Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Вовремя ремонтировать общее имущество в МКД – прямая обязанность УО

Если вас пугает количество проплешин на фасаде и их размеры, выщербленные балконные плиты, значит, вы затянули с текущим ремонтом. Проводите осмотр общего имущества вовремя и сверяйтесь с законодательством, чтобы запланировать устранение дефектов и не перепутать текущий ремонт с капитальным. Именно из-за такой ошибки УО из Ленинградской области проиграла спор с госжилинспекторами (Определение Верховного суда от 04.05.2021 № А56-30510/2020, 307-ЭС21-5128.)

Что произошло

Орган ГЖН при проверке МКД в ноябре 2019 года выявил нарушения в содержании общего имущества и выдал УО предписание устранить повреждения на фасаде дома. В феврале 2020 года госжилинспекторы проверили, как УО исполнила предписания. Выяснилось, что никакие работы компания не проводила, все дефекты общего имущества на месте.
По результатам проверки орган ГЖН вновь выдал УО предписание устранить нарушения в течение пяти месяцев.
УО не согласилась с законностью выданного предписания и оспорила его в суде.

Как УО обосновала свои претензии

УО выдвинула два обоснования.
Во-первых, указала, что работы по предотвращению разрушения облицовки фасада здания должен выполнить Региональный фонд капремонта, так как не истек гарантийный срок.
Во-вторых, в предписании орган ГЖН не указал конкретные объемы и локализацию повреждений общего имущества. Поэтому изложенные в предписании мероприятия неконкретные, а следовательно, неисполнимые.
В кассационной жалобе в высшую судебную инстанцию УО отмечала, что суды двух инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права, их выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Что решил суд

Все судебные инстанции отказали УО в требовании отменить предписание госжилинспекторов. Компания обратилась за поддержкой в Верховный суд. Но и высшая судебная инстанция не нашла ошибок в рассмотрении дела.
Суд указал, что оспариваемое предписание не нарушает права и законные интересы УО, не возлагает на компанию не предусмотренных законом обязанностей. Поэтому нет оснований признавать предписание недействительным.
Суды в ходе разбирательств установили, что штукатурка на фасаде МКД растрескалась, есть повреждения на балконных плитах. Госжилинспекторы внесли в предписание мероприятия, которые должны обеспечить установленные законодательством параметры содержания общего имущества в МКД, сделать проживание в доме безопасным и комфортным.
Доводы УО о том, что орган ГЖН не указал конкретные объемы и локализацию повреждений, суд отклонил. В акте проверки и в предписании перечислены нарушения и установлены требования об их устранении. Более того, все нарушения УО должна была устранить ранее, по предыдущему предписанию госжилинспекторов.
УО вправе сама выбрать способ устранения нарушений. Если дефекты появились вследствие некачественно выполненного капремонта, можно предъявить претензии регоператору. Но при этом не должны страдать жители. Ремонт и окраска фасадов, восстановление и замена отдельных участков и элементов балконов — это текущий ремонт. И УО обязана по закону ремонтировать фасад и балконы.

Почему УО обязана была выполнить предписание

УО заключила договор управления МКД. Следовательно, она обязалась за плату управлять домом и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса). Качество таких работ должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством правил (ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса). То есть УО обязана обеспечивать своей работой сохранность имущества физических и юридических лиц, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а в результате МКД должен отвечать требованиям к надежности и безопасности. Такие условия устанавливает жилищное законодательство (ч. 1, 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса).
Нормативы по содержанию и обслуживанию МКД определены Правилами № 170 (постановлением Госстроя России от 27.09.2003). Если разрушилась облицовка, штукатурка, появились трещины на отделке фасада, все дефектны нужно устранить незамедлительно (п. 4.2.3.1 Правил № 170). При повреждениях несущих конструкций балконов, лоджий УО должна срочно обезопасить людей и предотвратить развитие деформаций (п. 4.2.4.2 Правил № 170). Такие же обязанности законодатель прописал в пункте 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290, далее — Минимальный перечень).

Не исполнять работы, установленные Минимальным перечнем, УО не вправе, даже если их нет в договоре управления. То есть УО, безусловно, должна была систематически осматривать общее имущество в МКД, выявлять и фиксировать повреждения фасадов и балконов. А по результатам обследований нужно было разработать план и провести необходимые восстановительные работы.

То, что ремонт и окраска фасадов МКД, восстановление или замена отдельных участков и элементов балконов относятся к текущему ремонту, установлено в пунктах 2, 7 Приложения № 7 к Правилам № 170.

Выводы

Управленцы обязаны помнить, что именно они полностью и в первую очередь отвечают за состояние общего имущества в МКД. Поэтому все установленные нормативными правовыми актами и договором управления работы выполняйте вовремя и качественно.
Если выявили повреждения, в которых виновны подрядчики, потребуйте устранить дефекты, выполнить работы качественно. Но следите за сроками и не допускайте, чтобы из-за вашего бездействия повредилось имущество жителей. Выгоднее устранить дефекты и предъявить регрессный иск, чем получать жалобы жителей и штрафы от органа ГЖН и прокуратуры.
Елена Ведищева редактор журнала «Управление многоквартирным домом»