3 Как суд обязал УО управлять домом по истечении срока договора

Урок 3. Как суд обязал УО управлять домом по истечении срока договора

Перед вами урок - обмен опытом. Изучайте и берите на вооружение успешные решения коллег и их ошибки. Давайте рассмотрим кейс.

Управляющая организация «N» по итогам открытого конкурса получила в управление МКД. Спустя несколько месяцев руководству компании стало понятно, что собственники пассивны, состояние дома плачевно. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке УО не вправе. Поэтому было принято решение прекратить действие договора, воспользовавшись своим правом не продлевать его.

Шаги, которые УО предприняла для прекращения управления домом:

1. Оформила отказ от пролонгации;
2. Раскрыла информацию в ГИС ЖКХ;
3. Уведомила ГЖИ;
4. Вернула собственникам оставшиеся деньги.

УО соблюла всю процедуру, дом исключили из реестра домов в управлении, но суд все равно обязал УО управлять МКД.

Что не учла УО и какую ошибку допустила

Давайте разбираться.Компания решила, что все обязательства исполнила и прекратила фактическое управление домом. Спустя месяц на основании обращения собственника в прокуратуру ГЖИ провела внеплановую документарную проверку и вынесла предписание возобновить управление.

УО не вправе оставить дом без управления, даже в случае аннулирования лицензии или банкротства. И обязана исполнять договор, пока собственники не выберут новую компанию или другой способ управления.

***

УО не согласилась с предписанием и обратилась в Арбитражный суд. В исковом заявлении УО ссылалась на отсутствие договора управления, что, по мнению представителя компании, делает его заведомо неисполнимым. Компания посчитала, что это возлагает на нее незаконные обязанности, а также нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и другой экономической деятельности. Также УО посчитала неправомерной внеплановую проверку, по результатам которой жилищный инспектор вынес предписание.

Суд оставил предписание ГЖИ в силе. УО не согласилась с решением и обратилась с жалобой в Арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций, где также потерпела поражение.

Почему УО проиграла

Она не предоставила доказательства того, что собственники выбрали новую УО или другой способ управления домом. Поэтому суды не нашли оснований освободить УО от исполнения обязанности, предусмотренной частью 3 статьи 200 ЖК, которая является специальной по отношению к статье 162 ЖК.  

Согласно части 3 статьи 200 ЖК, лицензиат даже после исключения сведений о МКД из реестра лицензий обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению домом, пока не передаст его в управление другой УО или собственники не создадут ТСЖ (ТСН).

Какие шаги надо было предпринять и прекратить управлять МКД

УО стоило сконцентрировать силы на том, чтобы передать дом в управление другой компании, что впоследствии она и сделала. В результате по итогам открытого конкурса дом перешел в управление другой организации. Но было потеряно время, силы и нервы. С момента вынесения предписания ГЖИ и попытками его опротестовать прошло около двух лет.

Главное в уроке:

1. УО обязана исполнять договор даже после его расторжения, пока не передаст дом в другое управление.
2. УО стоило сконцентрировать силы на том, чтобы передать дом в управление другой компании, что впоследствии она и сделала.