1 Как заключить договор управления МКД между собственниками и УО

Урок 1. Как заключить договор управления МКД между собственниками и УО

В этом курсе изучите два урока. На первом уроке учтете особенности заключения договора управления МКД между собственниками и УО. Разберетесь, кто принимает решение о заключении договора, когда собственники обязаны заключить договор и кто утверждает условия договора. Исключите ошибки при подписании договора. 

На втором уроке учтете тонкости заключения договора управления МКД между УО и жилищным объединением. В зависимости от порядка заключения договора, прописанного в уставе, определите, кто может принимать решение о заключении, как утверждать условия договора и с кем его подписать.

Кто и как принимает решение заключить договора управления

Решение о заключении договора управления принимает общее собрание собственников помещений в МКД. Такое правило следует из частей 2, 3 статьи 161, части 1 статьи 162 ЖК. Заключить договор необходимо, если собственники выбрали способ управления МКД «управление управляющей организацией».

Чтобы принять решение, достаточно простого большинства голосов от общего числа собственников, принимающих участие в общем собрании (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).

Такое собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от их общего числа.

***

Когда договор заключают по результатам открытого конкурса

Есть случаи, когда собственники обязаны заключить договор с УО, которую отобрали на открытом конкурсе.

Конкурс проводится в четырех случаях:

• собственники помещений не выбрали способ управления МКД;
• принятое собственниками решение о выборе способа управления домом не реализовано;
• до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
• в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию МКД.

Основания проведения открытого конкурса установлены пунктом 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства от 06.12.2006 № 75.

***

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения этого протокола на официальном сайте направляет подписанные им проекты договоров управления собственникам помещений МКД. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УО, такой договор считается заключенным на условиях, определенных конкурсом (ч. 13 ст. 161 ЖК).

 - не менее чем один год, но не более чем пять лет – при способе управления МКД управляющей организацией и утверждении условий договора управления ОСС;

- не менее чем один год, но не более чем три года – если УО выбрали по результатам открытого конкурса.

Такие сроки предусмотрены частью 5 статьи 162 ЖК.

Без указания срока действия договор управления МКД нельзя считать заключенным.

Как утвердить условия договора управления МКД

УО предлагает другой стороне ознакомиться с проектом договора управления МКД. Если договор заключается между УО и собственниками помещений в МКД, то проект договора следует направить председателю совета МКД, которого уполномочили рассмотреть проект.

После того, как согласовали детали, проект договора необходимо вынести на утверждение.

Таблица. Варианты утверждения условий договора управления МКД

 Кто подписывает договор управления

От имени УО договор управления МКД подписывает ее руководитель или иное лицо, которое наделили правом подписи от имени УО.

Договор заключается с каждым собственником помещения в МКД. При этом собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК).

Договор вправе подписать председатель совета МКД, если выполнено одно из условий:

• собственники выдали ему доверенности;
• ОСС приняло решение и наделило его такими полномочиями.
• При этом по договору управления приобретают права и становятся обязанными:
• все собственники помещений – если полномочия председателю предоставило ОСС;
• собственники, которые выдали доверенности, – если полномочия удостоверены доверенностями.

Такие правила следуют из пункта 6 части 8, пункта 3 части 8 статьи 161.1 ЖК.

Пример 1. Договор управления МКД подписал Председатель совета МКД

Соответствующее решение общим собранием собственников помещений в МКД не принималось. Председатель совета МКД по собственной инициативе обратился в УО для заключения договора управления МКД.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, в рассматриваемом случае – в интересах председателя совета МКД. Это предусмотрено статьей 183 ГК. Собственники помещений в МКД впоследствии не одобрили данную сделку. Узнав об этом, УО воспользовалась своим правом и отказалась от сделки в одностороннем порядке.

***

Нужна ли государственная регистрация договора управления

Закон не обязывает регистрировать договор управления МКД.

Регистрация договора, как правило, требуется, если подразумевает передачу имущества. Когда заключают договор управления, собственники помещений в МКД не передают права на принадлежащее им общее имущество в МКД. Право распоряжаться общим имуществом собственников помещений в МКД принадлежит ОСС независимо от способа управления МКД (ч. 2 ст. 44 ЖК).

Что предпринять, если один из собственников отказывается оплачивать ЖКУ, так как договор управления МКД не прошел государственную регистрацию

Объясните собственнику, что подобное поведение влечет образование задолженности, начисление пеней за просрочку платежа, а с 1 января 2021 года также возможность ограничить ему коммунальные услуги.

Дело в том, что договор управления МКД не подлежит обязательной государственной регистрации. Аналогичную позиция высказал Росреестр в письме от 07.05.2010 № 14-20-1143-1/10. Оплачивать ЖКУ собственник обязан с момента возникновения права собственности на помещение.

***

Когда договор управления вступает в силу

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Обязанность УО прямо указана в части 7 статьи 162 ЖК.

Что будет с договором управления, если решение общего собрания, на котором избрали УО, суд признал недействительным

Договор управления, который УО заключила на основании оспоренного в дальнейшем решения ОСС, признают недействительным с момента вступления в силу решения суда.

Само по себе решение ОСС не признают сделкой. Поэтому к нему нельзя применять последствия признания сделки недействительной или ничтожной. Но сделкой будет договор, который заключают на основании решения ОСС (ст. 154 ГК).

Стороны по договору, который заключили на основании отмененного решения ОСС, обязаны вернуть друг другу все, что получили по сделке (ч. 2 ст. 167 ГК). Если, к примеру, работы и услуги по такому договору уже выполнены, то к такой сделке применяют положения части 3 статьи 167 ГК. Это означает, что договор признают недействительным только с момента вступления решения суда в законную силу.

***

Главное в уроке:

1. Без указания срока действия договор управления нельзя считать заключенным.
2. Закон не обязывает регистрировать договор управления МКД.
3. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.