Кто отвечает за содержание и благоустройство придомовой территории

Кто отвечает за содержание и благоустройство придомовой территории

 Рядом с многоэтажкой на автомобиль упало дерево. Ребёнок на детской площадке получил травму, потому что качель была сломана или повредил ногу,из-за нерадивых рабочих, которые забыли закрыть люк. На прохожего зимой с крыши дом упала глыба снега или сосулька.

Во всех этих случаях возникают вопросы: кто отвечает за содержание и благоустройство придомовой территории, к кому обращаться с претензией. Сегодня мы расскажем, когда эта обязанность ложится на управляющую организацию.

Что такое придомовая территория

Понятие «придомовая территория» не закреплено в законодательстве, хотя им широко оперируют местные органы власти при издании правил благоустройства и суды при рассмотрении жилищных и земельных споров.

На подзаконном уровне придомовая территория определяется как «участок около жилого многоквартирного здания, включающий пешеходные пути ко входам, подъезды к дому и площадки для жильцов данного дома – детские, спортивные, для отдыха, для контейнеров, для выгула собак и т.п.». (п. Б. 33 «СП 59.13330.2012. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001», который утверждён приказом Минрегиона РФ от 27.12.2011 N 605).

Иными словами, придомовая территория – это земельный участок:

• с элементами озеленения и благоустройства,
• прилегающий к дому,
• предназначенный для его обслуживания.

У такого земельного участка обязательно должны быть индивидуализирующие признаки – границы и размер (площадь). Без их точного определения земельный участок невозможно признать объектом гражданского права и закрепить за какими-либо частными субъектами ответственность по его содержанию.

Местоположение и размер земельного участка в границах застроенных территорий определяются в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков (п. 4 ст. 43 ГрК РФ).

При определении границ придомового земельного участка учитываются интересы будущих собственников и пользователей такого участка. Потому в состав формируемого участка должны входить две части:

• часть, которая непосредственно занята МКД;
• часть, необходимая для использования дома.

Для эксплуатации дома понадобятся: озеленённая территория, противопожарный проезд, спортивные и детские площадки, трансформаторные подстанции и тепловые пункты.

Кто может владеть придомовой территорией

Это зависит от того, определены или не определены границы земельного участка, и поставлен ли этот участок на кадастровый учёт. Если границы определены, а сам участок поставлен на кадастровый учёт, собственники помещений в МКД вправе владеть, пользоваться и распоряжаться сформированным земельным участком в полной мере.

Также в этом случае ограничения прав собственника на земельный участок отсутствуют. Собственники по своему усмотрению могут использовать всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами и не нарушает прав других лиц.

Если же границы придомовой территории не определены и участок не поставлен на кадастровый учёт, до формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета придомовая территория считается собственностью публично-правового образования.

Публично-правовое образование в этом случае ограничено в праве распоряжения земельным участком (продаже, сдаче в аренду и т.д.) в той части, в которой он должен быть сформирован. При этом собственники помещений в МКД являются законными владельцами и пользователями земельного участка в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД.

Когда за содержание придомовой территории отвечает УО

Определены границы земельного участка или нет, ответственность за содержание земельного участка несут (ст. 210 ГК РФ):

• собственники помещений в МКД
• или другой пользователь участка: УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК при соответствующем выбранном способе управления.

Если границы придомового земельного участка определены, а сам участок поставлен на кадастровый учет, он входит в состав общего имущества МКД, а ответственными за его содержание являются собственники жилых и нежилых помещений (ст. 210 ГК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Бремя ответственности собственники вправе переложить или на избранную УО (по договору управления), или на созданное ТСЖ/ЖК. Исключение – непосредственное управление домом, при котором собственники сами решают, какую организацию привлечь для обслуживания придомовой территории.

Если же границы придомового земельного участка не определены или определены по обрезу фундамента дома, то собственником такого участка является соответствующее публично-правовое образование. Именно оно и несёт ответственность за придомовую территорию, включая её содержание и благоустройство. Наличие в МКД выбранного способа управления не должно освобождать публично-правовое образование от предусмотренного гражданским и земельным законодательством бремени содержания земельного участка.

Подобную позицию занимали суды до 2016 года.

Судебная практика до 2016 года

Суд пришел к выводу о наличии оснований для возложения на МО г. Курска гражданско-правовой ответственности за убытки, возникшие в результате непринятия мер к своевременному сносу дерева, росшего около дома, падением которого был причинён вред имуществу истца (Определение ВАС РФ от 30.09.2010 N ВАС-12741/10).

Судебная коллегия удовлетворила иск прокурора г. Находки к администрации Находкинского городского округа о возложении обязанности по обустройству придомовых территорий МКД бордюрным камнем. Но отметила, что дворовые проезды вдоль спорных домов и между ними – объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения неопределённого круга транспортных средств и пешеходов.

Поэтому на них не распространяется действие жилищного законодательства. Следовательно, ремонт бордюрного камня на придомовых территориях – обязанность не собственников МКД, а органа местного самоуправления (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 03.12.2014 по делу N 33-10642/14).

Аналогичную позицию об отсутствии у УО обязанности содержать придомовую территорию, если её границы не определены и в договоре управления не содержится соответствующей обязанности высказал и Минстрой РФ в письме от 24.09.2015 N 30846-ОД/04.

До 2016 года суды в основном признавали ответственными за содержание несформированной придомовой территории публично-правовые образования. Но нередко ответственными лицами становились УО или ТСЖ.

Иск о возмещении материального ущерба в связи с падением ветви дерева суд удовлетворил, потому что обязанность по содержанию зелёных насаждений надлежащим образом ТСЖ не провело и не огородило участок местности, на который упало дерево (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 05.08.2014 по делу N 33-9324/2014).

Ребёнок получил травмы на детской площадке из-за выступающих из земли металлических опор частично демонтированной горки. Суд решил, что виновата УО. Её довод о том, что на земельный участок нет кадастрового паспорта с указанием его границ, правового значения не имел (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 17.06.2015 по делу N 33-3706/2015).

И с 2016 года виновны чаще всего управляющие организации

Даже после появления разъяснений Минстроя РФ большинство судов продолжает настаивать, что бремя содержания придомовой территории ложится на УО и не связано с фактом определения границ и постановки на кадастровый учёт земельного участка.

Последнее имеет значение лишь для определения собственника участка, но никак не влияет на обязанность УО поддерживать чистоту на данной территории, своевременно вырубать аварийные деревья, обустраивать и ремонтировать асфальтовые покрытия и иные объекты, расположенные на придомовой территории.

Как отмечают суды, собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, фактически владеют и пользуются несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в доме, земельный участок под которым сформирован.

Пользование земельным участком не только право, но и обязанность содержать его в надлежащем состоянии (ст. 42 ЗК РФ, ст. 158 ЖК РФ). Эта обязанность не может зависеть от каких-либо административных процедур:

• межевания земельного участка,
• постановки его на кадастровый учёт,
• оформления в общую долевую собственность.

Сам по себе факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, должны содержать его в надлежащем состоянии.

При наличии УО и ТСЖ/ЖК данная обязанность возлагается на последних в силу закона (п. п. 2.2 – 2.3 ст. 161 ЖК РФ, пп. «г» п. 11 ПП РФ N 491, п.п. 24-25 ПП РФ N 290).

 Судебная практика с 2016 года

Суд признал законным предписание, выданное УО, об обязанности по демонтажу блокираторов парковочных мест с придомовой территории. УО ссылалась на то, что размер платы за содержание и текущий ремонт, строго структурирован по видам работ и должен быть экономически обоснованным, в размер платы не включены работы по демонтажу автоблокираторов (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 по делу N А46-11219/2015).

На машину упало дерево. Суд взыскал ущерб с УО. Земельный участок не имеет установленных границ, но УО была обязана содержать общее имущество дома, в состав которого входит придомовой земельный участок (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 27.07.2016 по делу N 33-10093/2016).

И хотя судебная практика с 2016 года в основном не в пользу управляющих организаций, есть положительные исключения. Суд удовлетворил требование УО о признании незаконным предписания ГЖИ, потому что по договору управления земельный участок с асфальтовым покрытием в состав общего имущества МКД не включён. Соответственно УО не несёт ответственность за ямы, трещины, выбоины на асфальте (Постановление АС Северо-Западного округа от 30.08.2016 по делу N А56-71539/2015).

 Выводы

Такая недоброжелательная по отношению к УО позиция судов приобрела устойчивую тенденцию.

В Новокузнецке по иску прокурора с управляющей организации суд взыскал компенсацию морального вреда ребёнку в размере 100 000 рублей. Ребёнок получил перелом верхней челюсти и гематомы из-за сломанной дворовой качели.

В Омске жительница дома взыскала с управляющей организации компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей за травмы, которые она получила при падении на дорожке около МКД во время гололеда.

Наличие у МКД сформированной придомовой территории –  гарантия защиты для УО от необоснованного привлечения к ответственности. Зная границы придомового земельного участка, вы можете оценить риски и определить пределы ответственности, запланировать тариф на содержание.

Автор статьи: Киракосян Сусана Арсеновна, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ г. Новороссийска, партнёр юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», независимый эксперт при Минюсте РФ по антикоррупционной экспертизе НПА.