2 Как провести общее собрание, чтобы жители утвердили нужное решение

Урок 2. Как провести общее собрание, чтобы жители утвердили нужное решение

В первом уроке мы разобрали этапы подготовки к общему собранию и методы повышения активности жителей. В этом уроке покажем, что системный подход, предварительная подготовка и владение методами убедительной коммуникации помогут вам, получить нужное решение общего собрания собственников.

Программа и регламент общего собрания

При проведении общего собрания придерживайтесь программы и регламента.

Обязательно включите в программу следующие этапы:

• регистрация участников;
• вступительная речь председателя собрания;
• выступление приглашенных лиц;
• речь председателя собрания по основным вопросам повестки;
• вопросы присутствующих, ответы;
• голосование по вопросам повестки, по каждому пункту отдельно;
• сбор оформленных собственниками решений – если применяются письменные бланки;
• итоги, сообщение ведущего о том, что будет происходить дальше.

В качестве поэтапного расчета времени общего собрания рекомендуем придерживаться следующего графика.

Таблица 1. Примерный график (регламент) общего собрания

 Как провести общее собрание

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД зависит от формы собрания. Вы можете провести общее собрание в одной из следующих форм:

• очного голосования;
• заочного голосования;
• очно-заочного голосования;
• с помощью ГИС ЖКХ или иной информационной системы.

В ходе общения с участниками общего собрания используйте психологические подходы:

1. Объясните необходимость принять решение. Люди голосуют «за» в том случае, когда у них нет сомнений в правильности своего решения.
2. Если жители настроены против того, за что они будут голосовать, постарайтесь поменять их мнение. Для этого подберите аргументы и отберите из них наиболее весомые в защиту того, за что предлагаете проголосовать.
3. Если в вашем МКД есть активные жители, постарайтесь заранее провести с ними предварительную работу и заручиться их поддержкой. Обычно таких людей немного, и они известны.
4. Часто жители не видят картину целиком и все возможные последствия. Покажите "за" и "против", объясните, почему вы предлагаете принять именно такое решение. Расскажите об альтернативах и объясните, чем они хуже.
5. Старайтесь говорить просто, избегайте сложных формулировок.
6. Используйте методы убеждения.

 Как считать количество голосов, которым обладает собственник

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения пропорциональна размеру общей площади его помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК).

Таким образом, определить количество голосов, которым обладает конкретный собственник помещения в МКД, можно по формуле:

Х = (S_соб × 100) : S_общ,

где S_соб – площадь помещения собственника, пришедшего на общее собрание;

S_общ – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД.

Как считать голоса на общем собрании собственников, если дом муниципальный и большая часть квартир принадлежит городу

Собственник помещений муниципального жилищного фонда в МКД – соответствующее муниципальное образование (ч. 2 ст. 19 ЖК).

Количество голосов такого собственника определите по общим правилам и рассчитайте исходя из общей площади помещения в МКД. Это следует из части 3 статьи 48 и части 1 статьи 37 ЖК.

***

Как определить правомочие общего собрания

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов. Если при проведении годового общего собрания нет кворума, то организуйте собрание повторно.

В заочном голосовании принявшими участие считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 ЖК).

Рассчитать кворум общего собрания можно по следующей формуле:

Х = (S_пс × 100) : S_общ,

где S_пс – площади помещений собственников, пришедших на общее собрание;

S_общ – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД.

 Как принимают решения на общем собрании

Решения на общем собрании принимают путем голосования по вопросам повестки дня в формулировке "за", "против" или "воздержался". Способы проведения голосования зависят от формы общего собрания.

В случае, когда голосование проходит посредством оформления в письменной форме решений собственников, засчитываются те голоса, где по вопросам оставлен только один из возможных вариантов голосования ("за", "против" или "воздержался"). Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными. Голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. Однако это не влечет за собой признания указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 ЖК).

***

Чтобы принять решение, собственникам необходимо набрать следующее количество голосов:

• большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД;
• более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД – по вопросам, предусмотренным пунктом 1.1 части 2 статьи 44 ЖК;
• большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД – по вопросам, предусмотренным подпунктами 1, 1–1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК.

Решение общего собрания, принятое в установленном ЖК порядке по вопросам компетенции такого собрания, обязательно для всех собственников помещений в МКД. Если все помещения принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются им единолично и оформляются в письменной форме.

Пример, как собственники приняли решение о смене способа управления в МКД

Собственники в многоквартирном доме решили сменить способ управления в МКД. В качестве формы проведения общего собрания собственники выбрали очно-заочную форму.

Общая площадь помещений в МКД – 5000 кв.м.

Площади помещений собственников, которые приняли участие в голосовании – 3850 кв.м.

Площади помещений собственников, которые проголосовали «ЗА» – 3750 кв.м.

Таким образом, с учетом вышеперечисленных данных по голосованию, собственники приняли решение по вопросу в следующем порядке:

На собрании присутствовало 77 процентов голосов собственников от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Решение по вопросу принято, «ЗА» проголосовало 97,4 % голосов от числа присутствующих. Для решения вопроса «О принятии решения о выборе способа управления МКД» необходимо чтобы «ЗА» проголосовал более 50 % голосов от присутствующих на ОСС собственников.

***

Распространяются ли решения общего собрания собственников помещений в МКД на собственников машино-мест

Да, распространяются, если эти решения отвечают двум условиям:

• приняты в порядке, установленном ЖК;
• относятся к компетенции общего собрания.

Это следует из части 5 статьи 46 ЖК.

Машино-место – отдельный объект недвижимого имущества, который можно оформить в собственность (п. 1 ст. 130 ГК).

***

Как подвести итоги голосования на общем собрании

Итоги голосования по вопросам повестки дня общего собрания подводит счетная комиссия. Ее членов избирают собственники на этом же собрании.

Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносят в протокол данного собрания. Протокол оформляет секретарь общего собрания, кандидатуру которого собственники избирают также на общем собрании. Оформить протокол необходимо:

• в письменной или электронной форме, если собрание будет проведено с использованием ГИС ЖКХ;
• сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней с даты проведения общего собрания.

Что должен предпринять орган ГЖН в случае поступления двух протоколов ОСС с разными итогами голосования

Из ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ следует, что в случае поступления в орган государственного жилищного надзора в течение 3 (трех) месяцев подряд 2 (двух) и более протоколов общих собраний собственников помещений в МКД по аналогичным вопросам орган государственного жилищного надзора проводит внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

 Главное в уроке:

1. При проведении общего собрания придерживайтесь программы и регламента.
2. Используйте психологические подходы для утверждения нужного вам решения.
3. Правильно рассчитывайте кворум на собрании и подводите итоги по каждому из вопросов.
4. Соблюдайте правила оформления протоколов общего собрания.