Разъяснения ВС РФ о содержании общего имущества в МКД

 Верховный суд РФ опубликовал четвёртый обзор судебной практики за 2016 год, в него попали два разъяснения по поводу использования общего имущества в МКД. Первое раскрывает вопрос включения в состав общего имущества МКД первого отключающего устройства от стояка.

Второе отмечает, что управляющая организация не обязана оплачивать РСО потери тепла в сетях, если они не относятся к общему имуществу и отсутствует решение ОСС об установлении иной границы ответственности, даже если УО подписан акт балансовой принадлежности.

Включение в состав ОИ первого отключающего устройства от стояка

Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2016 г. N 93-КГ16-2: если элементы внутридомовых инженерных систем располагаются в жилом помещении, это не значит, что они обслуживают только это помещение и не входят в состав общего имущества в МКД.

Квартира собственника была повреждена из-за аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодного водоснабжения. Собственник посчитал, что виновата в случившемся управляющая организация. Она должным образом не выполнила обязанности по содержанию общего имущества в МКД, поэтому и произошла авария.

Управляющая организация сослалась на то, что первое отключающее устройство от стояка не входит в состав ОИ, и отказалась выплачивать компенсацию. Однако суд принял сторону собственника и удовлетворил иск.

Состав общего имущества в МКД перечислен в п. 5 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ от 13.08.2006 N 491). Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, несут ответственность за надлежащее содержание такого имущества.

Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ говорит, что система инженерно-технического обеспечения – это одна из систем здания, предназначенная для водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и т.д. Она должна отвечать требованиям проектной документации, для этого необходимо регулярно проводить техобслуживание и проверки.

Верховный суд РФ поясняет, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей.

Эти элементы поставляют коммунальные ресурсы от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристикивнутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД.

Так как первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны нужны для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, то их можно включить в состав ОИ.

Мы привыкли считать, что если раз оборудование находится в квартире, то и обслуживает только её. Верховный суд РФ не согласен с такой позицией и указывает, что, согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, такое оборудование может находиться внутри и за пределами помещения.

Также Верховный суд РФ отмечает, что суды должны разбираться в каждой отдельной ситуации: принадлежит аварийное сантехническое оборудование к имуществу собственника или к общему имуществу МКД.

Возмещение потерь тепловой энергии РСО

Определение Верховного суда РФ от 03.10.2016 N 308-ЭС16-7310: управляющая организация возмещает РСО потери тепловой энергии в сетях только когда сети относятся к общее имущество в МКД.

Застройщик построил участок тепловой сети вдоль внешней стены дома до тепловой камеры. Тепловая камера входила в состав сетей РСО. Застройщик и РСО подписали акт, в котором обозначили границы эксплуатационной ответственности – по фланцевому соединению тепловой камеры. Аналогичный акт РСО подписала с УО перед сдачей дома в эксплуатацию.

РСО обратилась в арбитражный суд с иском к УО с требованием возместить потери теплоэнергии. Первый суд исковое требование удовлетворил, последующие суды его подтвердили.

Они решили, что раз теплопровод обеспечивает МКД и не является бесхозяйным, то управляющая организация должна платить за потери тепловой энергии. Верховный суд РФ с таким мнением не согласился.

Оплачивать потери в тепловых сетях должен тот, кто несёт за них ответственность. Права УО по отношению к тепловым сетям как к части общего имущества МКД зависят от прав собственников помещений в этом доме.

Управляющая организация самостоятельно устанавливать состав общего имущества в МКД не может. Это право ОСС. А то, что застройщик передал УО теплопровод, не говорит о том, что его собственники – жильцы МКД.

Точка поставки тепловой энергии в МКД должна находиться на внешней стене МКД в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Другой вариант – собственники подтверждают право на тепловые сети за пределами внешней стены дома.

Выносить точку поставки за пределы внешней стены без согласия собственников незаконно.

Верховный суд РФ пояснил, что предыдущие суды не разобрались:

• были ли основания для определения границы балансовой принадлежности по сетям теплоснабжения за пределами внешней границы стены МКД,
• имелось ли решение ОСС на определение состава общего имущества,
• можно ли спорный участок тепловых сетей отнести к иным объектам, предназначенным для обслуживания одного МКД (пп. «ж» п. 2 Правил).