Пострадавший искал виновного среди УО, собственника и арендатора здания

С наступлением зимы в СМИ появляется множество сообщений о травмах, которые получили граждане, упав или попав под упавшую сосульку рядом с МКД. Кто виноват в случившемся, нередко устанавливает суд.

Читайте о судебном деле, в котором в поиск ответчика по подобному иску включился Верховный суд РФ.

Пострадавший искал виновного среди УО, собственника и арендатора здания

Житель многоквартирного дома подал в суд иск о возмещении ему утраченного заработка и компенсации ущерба после того, как он поскользнулся во дворе дома и сломал ногу. Случилось это на территории рядом с нежилой пристройкой к многоквартирному дому, поэтому управляющая домом организация отказалась брать на себя вину за произошедшее.

УО отметила, что владелец пристройки не заключил с ней договор на уборку территории вокруг нежилого помещения. Поэтому именно собственник дополнительных квадратных метров – ответчик по иску пострадавшего гражданина.

Владелец пристройки с доводами УО не согласился, поскольку это помещение возводилось вместе со всем многоквартирным домом. Поскольку за общее имущество собственников и содержание придомовой территории отвечает управляющая организация по договору управления, то именно она виновата в ненадлежащей уборке двора, из-за чего истец и сломал ногу.

И УО, и собственник пристройки также не согласились с требованиями пострадавшего, посчитав, что размер компенсации слишком завышен и не соответствует ситуации. К тому же доподлинно неизвестно, где именно истец упал и получил травму. Отказался взять на себя вину за произошедшее и арендатор помещений в пристройке.

Суд установил вину собственника здания

Суд первой инстанции подтвердил право пострадавшего требовать компенсацию утраченного заработка, ущерба и морального вреда на основании п. 1 ст. 1064, п. 1 ст. 1085, п. 1 ст. 1086, п. 1 ст. 1099 ГК РФ. Главным в процессе было установить надлежащего ответчика.

ГК РФ и иные законы не содержат норм, которые бы указывали, что арендатор обязан оплачивать ЖКУ и заключать договора с исполнителями. Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлена в его отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или РСО (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 23, 98 правил благоустройства, утверждённых решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 45, за уборку территории в 5 м от зданий, занимаемых юридическими лицами, отвечают лица, ведущие в здании свою деятельность.

Суд, допросив свидетелей, установил, что истец упал и получил травму в пяти метрах от пристройки к многоквартирному дому. На территории в это время была наледь, необработанная для безопасного передвижения граждан.

По условиям договора аренды, заключённого между арендатором и собственником пристройки, первый не обязан убирать территорию вокруг здания, а ЖКУ оплачивает непосредственно владельцу помещений. Договор между собственником пристройки и управляющей домом организацией на уборку территории заключён не был.

При этом пристройка является обособленным зданием, примыкающим к МКД, имеющим собственные крышу, водостоки, лестницы и входы. Она находится на несформированном земельном участке, как и весь многоквартирный дом.

Суд первой инстанции, основываясь на этих фактах, установил, что возместить ущерб и выплатить компенсацию пострадавшему обязан собственник помещений в пристройке.

УО не несёт ответственность за уборку несформированного земельного участка

Собственник пристройки подал апелляцию в областной суд, утверждая, что не является надлежащим ответчиком по иску. Суд снова проанализировал обстоятельства дела и подтвердил выводы первой инстанции о том, что вина за ненадлежащее содержание территории возле пристройки и, как следствие, травму истца, лежит на владельце нежилой пристройки.

Апелляционный суд обратил внимание на то, что, по данным УО, пристройка не входит в общее имущество многоквартирного дома и ей собственник не вносит плату за жилищные услуги, куда входит и уборка придомовой территории в зимний период.

Поскольку владелец пристройки не смог предоставить суду доказательств, что в день, когда истец получил травму, проводилась очистка и обработка тротуара возле здания от наледи, суд отклонил жалобу собственника нежилого помещения, оставив решение первой инстанции без изменений.

Отвечать за травмы должен собственник земли, а не здания

Спор переместился в Верховный суд РФ, который усмотрел в выводах предыдущих инстанций нарушения норм материального права. ВС РФ отметил, что суды, принимая решения, неверно основывали их на факте отсутствия у собственника пристройки договора на уборку территории, где истец получил травму.

ВС РФ отметил, что законодательство не возлагает на граждан и юридических лиц обязанности по содержанию территорий, которые не находятся в их собственности или владении. Возложить на собственников обязанность по содержанию территории, прилегающей к их земельным участкам, можно только на основании федерального закона или договора.

Орган местного самоуправления может установить порядок участия собственников зданий/помещений в благоустройстве прилегающей территории, но не может переложить на них обязанность по её содержанию против их воли (Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ).

Поскольку земельный участок, на которой получил травму истец, не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, то собственник пристройки не является владельцем этого участка. За его содержание отвечает орган МСУ.

Правила благоустройства, утверждённые решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 45, на которые ссылались суды, обязывают собственника пристройки содержать десятиметровую территорию возле здания. Это противоречит нормам № 131-ФЗ.

Суды были обязаны, установив данное противоречие, руководствоваться положениями Федерального закона, поскольку он имеет большую юридическую силу (ч. 2 ст. 11 ГПК РФ). Следовательно, судьи должны были установить, кому принадлежит земельный участок, на котором истец упал и получил травму, и возложить на собственника земли ответственность за ущерб. Поэтому ВС РФ отправил дело на повторное рассмотрение в апелляционный суд.

 Запомнить

Управляющая домом организация несёт ответственность за содержание придомовой территории, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома. Если дом стоит на несформированном участке, то УО отвечает за уборку и обработку территории, которая включена в территорию самого дома согласно кадастровому плану.

1. Если гражданин получил травму рядом с МКД, которым управляет УО, и требует возмещения ущерба, организации следует:

2. Установить место получения травмы.

3. Если это место находится в пределах территории дома по кадастровому плану или на придомовой территории, включённой в состав общего имущества МКД, – выплатить пострадавшему ущерб и компенсацию согласно требованиям ГК РФ. Если размер ущерба и компенсации, которые требует гражданин, кажутся УО завышенными, она может обжаловать их в суде.

Если место получения травмы находится в пределах земельного участка, который не входит в состав общего имущества собственников, то УО не является стороной, которая должна выплатить пострадавшему ущерб.

4. За содержание несформированного участка земли несёт ответственность орган МСУ. Если согласно правилам благоустройства, установленным муниципалитетом, обязанность за содержание муниципальной земли, прилегающей к МКД, возложена на УО, то данные правила можно оспорить ввиду их противоречия № 131-ФЗ.

Как отметил ВС РФ, ответственность за причинение вреда здоровью вследствие ненадлежащего содержания земельного участка, прилегающего к объекту недвижимости, несёт лицо, на которое в силу закона возложена обязанность по содержанию этого участка, а не собственники прилегающих зданий и сооружений.

Что такое придомовая территория

Понятие «придомовая территория» не закреплено в законодательстве, хотя им широко оперируют местные органы власти при издании правил благоустройства и суды при рассмотрении жилищных и земельных споров.

На подзаконном уровне придомовая территория определяется как «участок около жилого многоквартирного здания, включающий пешеходные пути ко входам, подъезды к дому и площадки для жильцов данного дома – детские, спортивные, для отдыха, для контейнеров, для выгула собак и т.п.». (п. Б. 33 «СП 59.13330.2012. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001», который утверждён приказом Минрегиона РФ от 27.12.2011 N 605).

Иными словами, придомовая территория – это земельный участок:

• с элементами озеленения и благоустройства,
• прилегающий к дому,
• предназначенный для его обслуживания.

У такого земельного участка обязательно должны быть индивидуализирующие признаки – границы и размер (площадь). Без их точного определения земельный участок невозможно признать объектом гражданского права и закрепить за какими-либо частными субъектами ответственность по его содержанию.

Местоположение и размер земельного участка в границах застроенных территорий определяются в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков (п. 4 ст. 43 ГрК РФ).

При определении границ придомового земельного участка учитываются интересы будущих собственников и пользователей такого участка. Потому в состав формируемого участка должны входить две части:

• часть, которая непосредственно занята МКД;
• часть, необходимая для использования дома.

Для эксплуатации дома понадобятся: озеленённая территория, противопожарный проезд, спортивные и детские площадки, трансформаторные подстанции и тепловые пункты.

Кто может владеть придомовой территорией

Это зависит от того, определены или не определены границы земельного участка, и поставлен ли этот участок на кадастровый учёт. Если границы определены, а сам участок поставлен на кадастровый учёт, собственники помещений в МКД вправе владеть, пользоваться и распоряжаться сформированным земельным участком в полной мере.

Также в этом случае ограничения прав собственника на земельный участок отсутствуют. Собственники по своему усмотрению могут использовать всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами и не нарушает прав других лиц.

Если же границы придомовой территории не определены и участок не поставлен на кадастровый учёт, до формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета придомовая территория считается собственностью публично-правового образования.

Публично-правовое образование в этом случае ограничено в праве распоряжения земельным участком (продаже, сдаче в аренду и т.д.) в той части, в которой он должен быть сформирован. При этом собственники помещений в МКД являются законными владельцами и пользователями земельного участка в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД.

Когда за содержание придомовой территории отвечает УО

Определены границы земельного участка или нет, ответственность за содержание земельного участка несут (ст. 210 ГК РФ):

• собственники помещений в МКД
• или другой пользователь участка: УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК при соответствующем выбранном способе управления.

Если границы придомового земельного участка определены, а сам участок поставлен на кадастровый учет, он входит в состав общего имущества МКД, а ответственными за его содержание являются собственники жилых и нежилых помещений (ст. 210 ГК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Бремя ответственности собственники вправе переложить или на избранную УО (по договору управления), или на созданное ТСЖ/ЖК. Исключение – непосредственное управление домом, при котором собственники сами решают, какую организацию привлечь для обслуживания придомовой территории.

Если же границы придомового земельного участка не определены или определены по обрезу фундамента дома, то собственником такого участка является соответствующее публично-правовое образование. Именно оно и несёт ответственность за придомовую территорию, включая её содержание и благоустройство. Наличие в МКД выбранного способа управления не должно освобождать публично-правовое образование от предусмотренного гражданским и земельным законодательством бремени содержания земельного участка.

Подобную позицию занимали суды до 2016 года.

Судебная практика до 2016 года

Суд пришел к выводу о наличии оснований для возложения на МО г. Курска гражданско-правовой ответственности за убытки, возникшие в результате непринятия мер к своевременному сносу дерева, росшего около дома, падением которого был причинён вред имуществу истца (Определение ВАС РФ от 30.09.2010 N ВАС-12741/10).

Судебная коллегия удовлетворила иск прокурора г. Находки к администрации Находкинского городского округа о возложении обязанности по обустройству придомовых территорий МКД бордюрным камнем. Но отметила, что дворовые проезды вдоль спорных домов и между ними – объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения неопределённого круга транспортных средств и пешеходов.

Поэтому на них не распространяется действие жилищного законодательства. Следовательно, ремонт бордюрного камня на придомовых территориях – обязанность не собственников МКД, а органа местного самоуправления (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 03.12.2014 по делу N 33-10642/14).

Аналогичную позицию об отсутствии у УО обязанности содержать придомовую территорию, если её границы не определены и в договоре управления не содержится соответствующей обязанности высказал и Минстрой РФ в письме от 24.09.2015 N 30846-ОД/04.

До 2016 года суды в основном признавали ответственными за содержание несформированной придомовой территории публично-правовые образования. Но нередко ответственными лицами становились УО или ТСЖ.

Иск о возмещении материального ущерба в связи с падением ветви дерева суд удовлетворил, потому что обязанность по содержанию зелёных насаждений надлежащим образом ТСЖ не провело и не огородило участок местности, на который упало дерево (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 05.08.2014 по делу N 33-9324/2014).

Ребёнок получил травмы на детской площадке из-за выступающих из земли металлических опор частично демонтированной горки. Суд решил, что виновата УО. Её довод о том, что на земельный участок нет кадастрового паспорта с указанием его границ, правового значения не имел (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 17.06.2015 по делу N 33-3706/2015).

И с 2016 года виновны чаще всего управляющие организации

Даже после появления разъяснений Минстроя РФ большинство судов продолжает настаивать, что бремя содержания придомовой территории ложится на УО и не связано с фактом определения границ и постановки на кадастровый учёт земельного участка.

Последнее имеет значение лишь для определения собственника участка, но никак не влияет на обязанность УО поддерживать чистоту на данной территории, своевременно вырубать аварийные деревья, обустраивать и ремонтировать асфальтовые покрытия и иные объекты, расположенные на придомовой территории.

Как отмечают суды, собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, фактически владеют и пользуются несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в доме, земельный участок под которым сформирован.

Пользование земельным участком не только право, но и обязанность содержать его в надлежащем состоянии (ст. 42 ЗК РФ, ст. 158 ЖК РФ). Эта обязанность не может зависеть от каких-либо административных процедур:

• межевания земельного участка,
• постановки его на кадастровый учёт,
• оформления в общую долевую собственность.

Сам по себе факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, должны содержать его в надлежащем состоянии.

При наличии УО и ТСЖ/ЖК данная обязанность возлагается на последних в силу закона (п. п. 2.2 – 2.3 ст. 161 ЖК РФ, пп. «г» п. 11 ПП РФ N 491, п.п. 24-25 ПП РФ N 290).

Судебная практика с 2016 года

Суд признал законным предписание, выданное УО, об обязанности по демонтажу блокираторов парковочных мест с придомовой территории. УО ссылалась на то, что размер платы за содержание и текущий ремонт, строго структурирован по видам работ и должен быть экономически обоснованным, в размер платы не включены работы по демонтажу автоблокираторов (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 по делу N А46-11219/2015).

На машину упало дерево. Суд взыскал ущерб с УО. Земельный участок не имеет установленных границ, но УО была обязана содержать общее имущество дома, в состав которого входит придомовой земельный участок (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 27.07.2016 по делу N 33-10093/2016).

И хотя судебная практика с 2016 года в основном не в пользу управляющих организаций, есть положительные исключения. Суд удовлетворил требование УО о признании незаконным предписания ГЖИ, потому что по договору управления земельный участок с асфальтовым покрытием в состав общего имущества МКД не включён. Соответственно УО не несёт ответственность за ямы, трещины, выбоины на асфальте (Постановление АС Северо-Западного округа от 30.08.2016 по делу N А56-71539/2015).

Выводы

Такая недоброжелательная по отношению к УО позиция судов приобрела устойчивую тенденцию.

В Новокузнецке по иску прокурора с управляющей организации суд взыскал компенсацию морального вреда ребёнку в размере 100 000 рублей. Ребёнок получил перелом верхней челюсти и гематомы из-за сломанной дворовой качели.

В Омске жительница дома взыскала с управляющей организации компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей за травмы, которые она получила при падении на дорожке около МКД во время гололеда.

Наличие у МКД сформированной придомовой территории –  гарантия защиты для УО от необоснованного привлечения к ответственности. Зная границы придомового земельного участка, вы можете оценить риски и определить пределы ответственности, запланировать тариф на содержание.

Автор статьи: Киракосян Сусана Арсеновна, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ г. Новороссийска, партнёр юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», независимый эксперт при Минюсте РФ по антикоррупционной экспертизе НПА.