№

Проблема

Способы решения

1

Правовой статус жилой недвижимости как объекта управления

 Нет четкости в нормативном закреплении правого режима многоквартирного дома (МКД) и других объектов жилой недвижимости (ОЖН), что ведет к неоднозначной трактовке понятий правоприменительными органами. Концепция единого объекта системно не проведена в ГК РФ и ЖК РФ, лишь фрагментарно. Отсюда происходит разрыв юридической судьбы земельного участка и здания на нем.

1. Целесообразно исходя из положений ГК РФ рассматривать объект жилой недвижимости (МКД, жилой комплекс) вместе с земельным участком как юридически единый неделимый объект права собственности. Это обеспечивает юридическую связь судьбы здания и земельного участка. Само здание и земельный участок, на котором оно расположено, а также такие прочно связанные с ним объекты, как элементы благоустройства и озеленения, должны находиться в собственности одного круга лиц.

При формировании подхода необходимо учитывать продолжающееся совершенствование гражданского законодательства в части вещного права, в том числе права на недвижимость и концептуальные разработки о едином объекте недвижимости, сформированные Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства[3].

Суть концепции «единого объекта недвижимости» в том, что для наиболее эффективного управления объектом недвижимости необходимым является подчинение здания и земельного участка, на котором оно (они) расположен(ы) единому правовому режиму.

Обоснование:

- сама физическая природа здания не позволяет считать его физически, технически и юридически делимым;

- на здание (МКД) устанавливается общая долевая собственность;

- МКД как единый объект права собственности с множественностью субъектов на стороне собственников, каждому из которых принадлежит право пользования отдельной частью МКД, составляющей отдельное жилое помещение;

- лицо приобретает реальную долю в виде права на жилое помещение и обладает правом владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению этой индивидуализированной долей жилого дома. Это вполне сопоставимо с содержанием самостоятельного, раздельного, права собственности на жилое помещение в МКД по праву России.

2

Учет и техническая инвентаризация

Отсутствуют достоверные данные о реальном физическом износе и техническом состоянии ОЖН.

1. Необходимо воссоздать государственную систему учета актуального технического состояния ОЖН и технической инвентаризации, обеспечить наличие технических паспортов на каждый объект жилой недвижимости.

3

Инструкция по эксплуатации жилой недвижимости.

Многоквартирный дом может эксплуатироваться только при наличии технической документации, которая содержит все исходные сведения о данном здании.

1. Необходимо предусмотреть в ЖК РФ положение об инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, как обязательном (для всех субъектов) техническом документе.

№

Проблема

Способы решения

1

Собственники помещений

У большинства собственников помещений так и не возникло чувств хозяина, отсутствует интерес к судьбе общего имущества многоквартирного дома. Происходит неправильное восприятие общего имущества как ничейного либо принадлежащего управляющей организации. Отсюда неверная оценка своей роли в управлении и последствий причинения вреда общему имуществу многоквартирного дома.

1. В ЖК РФ должен быть предусмотрен принцип добросовестности и запрет злоупотребления правом как основное начало и общий ориентир поведения собственников помещений при реализации права на участие в общем собрании и выборе способа управления многоквартирным домом.

2.  Существует необходимость включения в ЖК РФ положений, закрепляющих обязанность собственников помещений предоставлять полную и достоверную информацию о себе, как стороне договора, управляющей организации. Предусмотреть обязанность собственников согласовывать с управляющей организацией переустройство и перепланировку в жилом или нежилом помещении многоквартирного дома.

3. В целях наиболее полной реализации логики создания осознанного и ответственного собственника помещения необходима разработка школьных образовательных программ по основам жилищной культуры.

2

Объединения собственников

Жилищные объединения в форме ТСЖ в настоящее время представляют собой один из способов управления многоквартирным домом. Несмотря на прямую заинтересованность в сохранности и надлежащей эксплуатации многоквартирного дома, такие объединения характеризуются низким уровнем профессионализма, отсутствием системы управления и правовой безграмотностью.

Пробелы в законодательстве и отсутствие единых подходов к пониманию правовой природы товарищества и органов его управления, участия в товариществе собственников помещений, недостаточная теоретическая разработанность существующих проблем, значительная негативная практика деятельности товариществ и отсутствие законодательных ограничений на пути ее продолжения существенно затрудняют развитие данного способа управления многоквартирными домами.

1. Целесообразно пересмотреть и разграничить понятия способы объединения собственников помещений и способы управления многоквартирным домом. Жилищные объединения в форме ТСЖ – это не исполнители услуг управления, а один из способов объединения собственников помещений в качестве коллективного заказчика[4] управления многоквартирным домом у управляющей организации. Важно решить вопрос об обязательном участии в ТСЖ собственников помещений, исключить принцип добровольного членства в ТСЖ, привести в соответствие с ГК РФ структуру органов управления (единоличный орган управления). Это обеспечивает равный юридический статус всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме и непрерывное и эффективное управление общим имуществом многоквартирного дома.

3

Способы принятия собственниками решений

Неполнота правового регулирования процедуры проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не обеспечивает предотвращения подделок решений собственников и протоколов общих собраний собственников. Как следствие, споры о признании решений собраний собственников недействительными приобрели массовый характер.

Спорным является предложение о переходе на электронный формат проведения общих собраний собственников. Это актуально и своевременно, но не должно исключать право собственников самостоятельно выбирать оптимальную форму принятий решений.

1. Необходимо сохранить в ЖК РФ принципиальное положение о возможности собственников выбирать способ управления в любой форме, предусмотренной ст. 44.1 ЖК РФ.

2. При этом привести ЖК РФ в соответствие с правилами ГК РФ, предусмотрев возможность проведения заседания собственников помещений не только путем совместного присутствия, но и дистанционно по видеосвязи, определив соответствующие технические и иные требования. Это удобней, чем заочное голосование через ГИС или РИС ЖКХ, поскольку существует возможность для обсуждения вопросов повестки дня, ведется видеозапись.

3. Процедуру проведения общих собраний собственников необходимо актуализировать в целях противодействия искажению результатов голосований, в частности при проведении голосований через систему.

4. Целесообразно пересмотреть кворумы для принятия решений собственниками помещений в целях обеспечения эффективного управления многоквартирным домом, содержания и ремонта, определения порядка пользования общим имуществом собственников. Следует снизить кворум до «более ½ от всех голосов всех собственников» как порог голосов для принятия решений, для которых сегодня требуется «более 2/3 от всех голосов всех собственников» (кроме решений по вопросам сноса и реконструкции многоквартирного дома). Принцип «единогласия» для принятия решений о владении и пользовании общим имуществом не приемлем.

№

Проблема

Способы решения

1

Управляющая организация

Управляющие организации чаще всего созданы в форме обществ с ограниченной ответственностью, уставный капитал минимальный, поэтому при высоких штрафных санкциях на практике просто создается новая компания, куда «переводятся» дома.

1. При реализации функций по управлению многоквартирным домом управляющая организация должна проявлять не «обычную» хозяйскую заботу об общем имуществе многоквартирного дома, которая свойственна собственникам помещений, а «особую» и «должную» осмотрительность, используя всевозможные организационные, технические и правовые меры. Представляется желательным законодательно закрепить качественные и количественные критерии, которым должна соответствовать деятельность управляющей организации, как профессионального субъекта отношений: формирование соответствующего уставного капитала, кадровая обеспеченность, осуществление деятельности на основании договора управления, членство в СРО и работа по правилам и стандартам управления.

2. В существенном уточнении нуждаются положения о временной управляющей организации, возможна модель гарантирующей управляющей организации (как это предусмотрено Стратегией развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года с перспективой до 2035 года), но лишь как исключительный случай для «брошенных» многоквартирных домов, оставшихся без управления, для домов, в которых не выбран или не реализован способ управления. В целях недопущения дисбаланса недопустимы преференции в отношении такой гарантирующей управляющей организации. Она не должна подменять уже действующие управляющие организации.

№

Проблема

Способы решения

1

Заключение договора управления многоквартирным домом

В настоящее время договор управления выполняет второстепенную функцию. В то время как он должен быть основным регулятором отношений между собственниками помещений и управляющей организацией, а также выполнять охранительную и воспитательную функции. Договор служит средством предупреждения возможных конфликтов при наличии различных интересов.

1. В основе отношений между собственниками помещений и управляющими организациями должен быть договор управления. Необходимо расширить пределы договорного регулирования. При этом договорные условия должны иметь приоритет над диспозитивными нормами права и не нуждаться в дополнительном принятии собственниками решений, если из их содержания явно, недвусмысленно следует договоренность сторон, порядок действий.

2. В существенном уточнении нуждается норма, определяющая начало деятельности управляющей организации. Такая деятельность начинается не с момента включения многоквартирного дома в реестр лицензий, а с момента, указанного в договоре управления.

3. В пересмотре нуждаются минимальные сроки заключения договора управления не менее чем 5 (пять) лет.

4. В ЖК РФ необходимо учесть и отразить специфику электронной формы договора управления многоквартирным домом.

2

Техническая эксплуатация жилой недвижимости

Несвоевременное, неполное и некачественное выполнение работ, что приводит к сокращению сроков эффективной эксплуатации, снижению энергоэффективности зданий и росту ветхого фонда.

1.                  Система технической эксплуатации существующих ОЖН должна ориентироваться на минимальный объем работ согласно действующих Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и их периодичности согласно Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

2.                  Проектная документация по строящимся объектам жилищного фонда должна в обязательном порядке содержать детальный раздел «Техническая эксплуатация» с подробным описанием всей номенклатуры регламентных работ и периодичность их проведения.

3.                  Предусмотреть оснащение всего жилищного фонда всеми видами приборов учета – индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового).

Необходимо четко сформулировать понятия: ветхий и аварийный жилищный фонд, а также порядок их эксплуатации до сноса.

3

Финансовая основа договорных отношений

На управляющие организации систематически со стороны органов местного самоуправления и контролирующих органов возлагаются дополнительные обязанности, которые не предусмотрены в размере платы (тарифе) на содержание жилого помещения и в перечне необходимых работ, что приводит к отвлечению денежных средств на незапланированные работы и, как следствие, невыполнению или некачественному/несвоевременному выполнению заказанных собственниками услуг и работ.

1. В целях достижения более взвешенного баланса интересов участников отношений по управления многоквартирным домом следует рассмотреть модель разделения средств управляющей организации по услуге «управление» и средств собственников помещений за содержание и ремонт.

2. Расчет стоимости расходов на содержание и ремонт по каждому многоквартирному дому необходимо проводить с учетом его индивидуальных особенностей, в том числе объемно-планировочных и технических, реального физического состояния.

3. В ЖК РФ необходимо предусмотреть, что договором управления стороны согласовывают стоимость пакета «плановых» услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; порядок определения стоимости «неплановых» (непредвиденных, аварийных, по предписаниям) услуг и работ.

4. Необходимо проработать вопрос о включении в ЖК РФ положения об индексации стоимости плановых услуг без дополнительного согласования с собственниками помещений на общем собрании.

4

Прекращение договорных отношений по инициативе собственников.

В гражданском обороте широкое распространение получили односторонние немотивированные отказы собственников помещений от исполнения договора управления. Это приводит к дестабилизации договорных отношений. ЖК РФ предусматривает (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ) право одностороннего отказа со стороны собственников от исполнения договора управления МКД исключительно, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Однако суды, толкуя ст. 162 совместно со ст. 310 ГК РФ исходят из того, что собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления домом.

1. Чтобы не допустить дальнейшего разрушения стабильности договорных отношений, изменение законодательства должно быть направлено на сокращение легальных возможностей одностороннего немотивированного отказа собственников от договора управления. Для этого необходимо закрепить исчерпывающий перечень существенных нарушений, которые являются основаниями для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом.

2. Для случаев прекращения договора управления установить порядок взаиморасчетов сторон договора управления: возврат управляющей организацией собственникам стоимости оплаченных, но не выполненных услуг и работ и возврат собственниками управляющей организации стоимости выполненных, но не оплаченных услуг и работ.

5

Прекращение договора управления по инициативе управляющей организации.

Ни один из действующих законов не содержит положений о праве управляющей организации на расторжение договора управления. При этом ст. 450 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора в судебном порядке. На практике в отсутствии перечня оснований существенных нарушений реализация этого права невозможна.

1. В целях обеспечения баланса интересов сторон договора управления закрепить в ст. 162 ЖК РФ перечень существенных оснований для досрочного судебного расторжения договора управления по требованию управляющей организации.

6

Ответственность УО перед собственниками по договору управления многоквартирным домом

В ЖК РФ наблюдается неполнота правового регулирования пределов ответственности лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом, за содержание общего имущества в многоквартирном доме. В правоприменительной практике массово возникли ситуации внедоговорной ответственности управляющей организации за выполнение незаказанных и неоплаченных собственниками работ и услуг. Наблюдается ситуация двойной ответственности управляющей организации по одному факту нарушения договорных обязательств в части надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества: гражданско-правовая (убытки, неустойка) и административная (штраф). При этом выплата административных штрафов зачастую происходит за счет средств содержания общего имущества МКД. Это неизбежно отражается на объеме и качестве предоставляемых услуг и работ, снижает платежеспособность управляющей организации, и может привести к банкротству. Как результат, невыполненные работы в многоквартирных домах, угроза безопасности для жизни и здоровья граждан.

1. Необходимо исключить двойную ответственность управляющей организации за неисполнение договорных обязательств перед собственниками помещений (административную и гражданско-правовую одновременно). При нарушении договорных обязательств должна быть гражданско-правовая ответственность, а денежные средства, уплаченные управляющей организацией в качестве санкции за нарушение договорных обязательств (неустойка, убытки) должны расходоваться на устранение нарушений и выполнение ремонтных, в том числе аварийных, неотложных работ с обязательным отчетом и составлением акта.

2. Во избежание излишней и необоснованной финансовой нагрузки на управляющую организацию необходимо провести инвентаризацию статей КоАП РФ об ответственности за нарушение договорных обязательств в части содержания и предоставления коммунальных услуг. В КоАП РФ необходимо оставить ответственность лишь за нарушения, влекущие ущерб жизни и здоровью, имуществу неопределенного круга лиц.

3. Управляющие организации отвечают только за выполнение заказанных и оплачиваемых по договору управления работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. Односторонние решения управляющих организаций и собственников (решения общих собраний) без внесения изменений и дополнений в договор управления многоквартирным домом и подписания дополнительных соглашений – не имеют силы.

7

Порядок предъявления собственниками помещений претензий к управляющей организации

Жилищный кодекс РФ не предусматривает обязательного претензионного порядка урегулирования споров между собственниками помещений и управляющими организациями, жилищными объединениями. При этом в некоторых случаях законодатель прямо предусматривает необходимость досудебного обращения собственников в управляющую организацию, когда требуется установить факт ненадлежащего качества жилищных и коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), обратиться в управляющую организацию для установления факта нарушения прав (при ненадлежащем качестве коммунальной услуги (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354). Как подтверждает правоприменительная практика, собственники помещений зачастую обращаются в административные органы и суд без предварительного обращения в управляющую организацию с заявлениями о нарушении своих прав на надлежащее управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Количество обращений в контрольно-надзорные органы и суды неуклонно растет.

1. В Жилищном кодексе РФ необходимо закрепить правило об обязательном претензионном порядка урегулирования спора. Действующему российскому законодательству известны многочисленные случаи, в которых обязателен претензионный досудебный порядок в отношениях «субъект предпринимательской деятельности – потребитель». Подобный порядок позволит существенно снизить нагрузку на контрольно-надзорные и судебные органы, так как большинство обращений собственников разрешаются управляющими организациями в добровольном порядке. Это также поможет постепенно перейти на бесконфликтную и цивилизованную форму взаимодействия между сторонами договора управления, стать основой для применения сторонами спора медиации, как альтернативному способу урегулирования спора. При введении саморегулирования деятельности по управлению МКД и другими ОЖН предусмотреть возможность применения альтернативных способов урегулирования споров между членами СРО и третьими лицами.

2. Дополнить статью 57 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ» частью 4 следующего содержания: «Основанием для проведения внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий является нарушение прав собственников и иных законных пользователей помещений в многоквартирных домах (в случае обращения в орган государственного жилищного надзора (лицензионного контроля) субъекта РФ, орган муниципального жилищного контроля, граждан, права которых нарушены, при условии, что заявитель обращался за защитой (восстановлением) своих нарушенных прав к юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю и такое обращение (претензия) не было рассмотрено либо требования заявителя не были удовлетворены)».

8

Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями, иными специализированными организациями

Существует серьезный дисбаланс в части прав, обязанности и ответственности управляющих организаций, ресурсоснабжающих организаций, региональных операторов по обращению с ТКО. Договоры управляющих организаций с контрагентами финансово не обеспечены, зависят от исполнения обязанностей по оплате собственниками помещений. Отсутствуют законодательные стимулы для регулирования споров между управляющими и ресурсоснабжающими организациями. Они не заинтересованы в досудебном урегулировании споров по долгам, редко подписывают соглашения о рассрочке, взыскивают долги в судебном порядке даже при наличии месячной задолженности за коммунальные ресурсы.

1. Для целей удовлетворения законных интересов собственников помещений и контроля качества услуг (работ) их представителем при заключении любых гражданско-правовых договоров с третьими лицами по вопросам, связанным с управлением, содержанием, ремонтом (текущим и капитальным) должна быть управляющая организация.

2. Следует провести тщательную инвентаризацию нормативных актов, регулирующих предоставление коммунальных услуг, и выстроить сбалансированную долгосрочную систему договорных отношений между управляющими организациями и ресурсоснабжающими организациями, региональными операторами по обращению с ТКО. Необходимо определить требования к стабильности договорных отношений, включая финансовую обеспеченность исполнения договорных обязательств.

3. Необходимы законодательные стимулы, в том числе обязательный претензионный порядок, для регулирования споров между управляющими и ресурсоснабжающими организациями. Для ресурсоснабжающих организаций должно быть выгодно регулировать споры о задолженности с управляющими организациями до обращения в суд и до инициирования процедуры банкротства, применяя альтернативные способы работы с задолженностью.

№

Проблема

Способы решения

1

Лицензирование

Существующая система государственного регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами путем лицензирования не отвечает концептуальным требованиям устанавливаемым государством по снижению административного воздействия на отношения участников рынка, препятствуя решению стратегически важных для отрасли вопросов.

1. Переход к саморегулированию, как частно-правовому способу регулирования предпринимательской деятельности управляющих организаций. Членство в региональной СРО управляющих организаций – обязательное требование. В свою очередь, региональные СРО должны быть членами единой национальной СРО.

2. Целесообразно систематизировать и актуализировать обязательные требования к деятельности СРО, усилить ответственность СРО за соблюдением членами СРО установленных требований и стандартов.

3. В переходный период с лицензирования на саморегулирование необходимо пересмотреть систему мер ответственности за нарушения лицензионных требований, в том числе перечень грубых нарушений с учетом значимости нарушений.

2

Управление многоквартирным домом, как вид профессиональной деятельности

Законодатель определил цель деятельности по управлению многоквартирным домом в п. 1 ст. 161 ЖК РФ – это благоприятное и безопасное проживание граждан, надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Вместе с тем, практика непосредственного управления или управления посредством жилищных объединений не гарантирует достижение данной цели, в том числе с учетом возрастающих требований в части содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов и потребностей собственников в безопасности и комфорте.

1. Модель управления многоквартирным домом ориентирована на осуществление деятельности по управлению исключительно профессиональными исполнителями.

2. Для деятельности по управлению многоквартирными домами необходимо терминологически скорректировать действующий ОКВЭД 68.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе» (или ввести новый). Это отражает принцип профессионализма при осуществлении конкретного вида деятельности «управление многоквартирным домом и иными объектами жилой недвижимости», позволит органам статистики получать все необходимые данные для принятия решений о льготах, субсидиях, квотах на иностранную рабочую силу, дефицитных профессиях и т.д.

3. В целях повышения качества предоставляемых услуг по управлению многоквартирными домами необходимо разработать и сделать обязательными национальные стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

4. Необходимо проработать вопрос о способах управления многоквартирным домом, исключив из перечня не соответствующие принципу профессионализма способы управления.

№

Проблема

Способы решения

3

Капитальный ремонт многоквартирного дома

В существующей модели капитального ремонта при формировании взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора последний выполняет функцию технического заказчика работ и осуществляет взаимодействие с собственниками помещений и подрядными организациями (ст. 180 ЖК РФ). Многочисленная судебная практика по взысканию собственниками помещений ущерба вследствие некачественно выполненного капремонта подтверждает неэффективность подобной модели, отсутствие надлежащего контроля за проведением капитального ремонта. 

1. В целях защиты жизни и здоровья, имущества собственников помещений от некачественного капитального ремонта заказчиком от имени собственников помещений при любом способе формирования фонда капитального ремонта должна быть управляющая организация. На нее возлагаются функции формирования заказа и контроля за выполнением работ в многоквартирном доме.

4

Кадры для системы управления жилой недвижимостью

Принципиальной проблемой остается острый дефицит профессиональных кадров, что не позволяет осуществлять все виды регламентных услуг и работ на требуемом уровне.

1. В интересах качественного преобразования системы управления жилой недвижимостью необходима государственная программа по развитию кадрового потенциала для жилищного хозяйства, профессионального обучения.

2. Только при наличии такой программы, ее реализации вузами путем подготовки и профессиональной переподготовки специалистов для управления/эксплуатации жилой недвижимости необходимо ввести требование ко всем организациям, участвующим в управлении, ремонте и обслуживании о наличии у руководителей и ведущих специалистов профессионального образования (высшего, профпереподготовка) в сфере управления/эксплуатации жилой недвижимости.

5

Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль

Содержание ст. 20 ЖК РФ, определяющей основы осуществления государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, чрезмерно перегружено. Для сравнения ст. 27 ЖК РСФСР четко, кратко и вполне понятно устанавливала, какие органы осуществляют государственный контроль и за каким объектом («за использованием и сохранностью жилищного фонда»). В настоящее время ст. 20 ЖК РФ необоснованно раздута по содержанию полномочий и контроль (надзор) осуществляется в отношении субъекта, а не объекта.

1. С учетом существующей судебной практики и нужд имущественного оборота следует рассмотреть вопрос о дальнейшем совершенствовании системы государственного жилищного надзора и лицензионного контроля в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами путем повышения роли превенции при проведении проверок.

2. Необходимо пересмотреть ст. 20 ЖК РФ и снять функции проверки ГЖИ в отношении управляющих организаций, договоров управления, установить только технические функции контроля за состоянием жилых зданий, жилых помещений и предъявления требований к собственникам помещений об устранении нарушений (переходный этап). При переходе на саморегулирование исключить технические функции контроля и закрепить функции надзора за деятельность саморегулируемых организаций. В свою очередь, саморегулируемые организации осуществляют контроль за членами саморегулируемой организации в части соблюдения требований законодательства.

6

Управление недвижимым имуществом при банкротстве

Управляющие организации – это особые типы должников с особыми условиями хозяйствования. До открытия конкурсного производства управление многоквартирным домом не прекращается, управляющая организация не может бросить дома (ч. 5.4 ст. 198 ЖК РФ). До конкурсного производства управленческие и хозяйственные решения, в т. ч. о предоставлении работ и услуг, реализации принятых собственниками помещений решений о проведении текущего и капитального ремонта, начислении и взимании платы за ЖКУ, выставлении платежных документов потребителям, принимает назначенный судом арбитражный управляющий. Последний не имеет соответствующих знаний и навыков в данной сфере, не имеет квалификационного аттестата. Его цель – не надлежащее обслуживание общего имущества МКД, проведение общих собраний собственников для решения текущих проблем, а максимальное удовлетворение требований кредиторов. Из-за этого в практике арбитражные управляющие совершают ничтожные сделки в нарушение требований ЖК РФ: передают многоквартирные дома в доверительное управления другой организации, заключают агентские договоры.

1. Существует необходимость в главу 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ включить отдельный параграф о банкротстве управляющих организаций (по аналогии с банкротством застройщиков) с учетом выполняемых ими социальных функций.

2. В параграфе Закона о несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ предусмотреть требования к порядку осуществления арбитражным управляющим деятельности в отношении управляющих организаций и применение реабилитационных процедур к должникам.

7

Роль органов публичной власти в управлении многоквартирными домами

1. Следует исходить из позиции минимального участия органов публичной власти в управлении многоквартирными домами. Роль органов публичной власти должна быть определена двумя направлениями: содействие в создании условий для управления многоквартирными домами и предоставление помощи малоимущим в виде субсидий.

2. Предлагается скорректировать ответственность органов публичной власти в части содержания собственных жилых и нежилых помещений и предусмотреть субсидиарную ответственность за неисполнение нанимателями жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, обязанности по оплате за жилищные и коммунальные услуги. Это один из важнейших вопросов, без решения которого невозможно обеспечить поддержание платежной дисциплины.

№

Проблема

Способы решения

1

Объект управления в малоэтажном и смешанном жилом комплексе и требования к порядку управления

Жилой комплекс предполагает наличие в его границах у собственников индивидуальных жилых домов и общего имущества. Правовой режим общего имущества законодательно не определен и согласно позиции Конституционного Суда РФ (№ 23-П от 10.11.2016) у него нет законодательных аналогов. В практике сложилось несколько моделей обслуживания общего имущества в малоэтажных жилых комплексах. Нередко отсутствует какая-либо территория, подтвержденная документацией по планировке территории и утвержденная в установленном законом порядке.

Существующий законопроект № 155842-8 «О жилых комплексах, управлении общим имуществом в жилых комплексах» предлагает решение практических проблем, используя новую конструкцию «имущество общего пользования», разделяя имущество на: 1) имущество, находящееся в долевой собственности (общее имущество собственников), 2) имущество, не находящееся в долевой собственности.

Предлагаемый вариант противоречит ГК РФ и природе «общего имущества», «права собственности на общее имущества», не соответствует теории единого объекта недвижимости, а также не соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ.

1. Нормы об управлении единым комплексом недвижимости (земельный участок и совокупность иных объектов, составляющих инфраструктуру жилого комплекса, объединенных единым назначением) в жилых комплексах могут быть сосредоточены в отдельном разделе ЖК РФ.

2. Необходимо системно урегулировать правовой режим общего имущества собственников в жилом комплексе. Целесообразно определить единую модель вещного права собственников (право собственности или иное ограниченное вещное право) на общее имущество в жилом комплексе, исключив ситуации обладания частными лицами на праве частной собственности отдельными объектами общей инфраструктуры жилого комплекса.

3. Регулирование отношений по поводу управления единым комплексом недвижимости и заключения договора управления должно основываться на единых требованиях, предъявляемых к правовому статусу управляющей организации и стандартам деятельности по управлению многоквартирными домами.

4. Регулирование порядка принятия решений собственников общего имущества в жилом комплексе должно основываться на единых требованиях, установленных ЖК РФ в части проведения общего собрания собственников и принятия ими решений.

5. Необходимо законодательно урегулировать порядок и условия установления и взимания платы за управление и содержание общего имущества.

2

Управление многофункциональными имущественными комплексами

Неясность правого регулирования отношений, связанных с управлением имущественными комплексами, в которых расположены жилые и нежилые помещения (апартаментов), административные помещения, влечет ошибки в правоприменительной практике и наносит ущерб стабильности правовой системы государства.

1. Необходимо определить правовой статус многофункциональных имущественных комплексов, не являющихся многоквартирными домами.

2. Регулирование отношений по поводу управления многофункциональными имущественными комплексами и заключения договора управления должно основываться на единых требованиях, предъявляемых к правовому статусу управляющей организации и стандартам деятельности по управлению многоквартирными домами с учетом технических особенностей данных комплексов.

3. Регулирование порядка принятия решений собственников общего имущества в многофункциональном имущественном комплексе должно основываться на единых требованиях, установленных ЖК РФ в части проведения общего собрания собственников и принятия ими решений.