2 Практикум: какие условия договора управления желательно изменить

Урок 2. Практикум: какие условия договора управления желательно изменить

Из первого урока вы узнали, какие нормы в договоре управления корректировать обязательно.

В этом уроке – четыре положения, которые включать в договор не обязательно, но полезно. Они помогут вам минимизировать риски ответственности и устранить возможные споры с жителями и контролерами.

Читайте про новые условия, находите их в вашем договоре и обновляйте формулировки.

Условия о работе аварийно-диспетчерской службы

Что проверить. Пересмотрите и исключите из договора устаревшие формулировки о порядке работы АДС

Как исправить. Детализируйте работу АДС в договоре в соответствии с положениямираздела 4 Правил, утвержденныхпостановлением Правительства от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416).

Чтобы собственники знали, куда обратиться при аварии, определите способ информирования о работе АДС: укажите в тексте договора телефоны для заявок, адрес, электронную почту. 

Разработайте регламент работы АДС, сформируйте в качестве приложения к договору и сделайте на него ссылку в тексте договора.

Добавьте в договор упоминание о том, что работа АДС организована в соответствии с положениямираздела 4 Правил № 416.

 В модуле Взаимодействие с собственниками подробно рассмотрим порядок организации работы аварийно-диспетчерской службы. Изучив эти уроки, вы определите оптимальный для вас способ организовать работу АДС в составе УО или нет. Определите тип договора, если нанимаете стороннюю АДС.Проведете аудит бизнес-процессов и оформите результаты проверки в оценочном чек-листе. Оптимизируете работу сотрудников АДС.

Используйте верную формулировку:

Порядок взаимодействия между УО и потребителями

Что проверить. Условия договора о сроках ответов на заявки собственников устарели. Актуальные сроки, в которые УО должна отреагировать на обращения жителей, предусмотрены разделом 8 Правил № 416.

Действующий порядок работы с заявлениями и обращениями жителей поможет избавиться от недопонимания.Например, основной офис УО расположен более чем 3 км пешком от МКД, которым вы управляете. Все жители привыкли обращаться туда. УО с учетом новых лицензионных требований открыла дополнительный офис, проинформировала об этом жителей, но все равно есть те, кто по привычке обращается в основной офис. Чтобы избежать претензий со стороны ГЖИ, пропишите в договоре адрес и наименование ближайшего офиса, в который может обращаться собственник. 

Как исправить. Из договора удалите устаревшие формулировки и внесите информацию:

• о ближайшем офисе УО;
• порядке приема собственников в офисе УО не реже одного раза в месяц уполномоченными лицами – руководителем УО или другими сотрудниками;
• наиболее важных сроках реагирования на заявки жителей;
• личном обращении потребителя в действующий офис УО или МФЦ, если заключили соответствующий договор с многофункциональным центром (представительство УО);
• порядке раскрытия информации, в том числе на вывесках у входа в представительство УО и на информационных стендах, стойках, на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.

 Используйте верную формулировку:

Условия о переходе на прямые договоры потребителей с РСО

Что проверить. Условия договора управления в части предоставления КУ, если собственники МКД решили перейти на прямые договоры с РСО. Такое право у собственников есть согласно пункту 3(1) статьи 161 ЖК. Внесите изменения в договоры, чтобы избежать проблем с надзорными органами и обеспечить защиту на случай судебных споров.

Как исправить. Исключите из договора обязанности, связанные с предоставлением коммунальных услуг, а также раздел, которым урегулировали порядок предоставления и оплаты КУ. Однако сохраните в договоре обязанность собирать показания приборов учета. Если собственники перешли на прямые договоры, УО все равно обязана передавать в РСО показания приборов учета. Об этом сказано вчасти 11 статьи 161 ЖК.

Не применяйте новые условия о предоставлении КУ, если пока не получается изменить условия договора через общее собрание собственников. На это указал Минстрой в письме от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04.

Используйте верную формулировку:

Порядок регистрационного учета собственников

Что проверить. Проверьте, указана ли у в договоре обязанность УО хранить карточки регистрации, поквартирные карточки и передавать их в уполномоченные органы.

Раньше УО отвечали за ведение таких карточек, ноприказ ФМС от 11.09.2012 № 288 утратил силу 17 апреля 2018 года. Домовые (поквартирные) книги (форма 11), поквартирные карточки (форма 10), карточки регистрации (форма 9) отменили.

Сейчас действует новыйприказ МВД от 31.12.2017 № 984. Теперь УО только принимает документы от граждан и передает в орган регистрационного учета.

Как исправить. Исключите из договора обязанность УО хранить карточки регистрации, поквартирные карточки и передавать их в уполномоченные органы.

 Главное в уроке:

1. Детализируйте работу АДС в своем договоре в соответствии с правилами № 416.
2. Условия в договоре о работе с заявлениями и обращениями жителей по актуальным правилам помогут избавиться от недопонимания.
3. Измените договор управления в части предоставления КУ, если собственники решили перейти на прямые договоры с РСО.
4. Исключите из договора обязанность УО хранить карточки регистрации, поквартирные карточки и передавать их в уполномоченные органы.