1 Как подготовиться к общему собранию собственников

Урок 1. Как подготовиться к общему собранию собственников

Перед вами первый урок курса «Как подготовиться и провести общее собрание». Вы знаете, что от правильного проведения общего собрания во многом зависит стабильная работа управляющей МКД организации по обслуживанию дома, его ремонтных работ и благоустройству придомовой территории.

В этом уроке рассмотрим, как подготовиться к собранию и учесть все требования законодательства.

Выберите форму собрания

Есть три формы собрания: очная, заочная и очно-заочная. Они установлены статьей 44.1 ЖК. Правильно подобранная форма поможет обеспечить кворум и принять нужное решение. Далее посмотрим на плюсы и минусы очной и заочной форм и подробно остановимся на особенностях организации собрания в очно-заочной форме.

1. Очная и заочная формы

При очной форме собственники собираются в одно время, в одном месте и принимают решения по повестке дня. Заочная форма проводится, если для очной не набралось кворума (п. 1 ст. 47 ЖК).

Технически заочное голосование можно провести двумя способами: с помощью опроса или с использованием ГИС ЖКХ. Традиционным считается заполнение бюллетеней (п. 1 и 2 ст. 47 ЖК). Собственники передают бюллетени в место, указанное в уведомлении о проведении собрания, причем обязательно до даты, указанной в уведомлении. Заочное голосование проводится с той же повесткой дня, что и для очного голосования.

2. Очно-заочная форма

Очно-заочная форма сочетает преимущества очной и заочной форм. Голосование при очно-заочной форме проходит в два этапа (п. 3 ст. 47 ЖК). Первый этап - очное обсуждение вопросов повестки дня. Второй заочный этап -  принятие решений по вопросам, поставленным на голосование и передача решений в оговоренное место и время. 

Если собственники голосуют в ГИС ЖКХ, выбирается администратор, функция которого – организация собрания. Он самостоятельно вводит в ГИС данные о собрании, после чего система формирует сообщение, уведомление, бланк голосования. После этого собственники могут зайти в личный кабинет в системе и проголосовать. Если собственник передал бюллетень, администратор самостоятельно заносит итоги голосования в систему, а также следит за тем, чтобы проголосовали все собственники.

Очно-заочная форма обладает несомненными плюсами:

• отсутствие кворума на очной форме не является препятствием для проведения заочного этапа;
• проголосовавшим на очной части не нужно голосовать заочно. Голоса очного и заочного собраний суммируются;
• проводят не два разных собрания с целью набрать кворум, а одно;
• составляют один протокол, а не два;
• окончательный ответ, набрался ли кворум, дают после проведения обеих частей собрания.

Какую форму лучше выбрать

Если у вас небольшой дом и активные собственники, выберите очную форму. Тогда явка на собрание будет максимальной. Вы сможете познакомиться с жителями, разъяснить цели и методы своей работы.

Если в доме больше 100 квартир и собрать собственников в очной форме практически невозможно, проведите собрание в очно-заочной форме. Так вы минимизируете риск того, что не будет кворума и не получится принять решение.

***

Сформулируйте вопросы повестки

Перед тем, как уведомить собственников о предстоящем собрании сформулируйте вопросы в повестку дня ОСС. Формулирует их инициатор или инициативная группа (ч. 4 и 5 ст. 45 ЖК). Любой вопрос и его решение должны быть конкретными и содержать следующие сведения:

• что должно быть сделано;
• кто это должен сделать;
• в какой срок это должно быть сделано;
• за счет каких ресурсов это должно быть сделано.

Если формулировку вопроса, по которому принимает решение общее собрание, предусматривает закон, в повестке и в протоколе укажите именно эту формулировку без изменений. Другие вопросы повестки формулируйте так, чтобы избежать неоднозначной трактовки. Ко всем вопросам должны подходить ответы «за» или «против».

В повестку дня, помимо основных вопросов, включите организационные. Например, об избрании членов счетной комиссии, председателя и секретаря общего собрания, об определении места для размещения результатов общего собрания, об определении места хранения документов общего собрания.

Ошибки в повестке могут повлечь признание протокола недействительным. Разберем примеры ошибок.

Примеры ошибок в повестке собрания

1. Вопрос должен быть решением

Не нужно включать в повестку вопросы в стиле «Утвердить необходимость получения услуг частного охранного предприятия для жителей всех подъездов МКД по адресу ХХХХХ в вечернее и ночное время с режимом с 21-00 до 09-00 утра ежедневно. Поручить Председателю Совета Дома обратиться в управляющую МКД организацию "ХХХ" для получения предложения по организации данных услуг в МКД на постоянной основе начиная с 01.04.2020 года. Предусмотреть обязательное предварительное рассмотрение и утверждение тарифа за эти услуги на внеочередном собрании МКД».

В данном примере речь идет о том, что нужна охрана, но для этого председатель должен обратиться в управляющую МКД организацию, узнать стоимость услуг и потом вынести этот вопрос на собрание. Такие вопросы необходимо обсудить с собственниками до собрания.

2. Любой вопрос должен соответствовать компетенции

«Утвердить должностную инструкцию консьержа в предложенной редакции. Поручить Председателю Совета Дома довести до сведения соответствующего должностного лица УО "ХХХ" о необходимости применения данной должностной инструкции в работе службы консьержей. Предусмотреть право Председателя Совета Дома в одностороннем порядке увольнять консьержа при фиксации факта неисполнения должностной инструкции».

В данном случае собственники хотят, чтобы управляющая МКД организация наняла консьержа, но увольнять его они будут сами. В их компетенцию не входит увольнение сотрудников управляющей МКД организации.

3. Вопрос должен содержать действие, сроки и ресурсы

«Утвердить косметический ремонт подъезда №1, поручить УО «Добрый дом» в срок до 01.09.2020 года сделать ремонт согласно прилагаемой сметы за счет средств, накопленных на текущий ремонт в общей сумме не более 145 тыс. руб.».

Но на практике часть формулировки выглядят так «Утвердить ремонт подъезда №1». В качестве действия – утверждение, а не ремонт. 

***

Подготовьте документы

В таблице рассмотрели документы, которые понадобятся, чтобы провести ОСС и их нормативно-правовое обоснование.

 Выберите место и время

Если вы инициируете или организуете общее собрание собственников в очной или очно-заочной форме, место проведения очного голосования выберите самостоятельно (п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК). Закон не устанавливает конкретное место сбора собственников. 

Например, таким местом может быть придомовая территория, холл в подъезде МКД. Однако при выборе места учтите, что его удаленность от МКД повлияет на явку собственников. Чем ближе место сбора к дому, тем больше собственников придет.

Продумайте удобный для ОСС день – например, в середине недели. По пятницам летом многие уезжают на дачу, а понедельник – «тяжелый» день. В выходные у жителей другие планы, заботы, семейные дела. 

Определите время, например, в 20:00. Большинство жителей уже придут с работы и поужинают, и им проще прийти на собрание. Если назначить время на 19:00, то часть жителей либо еще не вернулись с работы, либо заняты более важным, на их взгляд, делом.

Уведомьте собственников

Уведомить о предстоящем собрании необходимо каждого собственника помещения в МКД за 10 дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК). Нарушение срока уведомления – основание для признания недействительными решений общего собрания. Чтобы уведомить собственников о предстоящем общем собрании, направьте им сообщение.

Если в доме есть помещения в муниципальной или государственной собственности, письменно уведомьте соответственно орган местного самоуправления или орган исполнительной власти РФ, субъекта РФ.

***

Уведомить об общем собрании можно тремя способами:

• направить заказное письмо;
• вручить под подпись;
• разместить в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников.

Размещать уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД. можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведенных ранее собраний. 

 Главное в уроке:

1. Правильно подберите форму проведения общего собрания, это поможет вам собрать кворум и принять нужное решение.
2. Вопросы в повестку дня общего собрания сформулируйте так, чтобы избежать неоднозначной трактовки.
3. Подготовьте все необходимые документа, которые понадобятся, чтобы провести общее собрание собственников.
4. Соблюдайте сроки уведомления о проведении общего собрания. Сообщение направьте не позднее, чем за 10 дней.