Обзор выводов Верховного суда по спорам об оплате услуг по содержанию жилья

Мы разобрали решения Верховного суда по спорам вокруг оплаты услуг по содержанию жилья. Теперь у вас есть железные аргументы, чтобы выигрывать подобные дела в любой судебной инстанции.

Платить — обязательно, пользоваться — нет

Собственники и наниматели должны оплачивать услуги по содержанию общего имущества в МКД независимо от факта его использования, например лифтом. Верховный суд разъяснил, что собственники обязаны платить за степень благоустройства МКД, в котором они проживают, а не за факт пользования. Подобный вывод ранее сделал Президиум ВАС в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10, а потом и Пленум ВС — в пункте 12 постановления от 27.06.2017 № 22.

Какие аргументы использовать. Не имеет значения, что собственник помещения не пользуется лифтами, лестничными площадками, входными группами, домофонами, подвалами и чердаками. Платить за них он все равно обязан, даже если проживает на первом этаже или владеет нежилым помещением с отдельным входом.

Собственники любых помещений в расчете на 1 кв. м площади этих помещений обязаны вносить плату в том же размере, которую установили для всего дома. Уменьшить размер платы может только общее собрание собственников на основании предложений УО, ТСЖ, ЖСК.

Пример

Общее собрание собственников вправе установить дифференцированный размер платы за содержание жилья.

Собственники помещений на общем собрании установили различные платежи за содержание дома для собственников жилых и нежилых помещений.
Конституционный суд подтвердил, что закон не запрещает учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении размера такой платы. Но правило действует только для МКД, которым управляют жилищные объединения или непосредственно собственники помещений (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П).

Требуйте оплаты ЖКУ, даже если дом не успели внести в реестр лицензий

Если УО оказывала услуги жителям, которые сами приняли решение о назначении организации, управляющей их МКД, то она имеет право требовать деньги за свои услуги. Даже в ситуации, когда информация о МКД не внесена в реестр лицензий.

Какие аргументы использовать. Если вы имеете лицензию, но очередной дом, которым вы начали управлять, не внесли в реестр, вы можете претендовать на оплату ваших услуг. В такой ситуации докажите, что все участники правоотношений фактически признали вас исполнителем коммунальных услуг и управленцем.

Таблица 1. Основание для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ

Основание	Особенности	Нормативно-правовое обоснование
Заключение договора управления МКД	Стороны договора управления: собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания; собственники помещений на основании результатов открытого конкурса по отбору УО для управления МКД, который провел орган МСУ; органы управления ТСЖ, ЖСК, ЖК; застройщик МКД	Часть 2 статьи 162, части 5,13 статьи 161, часть 2 статьи 162, часть 14 статьи 161 ЖК
Прекращение договора управления МКД	Прекратить договор управления можно по истечении срока его действия - по заявлению одной стороны или при обоюдном согласии сторон	Часть 6 статьи 162 ЖК
Расторжение договора управления МКД	Расторгнуть договор управления до окончания срока, который предусматривают условия договора, можно по соглашению сторон и в судебном порядке	Части 8,8.1 статьи 162 ЖК Часть 1 статьи 450 ГК
Реорганизация УО	При реорганизации УО в договор управления вносятся изменения либо он прекращает свое действие. Поэтому после реорганизации в реестр лицензий необходимо внести изменения. К реорганизации УО относят три случая: присоединение другой УО, управляющей МКД; преобразование, смена организационно-правовой формы; слияние с другой УО, управляющей МКД, если у каждой из УО на дату государственной регестрации правопреемника есть лицензия на один и тот же вид деятельности	Подпункт «е» пункта 2 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий, утвержденного приказом Минстроя от 25.12.2015 № 938/пр

Дело в том, что право УО требовать плату за свои услуги не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий. Такое право вытекает из условий договора управления. Главное условие — четко выраженная воля собственников на заключение договора с управляющей организацией, которая фактически предоставляла им жилищно-коммунальные услуги.

Подтвердите факты оплаты ваших квитанций жителями дома и фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети с РСО. Такой порядок предусматривает пункт 1 статьи 162 ГК.

Пример

Лицензированная управляющая организация доказала, что не должна возвращать деньги из-за отсутствия записи в реестре лицензий.

Орган ГЖН выдал УО предписание, в котором требовал сделать перерасчет платы за ЖКУ. Основание: у организации отсутствовали правовые основания для начисления платы, поскольку согласно данным реестра лицензий спорные дома не включены в перечень МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет УО.
УО обжаловала предписание, но добилась успеха только в Верховном суде. Судьи высшей инстанции сделали вывод: когда в реестре лицензий нет сведений об адресе МКД, которым управляет лицензиат, это не свидетельствует о неправомерном исполнении возложенных на него полномочий. Право взимать плату также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий, а вытекает из условий договора управления (определение ВС от 24.12.2019 № 302-ЭС19-17595).

Даже если нет договора управления и документов о праве собственности, платить за ЖКУ придется

Факт отсутствия письменного договора управления с УО или ТСЖ не спасет собственника помещения от обязанности платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги. Даже если право собственности на это помещение не зарегистрировано в ЕГРН.

До 2017 года часть судов воспринимала отсутствие индивидуального договора как недоказанность договорных отношений по управлению МКД, а значит, и недоказанность обязанности платить за ЖКУ. Но Пленум Верховного суда расставил все по местам, и теперь у нижестоящих судов не осталось сомнений: платить за ЖКУ должны обязательно, даже если на руках нет письменного договора.

Какие аргументы использовать. Обязанность собственника содержать общее имущество возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с УО или ТСЖ (п. 12 постановления Пленума ВС от 27.06.2017 № 22). Достаточно доказать наличие прав собственности на недвижимость.

Если такие права не зарегистрированы в ЕГРН, правоустанавливающими становятся документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, и документы правопредшественника (таблица 2). Такое правило действует на объекты недвижимости, если они возникли до дня вступления в силу Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Таблица 2. Основания для обязанности оплачивать счета за ЖКУ

Статус	Основания	Момент возникновения обязанности
Наниматель	Договор социального найма. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда	С момента заключения договора найма
Арендатор	Договор коммерческого найма государственного или муниципального жилищного фонда	С момента заключения соответствующего договора аренды
Член жилищного кооператива	Акт передачи помещения члену кооператива	С момента предоставления жилищным кооперативом своему члену жилого помещения во введенном в эксплуатацию МКД
Собственник помещения	Документ о праве собственности, запись в ЕГРН	С момента возникновения права собственности на помещение
Правопреемники собственника	Договор дарения, завещание, иные основания перехода права собственности	С момента получения права собственности
Будущий собственник помещения	Передаточный акт или иной документ о получении помещения от застройщика	С момента передачи застройщиком помещения по передаточному акту или иному документу
Органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица	Документ о праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения	С момента ввода МКД в эксплуатацию до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на их содержание несут соответствующие органы
Застройщик	Разрешение на ввод МКД в эксплуатацию	С момента ввода МКД в эксплуатацию до момента передачи помещения конкретному собственнику

Пример

Отсутствие договора не освобождает от обязанности оплачивать ЖКУ.

Собственник нежилых помещений в МКД не оплачивал содержание общего имущества более четырех лет. Свои действия собственник оправдывал тем, что договор с ТСЖ не заключен из-за отсутствия регистрации права собственности в ЕГРН. Товарищество решило взыскать долги через суд, но выиграло дело не сразу. Первая и апелляционная инстанции в удовлетворении требований отказали. Но Верховный суд указал, что отсутствие письменного договора не освобождает собственника от бремени содержания общего имущества (определение ВС от 22.01.2019 по делу № 308-ЭС18-14220).

Требуйте разницу между платой за наем и за содержание жилья с собственника помещения

Наймодатель обязан участвовать в расходах на содержание жилья в части превышения платы, установленной собственниками помещений в МКД, над «муниципальным тарифом». При этом не нужно иметь договор с наймодателем или доказывать принадлежность ему спорных помещений на каком-либо вещном праве.

Какие аргументы использовать. Если плата за наем и за содержание жилья не совпадает, разницу требуйте с наймодателя помещения. Направьте наймодателю требование об оплате и расшифровку суммы, которую требуете оплатить.

Рисунок 1. Обращение к наймодателю

Скачать

Если возникнут вопросы по порядку оплаты, сошлитесь на положение части 4 статьи 155 ЖК. В указанной норме установлена гарантия получения разницы с наймодателя в согласованном с управляющей организацией порядке.

Пример

Управляющая организация не должна доказывать наличие о наймодателя вещных прав на помещение.

УО предъявила наймодателю оплату в части разницы между платой по договору управления и установленной органом МСУ. Но ответчик отказался платить, указав, что у него отсутствуют вещные права на квартиры, в которых проживают наниматели. Спор рассматривали в судах трех инстанций, и только Верховный суд поддержал позицию УО.
Суд указал, что негативные последствия неосуществления регистрации за наймодателем были неправомерно возложены на лицо, от которого указанные действия не зависят, — на управляющую организацию (определение ВС от 12.08.2019 № 309-ЭС19-365).

Требуйте возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением договора подряда

Включите в договор подряда право требовать возврата аванса при расторжении договора по обстоятельствам, за которые отвечает подрядчик. Тогда вы будете вправе рассчитывать на возмещение убытков по договору, если подрядчик оказывает ненадлежащие услуги.

Какие аргументы использовать. Если вы установили, что подрядчик выполняет работы с недостатками, не принимайте их и не оплачивайте. Зафиксируйте результат выполненных работ или услуг и отразите в акте осмотра.

Рисунок 2. Претензия подрядчику

Скачать

Свои требования основывайте на положениях статей 309, 310, 711, 720, 723, 753 ГК, пунктах 2, 3, 8 постановления Пленума ВАС от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Пример

ТСЖ отсудило у подрядчика оплаченный аванс из-за некачественного ремонта кровли.

Между ТСЖ и подрядчиком возник спор по договору подряда на текущий ремонт кровли в МКД. Подрядчик обратился в суд с иском о взыскании задолженности по оплате выполненных работ по договору, а ТСЖ предъявило встречный иск. Товарищество требовало взыскать убытки, причиненные ненадлежащим исполнением договора.
Верховный суд согласился с выводами нижестоящих судов о частичном удовлетворении иска товарищества (определение ВС от 05.11.2019 № 304-ЭС19-20252).

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО