Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

2 Как заключить договор управления МКД УО и жилищным объединением

Урок 2. Как заключить договор управления МКД УО и жилищным объединением

В предыдущем уроке разобрали, как заключить договор управления МКД, если его сторонами являются собственники и УО. Заключение договора управления между УО и ТСЖ, ЖСК, ЖК также имеет свои особенности. Порядок регистрации аналогичен рассмотренному для договора с собственниками.

Кто в жилищном объединении принимает решение заключить договор управления

Порядок принятия решения должен быть закреплен в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК. Уставом может быть предусмотрено, что решение принимает:

Также в уставе может быть предусмотрен иной способ принятия решения.

Эти способы могут комбинироваться друг с другом. В ЖК нет ограничений, связанных с порядком принятия в ТСЖ, ЖК, ЖСК решения о заключении договора управления МКД.

Как проверить, что у председателя правления ТСЖ есть право заключить договор управления МКД с УО

Для этого проверьте устав – в нем должна быть закреплена компетенция общего собрания членов ТСЖ, правления товарищества и его председателя. Посмотрите соответствующие разделы устава и узнайте, кто вправе от имени ТСЖ заключить договор управления с УО.

***

Органами управления ТСЖ признают общее собрание членов ТСЖ и правление товарищества (ст. 144 ЖК). Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ. Исключение – вопросы в исключительной компетенции ОСС и общего собрания членов ТСЖ (ч. 1 ст. 147 ЖК). Правление ТСЖ обязано управлять МКД или заключить договор на управлениеим. Председатель правления выполняет решения правления (ст. 148, ч. 1 ст. 149 ЖК). При этом общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (ч. 4 ст. 145 ЖК).

Компетенцию органов управления ТСЖ и порядок принятия им решений закрепляют в уставе ТСЖ. Полномочия председателя ТСЖ, как правило, прописывают в протоколе заседания правления или протоколе общего собрания членов ТСЖ.

Каковы последствия, если председатель правления самостоятельно заключил договор управления МКД, а по уставу требуется решение общего собрания членов товарищества

Председателя правления ТСЖ могут привлечь к административной ответственности, а подписанный председателем договор не имеет никаких правовых последствий.

Если по уставу только общее собрание членов ТСЖ вправе принять решение о заключении договора управления, действия председателя могут признать превышением полномочий, а его самого – наказать (ч. 1 ст. 2.4 КоАП).

При этом решение, которое принято с нарушением компетенции, ничтожно, то есть не порождает правовых последствий. Это касается и договора управления, который председатель правления подписал без соответствующего одобрения общего собрания членов ТСЖ. Такое правило следует из части 1 статьи 166, части 1 статьи 167 ГК.

***

Пример 1. Решение о заключении договора управления МКД между ТСЖ и УО

Председателю ТСЖ «Приморский» поступило предложение от ООО «Жилфонд» о заключении договора управления МКД. ООО «Жилфонд» имеет лицензию на осуществление деятельности по управлению МКД.

В соответствии с уставом ТСЖ «Приморский» решение о заключении договора управления МКД принимается правлением товарищества. Руководствуясь уставом товарищества, председатель правления созвал внеочередное заседание правления ТСЖ. В повестку включили вопросы:

В уставе указано, что для заключения договора управления МКД необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов. Решение принято, так как «за» проголосовали четыре из пяти членов правления ТСЖ «Приморский», о чем сделана запись в протоколе заседания правления ТСЖ «Приморский».

***

Как утвердить условия договора управления МКД

Порядок утверждения условий договора управления МКД зависит от сторон заключаемого договора. Если договора управления заключают между УО и ТСЖ, ЖК, ЖСК проект договора передается в правление соответствующего жилобъединения.

Согласовав детали, проект договора выносится на утверждение. Условия договора утверждаются сторонами, при этом уставом ТСЖ (ЖСК) может быть установлен специальный порядок утверждения условий договора управления.

Кто подписывает договор управления

От имени УО договор управления подписывает ее руководитель или иное лицо, наделенное правом подписи от имени УО.

Со стороны жилищного объединения договор подписывает председатель правления ТСЖ (ЖСК), имеющий право совершать сделки без доверенности. При этом устав жилобъединения может предусматривать обязательное одобрение заключения договора управления правлением или общим собранием членов.

Пример 2. Договор управления МКД подписал председатель ТСЖ, срок полномочий которого истек на момент заключения договора

Полномочия Н. в качестве председателя правления ТСЖ истекли 31 декабря 2019 года. ОСС членов ТСЖ по вопросу выбора нового председателя не проводилось. В ноябре 2019 года правлением ТСЖ согласно уставу ТСЖ принято решение о заключении с УО договора управления МКД с 1 января 2020года. Указанный договор подписал председатель правления после новогодних праздников, 10 января 2020года.

Согласно пункту 1 статьи 183 ГК при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Правлением ТСЖ в адрес УО направлено письменное одобрение совершенной сделки. Договор управления МКД считается заключенным.

 Главное в уроке:

  1. Порядок принятия решения о заключении договора управления должен быть закреплен в уставе ТСЖ (ЖСК).
  2. Если договор управления заключают между УО и ТСЖ, ЖК, ЖСК проект договора передается в правление соответствующего жилобъединения.
  3. От имени УО договор управления подписывает ее руководитель или иное лицо, наделенное правом подписи.
  4. Со стороны жилищного объединения договор подписывает председатель правления ТСЖ (ЖСК), имеющий право совершать сделки без доверенности.