Как потребовать с собственников деньги за ремонт, который УО выполнила по предписанию ГЖИ

Когда управленец может просить компенсации

Управляющая организация может попросить собственников компенсировать затраты за ремонт по предписанию надзорников при наличии трех условий:

• работы имели неотложный или аварийный характер;
• УО не могла предвидеть возникновение аварийной ситуации;
• до возникновения аварии УО надлежащим образом обслуживала общее имущество.

Такой позиции придерживается Минстрой в письме от 15.06.2016 № 18560-ОД/04.

Как попросить собственников компенсировать непредвиденные затраты

Чтобы собственники компенсировали плату за ремонт, который вы провели по предписанию инспекции, сделайте два шага.

Шаг 1. Проинформируйте собственников о дополнительных тратах

Сообщайте жителям о том, какие работы вы выполнили, какого они были объема и сколько это стоит. Информацию размещайте на стендах, на сайте организации, рассказывайте в соцсетях. Для этого ведите учет всех затрат на дополнительные услуги и работы, которые проводите внепланово и вынужденно. Так вы создадите якорь в сознании жителей, и для них не станет неожиданностью информация о суммах затрат, которые вы включите в отчет об исполнении договора управления.

Оцените итоговую сумму и соотнесите с другими затратами по дому. Если размер платы не позволяет покрыть все расходы в текущем году, тогда переведите их часть на будущий год. На отчетном собрании объясните жителям, что у них образовался своего рода долг, который вы закроете за счет индексации платы в будущем.

Шаг 2. Инициируйте общее собрание

Инициируйте общее собрание по вопросу об условиях и размере финансирования дополнительных услуг и работ, выполненных УО.

Разъясните собственникам помещений, почему пришлось их выполнить: вы получили предписание ГЖИ что-то срочно отремонтировать.

Необходимость утвердить такую дополнительную плату обоснуйте письмами ГЖИ, требованиями закона, муниципальными и региональными актами, которые обязывают вас выполнять дополнительные работы, услуги для безопасности жителей.

На рисунке показали образец повестки общего собрания собственников помещений для утверждения размера компенсации на ремонт, который выполнила управляющая организация по предписанию ГЖИ.

РИСУНОК Образец повестки общего собрания собственников

Аварии и непредвиденные затраты — это коммерческий риск управленца. Условие о таких затратах необходимо учитывать в договоре управления. Такую позицию поддержал Пленум Высшего арбитражного суда в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10.
По сложившейся практике, УО выполняет работы и услуги по содержанию общего имущества сверх предусмотренного сметой и размером платы за содержание жилого помещения. В них также должны входить расходы на работы, которые УО выполняет на основании предписаний органов ГЖН.