1 Практикум: обязательные изменения договора управления

Урок 1. Практикум: обязательные изменения договора управления

В этом курсе два урока. В первом уроке попрактикуетесь выявлять и корректировать устаревшие нормы обязательных условий договора. Если оставите их без изменений, то при проверке контролеры могут признать недействительными отдельные нормы договора или его целиком.

Во втором уроке разберете четыре положения, которые полезно включать в договор. С помощью них вы минимизируете свои риски и избежите споров с жителями и проверяющими.

Читайте про изменения и сразу же находите и корректируйте устаревшие нормы в своих договорах.

Начало действия договора

Что проверить. Проверьте условие о начале действия договора. Положение о том, что договор начинает действовать через 30 дней с момента его подписания, уже не работает. Также вы не вправе самостоятельно определить дату начала действия договора.

Устаревшая формулировка:

Как исправить.УО обязана приступить к исполнению договора управления МКД в тот день, когда внесены изменения в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления (ч. 7 ст. 162 ЖК). Приступить к управлению ранее этой даты сейчас нельзя.

Используйте верную формулировку:

Индексацияразмера платы

Что проверить.  Посмотрите, нужно ли корректировать условия индексации размера платы. Традиционно в договорах есть положение о том, что размер платы за содержание жилого помещения может быть проиндексирован в одностороннем порядке.

На самом деле условие об индексации противоречит пункту 2 статьи 310 ГК и суды признают его незаконным. Верховный суд разъяснил, что изменение фиксированного размера платы возможно исключительно на основании решения ОСС (п. 17 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22, определение Верховного суда от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867).

Устаревшая формулировка:

Как исправить. Исключите положение об односторонней индексации из договора. Также в договоре обязательно пропишите процедуру, в соответствии с которой собственники будут утверждать новый размер платы за жилое помещение. Этапы утверждения:

1. Согласование предложений о размере платы с советом МКД (по желанию).
2. Информирование собственников о новом размере платы на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом. Срок размещения информации – за 30 дней до даты ОСС.
3. Утверждение размера платы за жилое помещение на общем собрании собственников помещений в МКД.

Используйте верную формулировку:

Порядок осмотра общего имущества

Что проверить. Проверьте положения об осмотре общего имущества.Ранее осмотры делились на плановые и внеплановые. Теперь они бывают трех видов: текущие, сезонные и внеочередные. Порядок осмотров регулирует пункт 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Устаревшая формулировка:

Как исправить. Измените положения, которые предусматривают порядок осмотра МКД. Подготовьте образцы акта осмотра общего имущества и приложите их к договору. Текущие и внеочередные осмотры оформите актом о техническом состоянии общего имущества собственников помещений. Весенние и осенние осмотры – актом сезонного осмотра.

В последующем акт позволит быстрее зафиксировать результаты осмотра. А при выявлении несоответствия имущества требованиям законодательства, акт станет основанием для устранения неисправностей и поможет обосновать увеличение размера платы за содержание.

Используйте верную формулировку:

Персональные данные

Что проверить. Пересмотрите все формулировки в договоре об использовании персональных данных (далее – ПД). Жители часто жалуются в суд о неправомерном использовании их персональных данных УО.

Как исправить. Дополните договор правом УО на использование персональных данных собственников и нанимателей:

• при формировании платежного документа специализированной организацией или информационно-расчетным центром, с которыми у УО заключен договор;
• размещении информации о размере платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в системе ГИС ЖКХ как самой УО, так иной организацией, с которой у УО заключен договор;
• ведении досудебной и судебной работы, направленной на снижение размера задолженности собственников и иных потребителей за услуги и работы, оказываемые и выполняемые по договору, а также для взыскания задолженности с собственников и потребителей. Предусмотрите согласие собственников на передачу ПД третьим лицам, осуществляющим взыскание задолженности за оказываемые УО услуги, в судебном порядке.

Вы также можете сформировать отдельное приложение к договору о порядке обработки ПД для целей исполнения договора.

Главное в уроке:

1. Используйте верную формулировку о том, что УО приступит к исполнению договорас даты внесения изменений в реестр лицензий. Указать иную дату нельзя.
2. Исключите из договора условие об односторонней индексации платы.Пропишите процедуру, как собственники будут утверждать новый размер платы.
3. Виды осмотров общего имущества бывают трех видов: текущие, сезонные и внеочередные. Отразите это в договоре.
4. Дополните договор условиями, когда УО вправе использовать персональные данные собственников и нанимателей.