указывали оказание этой услуги на 1/12 от объема, заложенного в договоре управления.

Фактически эту услугу оказали, к примеру, в январе, феврале, марте, октябре, ноябре и декабре.

Как писать сведения о работах и услугах

Сведения о работах и услугах, которые выполнила управляющая МКД организация, указывайте в основной части акта.

За основу возьмите утвержденный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества – возьмите оттуда и перечень работ и услуг, и периодичность.

Для каждого вида услуги или работы в акте приемки указывают пять видов сведений:

1. Наименование услуги или работы.

Приводите точные формулировки из утвержденного перечня работ и услуг по содержанию общего имущества.

Рисунок 2. Пример, как указать наименование работы или услуги

Необходимо, чтобы названия работ и услуг совпадали с теми, которые перечислены в минимальном перечне, утвержденном Правилами № 290. Учтите это, когда будете составлять перечень работ и услуг по содержанию общего имущества на будущие периоды.

2. Периодичность или количество выполняемых работ или оказываемых услуг.

Указывайте периодичность выполнения работ и оказания услуги или количество раз в числовом значении. Периодичность – это ежедневно, еженедельно и т. д.

Рисунок 3. Пример, как указать периодичность выполнения работ и оказания услуг

Периодичность (период или количество) указывайте в акте приемки так, как это предусмотрено в договоре управления или смете жилищного объединения.

3. Единица измерения работы или услуги.

Укажите единицу измерения в зависимости от ее вида исходя из сметы на содержание и ремонт общего имущества или условий договора управления МКД.

Рисунок 4. Пример, как указать единицу измерения работы или услуги

4. Стоимость или сметная стоимость выполненной работы или оказанной услуги за единицу.

Стоимость указывайте в соответствии с условиями договора управления МКД или сметой расходов/доходов ТСЖ, ЖСК в отношении конкретной работы или услуги.

Стоимость работы или услуги разделите на количество отчетных периодов в году, за которые необходимо оформить акт приемки. Если оформляете ежемесячные акты, то объем работ необходимо разделить на 12. Если вы согласовали с собственниками отчетный период «квартал», то делите стоимость работы или услуги на 4. Так у вас получится стоимость работы/услуги именно за отчетный период.

Рисунок 5. Пример, как указать сметную стоимость выполненной работы или оказанной услуги за единицу

5. Цена выполненной работы или оказанной услуги.

Рассчитайте цену выполненной работы или оказанной услуги исходя из сметной стоимости работ или услуг и выполненного объема.

В акте укажите общую стоимость выполненных работ и оказанных услуг в отчетный период. Работы и услуги, которые не выполнили, также нужно отразить.

Рисунок 6. Пример, как указать сметную стоимость выполненной работы или оказанной услуги за единицу

Ситуация

Как отразить в акте работы, которые УО не выполнила в отчетный период

Форма акта не устанавливает, как нужно оформлять факт невыполнения отдельных работ и услуг.

Однако с учетом положений статьи 7 ЖК, статьи 720 ГК в акте приемки укажите:

• виды предусмотренных, но невыполненных работ и услуг;
• причины невыполнения.

Кто должен подписать

По общему правилу, со стороны собственников помещений акт выполненных работ по содержанию ОИ в МКД подписывает председатель совета МКД или уполномоченный ОСС собственник. Это следует из положений п.4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК и отражено в преамбуле формы акта. Форма акта утверждена приказом Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр.

Конкретный состав лиц, которые подписывают акт приемки выполненных работ и оказанных услуг, зависит от формы управления МКД и сторон договора управления. Рассмотрим его подробней.

1. МКД управляет УО.

Со стороны УО акт подписывает уполномоченное лицо. Как правило, это руководитель организации. Со стороны собственников помещений акт подписывает уполномоченный ОСС собственник или председатель совета МКД. Это следует из положений пункта 4 части 8 статьи 161.1 ЖК и отражено в преамбуле формы акта.

2. МКД управляет УО на основании договора управления с ТСЖ или ЖСК.

Со стороны УО акт подписывает уполномоченное лицо. С учетом части 1 статьи 7, статей 119, 149 ЖК акт приемки от ТСЖ, ЖСК как стороны договора управления подписывает председатель правления ТСЖ, ЖСК. Председатель действует от имени жилищного объединения.

3. Домом управляют непосредственно собственники помещений.

Со стороны подрядной организации – уполномоченное подрядной организацией лицо. Это следует из преамбулы формы акта приемки, части 1 статьи 164 ЖК. Со стороны собственников акт подписывает собственник, который уполномочен на это решением ОСС. Если такого решения нет, акт может подписать любой из собственников.

4. Домом управляет ТСЖ или ЖСК, договор с УО отсутствует.

Со стороны ТСЖ, ЖСК или ЖК – уполномоченное лицо. Это может быть председатель или лицо, которое наделено такими полномочиями по доверенности. Со стороны собственников или членов ТСЖ/ЖСК – собственник, на которого возложены такие обязанности общим собранием. Если собственник на общем собрании не избран, то акт может подписать любой из них.

Ситуация

Что делать, если представитель собственников отказывается от подписи акта выполненных работ или его не избрали

В ситуации, когда представитель собственников отказывается от подписи или на ОСС не избрали его, а также не избрали совет МКД, то подпишите акт в одностороннем порядке.

Суды придерживаются позиции, что выполнение работ можно подтвердить односторонним актом приема-передачи самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами. Это возможно, если заказчик уклоняется от приемки, либо немотивированно отказывается подписать акт приема-передачи.

При уклонении заказчика от подписания акта без предоставления мотивированного отказа от его подписания, обязательства подрядчика считаются исполненными и подлежащими оплате со стороны заказчика в силу статьи 702, 711, 720, 758, 759 ГК.

Такие выводы содержит, например определение ВАС РФ от 09.03.2011 № ВАС – 18556/10 по делу № А43-2812/2009-25-108, от 10.02.2011 № ВАС – 611/11 по делу № А66-530/2010, от 17.12.2010 № ВАС – 16513/10 по делу № А45-23134/2009, от 23.08.2010 № ВАС – 10833/10 по делу № А40-93386/09-48-796, от 05.07.2010 № ВАС – 9042/10 по делу № А43-13454/2009-8-303.

Ситуация

Можно ли подписать акт выполненных работ с любым собственником помещения в МКД

Нет, нельзя.

Со стороны собственников помещений акт выполненных работ по содержанию общего имущества в МКД подписывает председатель совета МКД или уполномоченный ОСС собственник. Это следует из положений пункта 4 части 8 статьи 161.1 ЖК.

Если представитель собственников отказывается от подписи, либо не избрали его или не создали совет МКД, то вы можете подписать акт одним или несколькими собственниками помещений в МКД и указать причину таких действий. Однако в этом случае существует риск оспаривания акта. Суды склоняются, что в указанных случаях УО, ТЖС, ЖСК вправе подписать акт в одностороннем порядке. При этом в акте также необходимо будет указать причину одностороннего подписания акта.

Ситуация

Вправе ли УО подписывать акты выполненных работ у собственника муниципального помещения, т.е. органа МСУ

Да, имеет право, если такой собственник уполномочен решением ОСС подписывать акты выполненных работ. Это следует из преамбулы формы акта, утвержденной приказом Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр.

Ситуация

Сколько нужно хранить акты выполненных работ по содержанию общего имущества

50 лет – если акт оформлен начиная позднее 2003 года, 75 лет – если акт оформлен до 2003 года. Такие сроки хранения устанавливает статья 301 перечня, который утвержден приказом Росархива от 20.12.2019 № 236.

Такие сроки хранения устанавливает статья 301 перечня, который утвержден приказом Росархива от 20.12.2019 № 236.

Подробнее со сроками хранения документов вы можете ознакомиться в памятке: сколько хранить документы.

Как разместить в ГИС ЖКХ

Управляющая МКД организация обязана размещать в ГИС ЖКХ акты выполненных работы, которые подписывают с собственниками помещений этого дома. Срок размещения - не позднее 7 дней со дня подписания документов.

Требование к размещению установлено пунктом 3.5.4 раздела 10 Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденных приказом Минкомсвязи, Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр.

Чтобы разместить акт выполненных работ в ГИС ЖКХ, перейдите в раздел «Объекты управления» и выберите дом, по которому хотите разместить акт. Далее во вкладке «Перечень работ и услуг» разместите перечень выполненных работ и услуг за выбранный.

Сам акт загружают во вкладке «Оценка качества». Акт нужно подвязать к каждой оказанной услуге или выполненной работе.

Во всплывающем окне по добавлению акта заполните информацию: тип акта, дату заключения, номер акта, отчетный период. Это обязательные для заполнения поля, они помечены звездочкой. Далее нажмите кнопку «Добавить файл» и выбери файл для загрузки со своего компьютера и нажмите кнопку «Сохранить».

Какая ответственность грозит, если не составлять акт или не разместить в ГИС ЖКХ

Поскольку акт приемки выполненных работ и оказанных услуг – это часть технической документации, отказ от его составления – это нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД. Ответственность за такое правонарушение предусмотрена статьей 7.23.2 КоАП.

За нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД могут назначить одно из наказаний:

• должностных лиц оштрафовать на 50–100 тыс. руб. или дисквалифицировать на срок до трех лет;
• юридических лиц оштрафовать на 150–250 тыс. руб.

Такое наказание распространяется только в отношении УО, потому что она ведет предпринимательскую деятельность на основании договоров управления МКД (абз. 1 ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП).

Орган ГЖН не вправе составлять административные протоколы за отсутствие актов приемки в отношении ТСЖ, ЖСК, поскольку они не ведут предпринимательскую деятельность. При этом орган ГЖН может вынести в отношении ТСЖ, ЖСК, а также УО, предписание устранить нарушение и составить акт приемки (п. 3 ч. 5 ст. 20 ЖК). Если не выполнить предписание в установленный срок, то:

• должностных лиц могут оштрафовать на 50–100 тыс. руб. или дисквалифицировать на срок до трех лет;
• юридических лиц – оштрафовать на 200–300 тыс. руб.

Это следует из части 24 статьи 19.5 КоАП.

Пример

Управляющую организацию привлекли к административной ответственности за отсутствие актов выполненных работ

В ходе проверки ГЖИ выдала УО предписание на выполнение работ, которые предусмотрены минимальным перечнем № 290. Управляющая организация не исполнила предписание, и не подтвердила выполнение работ по содержанию общего имущества актом. Госжилинспекция направила материалы проверки в суд и просила назначить управляющей организации штраф по ч. 24 статьи 19.5 КоАП.

При рассмотрении дела УО пояснила, что работы не выполняла, поскольку они включены во второй квартал года. Суд с данным аргументом не согласился. В своем решении судебная инстанция постановила, что выполнение работ является обязательным, также как и составление акта выполненных работ (Постановление мирового судьи судебного участка №7 Свердловского судебного района города Костромы от 02.03.2017 по делу № 7-177/2017).

Если не разместить акт выполненных работ в ГИС ЖКХ, то должностному лицу УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК грозит предупреждение или штраф в размере от 5 000 до 10 000 руб. (ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП).

 

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 16.05.2023