Собственник пытался признать недействительным один из разделов договора управления

Попытка успехом не увенчалась. Суды не усмотрели в этом разделе ничего противозаконного, а собственник и вовсе пропустил срок исковой давности.

В декабре 2007 года собственники многоквартирного дома заключили с УК договор управления. Раздел № 4 этого договора предусматривает, что стоимость работ по содержанию МКД определяется в соответствии с постановлением Псковской городской Думы исходя из предоставленного управляющей организацией перечня работ и их цены (п. 4.3).

В 2021 году один из собственников этого МКД обратился в суд, чтобы признать раздел № 4 договора управления недействительным (ничтожным), а начисление платы за содержание общего имущества с 1 января 2018 года — незаконным. При этом указал:

• положение договора о стоимости работ противоречит ст. 162 Жилищного кодекса РФ, так как собственники МКД не определяли размер соответствующей платы;
• п. 4.3 договора управления позволяет УК в одностороннем порядке увеличивать размер платы за содержание МКД.

УК считала, что все законно, и дополнительно указала на пропуск истцом срока исковой давности. 
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении исковых требований (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 16903/2022).

В 2007 году на общем собрании собственники приняли предложенный УК договор управления. Размер платы за содержание жилья они не устанавливали, а за капремонт решили платить согласно постановлению Псковской городской Думы с расходованием полученных средств по решению общего собрания.
После 2007 года собственники не проводили общие собрания, не вносили изменения в договор управления и не заключали к нему дополнительные соглашения.

С января 2008 года и по настоящее время УК начисляет плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, установленном органом местного самоуправления (ОМСУ). Суды пришли к выводу, что это согласуется с п. 4 ст. 158 ЖК РФ, и раздел № 4 договора управления не противоречит законодательству.

В определении № 629‑О от 28 марта 2017 года Конституционный Суд РФ отметил: «Наделение органов местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочием по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме не препятствует осуществлению собственниками помещений в многоквартирном доме права по самостоятельному установлению данной платы, так как реализация указанного полномочия органов местного самоуправления обусловлена отсутствием соответствующего волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме» (п. 2.1).

Так как собственники не воспользовались своим правом и самостоятельно не установили размер платы за содержание жилого помещения, то это сделал ОМСУ — в соответствии со ст. 158 ЖК РФ. При таких обстоятельствах применение УК размера платы, установленного Псковской городской Думой, не может быть признано односторонним изменением условий заключенного договора управления.

С 2008 года в платежных документах УК информировала собственников о том, что плата за содержание и ремонт дома начисляется в установленном ОМСУ размере. То есть, истец с 2008 года знал об исполнении оспариваемых условий договора, но обратился в суд лишь в 2021 году, пропустив срок исковой давности.