Как утвердить прочие услуги и работы при способе управления МКД УО

Управляющей организации стоит оказывать прочие услуги и проводить прочие работы лишь в случае, если их утвердили. В такой ситуации УО:

• имеет законные основания требовать от собственников помещений плату за эти работы и услуги (например, за консьержа, видеонаблюдение, домофон и т. д.);
• снижает риск недопонимания и споров с собственниками по оплате таких работ и услуг (далее – прочие услуги).

Чтобы утвердить прочие услуги, нужно:

• определить состав прочих услуг, которые будет оказывать УО;
• включить условия о них в договор управления МКД;
• утвердить условия оказания прочих услуг;
• заключить дополнительное соглашение об их оказании.

Этап 1. Определить состав прочих услуг1

Определите, какие прочие услуги будет оказывать УО.

Конкретный перечень прочих услуг закон не устанавливает. На практике к их числу относят услуги, которые УО:

• не обязана оказывать с точки зрения технической эксплуатации МКД, однако при этом
• оказывает в рамках управления домом.

В частности, к прочим услугам относят:

• услуги консьержей;
• обслуживание домофона;
• видеонаблюдение;
• охрану территории;
• подготовку (печать) материалов для проведения общих собраний собственников помещений в МКД.

Внимание: если домофон входит в состав общего имущества в МКД, то его обслуживание нельзя отнести к прочим услугам, так как оно выполняется в рамках содержания и ремонта общего имущества данного дома. Включение платы за домофон отдельной строкой в ЕПД в данном случае приведет к задублированию платежей.

Такой вывод о составе прочих услуг следует из закона и подзаконных актов. Так, собственники помещений в МКД обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги, которые включают в себя (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):

• плату за содержание и ремонт жилого помещения;
• взносы на капитальный ремонт;
• плату за коммунальные услуги.

При этом перечень услуг и работ в отношении каждого МКД определяют с учетом:

• конструктивных элементов дома;
• состава внутридомовых инженерных систем, по которым потребители получают коммунальные услуги;
• наличия земельного участка под МКД (с озеленением, благоустройством, иными объектами для обслуживания и эксплуатации этого дома);
• геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

Это устанавливает пункт 3 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290, и пункт 11 Правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Этап 2. Включить в договор управления МКД условия о прочих услугах1

Проверьте, содержит ли договор управления МКД условия оказания прочих услуг. Если нет, подготовьте проект изменений данного договора. Включите в него эти условия.

Пример формулировки условий об оказании прочих услуг в договоре управления МКД

«УО вправе оказывать прочие услуги самостоятельно либо путем привлечения подрядных организаций.

Оказание прочих услуг осуществляется УО по решению общего собрания собственников помещений в МКД на основании отдельного соглашения.

Состав, порядок их оказания и оплаты утверждаются общим собранием собственников помещений в МКД».

Такие условия включите:

• либо в проект договора (если УО еще не управляет МКД);
• либо в проект новой редакции договора или дополнительного соглашения к нему (далее – допсоглашение). Выберите этот вариант, если договор управления МКД уже действует.

Этап 3. Утвердить условия оказания прочих услуг1

На общем собрании собственников помещений в МКД утвердите:

• состав прочих услуг;
• порядок их оказания;
• размер и порядок оплаты.

Если договор управления МКД не содержит условия оказания прочих услуг, утвердите их изменения также на данном собрании собственников.

УО не вправе без согласия собственников помещений в МКД выполнять дополнительные работы и услуги за плату. Это следует из положений части 3 статьи 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Чтобы принять указанные решения, необходимо большинство голосов собственников помещений в МКД, участвующих в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Результаты голосования оформите протоколом.

Ситуация: кто утверждает перечень прочих работ и услуг в МКД, если договор управления данным домом заключен между застройщиком и УО

Перечень прочих работ и услуг утверждает застройщик.

УО управляет МКД по договору с застройщиком в силу части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Условия такого договора, перечень работ и услуг, в том числе и прочих, определяет застройщик.

Этап 4. Заключить дополнительное соглашение об оказании прочих услуг1

На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД оформите дополнительное соглашение об оказании прочих услуг (например, об оказании услуг охраны МКД, консьержа).

Данное соглашение подпишите по аналогии с договором управления МКД:

• с собственниками помещений в МКД, обладающими более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
• с председателем совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»