Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Пять аргументов, чтобы собственник допустил управленца к общедомовым стоякам

Рабочие пришли ремонтировать стояк, а его нет — он под декоративной плиткой. Хозяин квартиры отказывается разбирать короб сам и требует гарантий, что потом ему бесплатно «вернут все, как было». Конфликт, скандал, суд, потерянное время и деньги. Как свести негатив к минимуму — рассказали в статье.

Не доводите ситуацию до открытого противостояния

Любую конфликтную ситуацию легче предупредить, чем тратить силы и время на ее разрешение. И начать лучше с разъяснений. Помогите жителям разобраться в законодательстве.

Мы сформулировали пять аргументов, которые покажут жителям, что вы им не враги и захватчики, а рачительные хозяйственники. И помогут убедить их добровольно предоставлять доступ сотрудникам к общедомовым коммуникациям в своих квартирах.

Применяйте эти доводы в общедомовых чатах и мессенджерах, размещайте информацию на стендах в подъездах, на оборотной стороне квитанций, на сайте организации. Не бойтесь повториться — с информированными людьми договариваться проще.

1. Аргумент. Стояки — это общедомовое имущество

Многие убеждены: все, что ограничено стенами их квартиры, — только их собственность и использовать ее они вправе по своему разумению. Разъясните жителям, что стояки — это общедомовое имущество. В квартире оно находится в силу своих конструктивных особенностей.

Как доказать. Если механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование в МКД обслуживает более одного помещения — это общее имущество собственников помещений в доме. Находиться оно может как за пределами помещений, так и внутри них. Это установлено частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса. Более конкретно общее имущество описано в пункте 5 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491: «Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях».

За эксплуатацию стояков, ответвлений от них до первых отключающих устройств и за сами отключающие устройства отвечают УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Собственность владельца помещения — все, что в квартире присоединено после первых отключающих устройств либо запорно-регулировочных кранов. Собственник помещения отвечает за состояние внутриквартирных трубопроводов и сантехнического оборудования.

2. Аргумент. К общедомовым стоякам должен быть беспрепятственный доступ для обслуживания и ремонта

Чтобы управляющая МКД организация могла исполнять свои обязанности, законодатель дал ей право требовать от собственников допускать ее сотрудников в помещения, когда нужно осмотреть оборудование и коммуникации, устранить недостатки, провести ремонт, ликвидировать аварию.

Как доказать. УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны содержать в работоспособном состоянии общедомовое имущество, держать инженерные коммуникации в сохранности и постоянной готовности для предоставления КУ, а также соблюдать требования законодательства РФ об энергосбережении. Эти обязанности установлены в пункте 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354). За исполнение в том числе этих обязанностей собственники помещений платят управленцам — в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Свободного и открытого доступа к водопроводным стоякам в квартирах требует СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий».

Плановые посещения помещений собственников для осмотра и ремонта сетей регламентированы. Без предупреждения и согласования с собственником сотрудники УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК не вправе требовать допуска в помещение. Периодичность таких посещений и порядок их согласования установлены Правилами № 354 (подп. «е» п. 34, п. 85). Скачать образец.

3. Аргумент. У всех собственников равные права

Закон не позволяет одним собственникам ущемлять права других собственников. Все собственники всех помещений в МКД должны получать качественные коммунальные услуги и вправе рассчитывать на надлежащее содержание общедомовых коммуникаций. Ведь размер платы за содержание и ремонт установлен одинаковый для всех.

Как доказать. Жилищное законодательство требует, чтобы жители соблюдали права и законные интересы соседей, правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные нормы, а также правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД. Это установлено в части 4 статьи 17, части 4 статьи 30 Жилищного кодекса.
Граждане, юридические лица обязаны использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан (п. 1.4 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

4. Аргумент. Не пустили сотрудника и произошла авария — вы виновник

Когда собственник помещения отказывается предоставить доступ общедомовому имуществу для его ремонта, заказчик или исполнитель работ вправе добиваться доступа в судебном порядке. Если в такой ситуации будет причинен ущерб общему имуществу или имуществу других лиц из-за того, что управляющая МКД организация не смогла провести вовремя ремонт или аварийно-восстановительные работы, то до рассмотрения спора в суде вся ответственность ложится на собственника помещения.

Как доказать. Минстрой разъяснил: если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника или нанимателя, он должен обеспечить к ним свободный доступ для проведения ремонтных работ.
Если же собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей МКД организации вправе составить акт о том, что невозможно произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы из-за непредоставления доступа к ней. Собственник помещения также должен подписать такой акт (письмо Минстроя от 16.01.2019 № 794-АО/06).

5. Аргумент. Суды — на стороне управленцев

Поскольку собственник отказывается предоставить доступ в помещение для проведения ремонта внутридомовых инженерных систем, то в случае нанесения ущерба другие собственники вправе обратиться в суд о взыскании с него материального ущерба и морального вреда.

Как доказать. Вред имуществу обязан в полном объеме возместить тот, кто его причинил (ч. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса). В вопросах доступа к общедомовым стоякам закон на стороне УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК. Ознакомьте собственников с материалами конкретных дел, чтобы они понимали, какие последствия могут быть у их безосновательного упрямства и игнорирования своих обязанностей (таблица). Скачать таблицу.
ТАБЛИЦА Примеры судебных споров о предоставлении доступа к инженерным коммуникациям

Что делать, если собственник доступ не предоставит

Тем собственникам, кто добровольно так и не предоставит доступ, выдайте предписания о демонтаже коробов и предоставлении доступа в помещения.

Если предписание не выполнят в срок — обращайтесь в суд.