1 Как передать общее имущество в МКД в пользование или аренду иным лицам

Урок 1. Как передать общее имущество в МКД в пользование или аренду иным лицам

В этом курсе изучите два урока. С помощью первого урока правильно оформите передачу общего имущества в пользование или аренду третьим лицам. Учтете требования к ОСС. Включите в договор передачи общего имущества выгодные для вас условия.

На втором уроке разберетесь, как узаконить доступ оператора связи в МКД. Сможете провести общее собрание и заключить договор с оператором связи. В зависимости от условий выберите один из двух видов договоров.

Вправе ли организации, которые управляют МКД, принимать решения о передаче общего имущества

Общее имущество в МКД можно использовать для получения дохода. На крышах, фасадах, придомовой территории нередко устанавливают рекламные конструкции. Еще можно сдавать в аренду такое общее имущество, как спортзал, нежилые помещения свободного назначения и др.

УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК по своему усмотрению не могут передать общее имущество в пользование третьим лицам. Решение о передаче общего имущества в аренду третьим лицам вправе принять только общее собрание собственников. Юридически это называется так: «решение вопроса отнесено к исключительной компетенции общего собрания таких собственников». Такой правило закреплено пунктом части 2 статьи 44 ЖК. Решением общего собрания собственники могут наделить правом заключать договоры аренды как управляющую МКД организацию, так и одного из собственников.

Какие требования предъявляются к общему собранию собственников

Чтобы передать общее имущество в пользование или аренду иным лицам, в повестку общего собрания необходимо включить следующие вопросы:

• о передаче имущества;
• об определении лица, уполномоченного от имени собственников, заключать договоры о передаче;
• об утверждении условий договора на передачу общего имущества в пользование.

Закон требует для принятия таких решений не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК).

Сдача общего имущества в аренду, или его передача по иному гражданско-правовому договору, без проведения общего собрания собственников, будет признана незаконной.

***

Примеры формулировки вопроса для вынесения на собрание

Пример 1.

Заключить договор с ООО «Коммуникационное агентство «Диксон» и/или другим юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации, на установку и эксплуатацию крышной рекламной установки на следующих условиях:

• стоимость размещения крышной рекламной установки – от 1 750 000,00 руб. с НДС за каждый квартал, – форма оплаты безналичная, на расчетный счет УО «Наш двор» не позднее 20-го числа первого месяца каждого оплачиваемого квартала,
• срок действия договора – не менее 5 лет.

Предоставить полномочия генеральному директору УО  «Наш двор» на ведение переговоров и заключение договора с ООО «Коммуникационное агентство "Диксон"» и/или другим юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации на установку и эксплуатацию крышной рекламной установки на условиях, определенных решением общего собрания собственников помещений.

 Пример 2.

Заключить с собственником нежилого помещения № IV корпуса Б, Березкиной Ингой Викторовне договор аренды части помещения свободного назначения, находящегося в общедолевой собственности, – площадью 6,1 кв.м, примыкающей к помещению № IV, для использования под офис (основание: заявление Болясовой И.В.).

Арендная плата за всю площадь – 8 540 руб. в месяц (1 400 руб. за 1 кв.м). Перепланировка не требуется. Предоставить полномочия генеральному директору УО «Наш двор» на ведение переговоров и заключение договора аренды с Березкиной И.В. на один год с возможной пролонгацией.

Как условия включить в договор передачи общего имущества в пользование иным лицам

Законодательство не содержит перечень видов договоров для пользования общего имущества. По сложившейся практике, в зависимости от целей использования общего имущества, применяются следующие виды договоров:

• аренды помещения (части помещения);
• пользования общим имуществом;
• безвозмездного пользования общим имуществом (но у налоговой инспекции могут возникнуть дополнительные вопросы);
• на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

Условия договоров о передаче общего имущества собственников помещений в МКД в пользование иным лицам определяют собственники на общем собрании. Это предусмотрено пунктом 3.1 части 2 статьи 44 ЖК.

Решение общего собрания об условиях договоров передачи общего имущества в пользование должны содержать:

• указание на лицо, которое будет использовать общее имущество (физическое или юридическое лицо, собственник (наниматель), проживающий в доме, или постороннее лицо);
• описание объекта пользования с указанием его размеров, конкретного места нахождения и иных индивидуальных характеристик;
• согласование срока и стоимости пользования общим имуществом;
• целевое назначение доходов от передачи общего имущества в пользование и порядок их использования.

Решение о продлении срока действия договора аренды общего имущества в МКД может быть принято только общим собранием собственников помещений в МКД, так как относится к его исключительной компетенции (п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Чтобы не собирать каждый раз общее собрание, включите условия о пролонгации в условия договора и утвердите их на общем собрании.

Вправе ли УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключать договоры на передачу общего имущества в аренду

Вправе заключать договоры на передачу общего имущества в МКД в аренду только после делегирования им таких полномочий решением общего собрания собственников.

Это следует из положений пункта 3.1 части 2 статьи 44 ЖК.

 Какие виды общего имущества нельзя передать в пользование или аренду иным лицам

Не все общее имущество в силу функционального предназначения и правил безопасности может быть предоставлено в пользование.

Не могут быть переданы в пользование иным лицам:

• лифтовые и вентиляционные шахты;
• электрощитовые;
• системы и приборы технического учета;
• лестничные марши и площадки;
• другие объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения всего МКД и постоянно обеспечивающие функциональное назначение жилых и нежилых помещений в МКД.

 Главное в уроке:

1. УО, ТСЖ, ЖК и ЖСК по своему усмотрению не могут передать общее имущество в пользование третьим лицам. Принять такое решение вправе только ОСС.
2. Для принятия решения о передаче имущества в пользование третьим лицам требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД.
3. Чтобы не собирать каждый раз общее собрание, включите условия о пролонгации в условия договора и утвердите их на общем собрании.
4. Заключать договоры аренды общего имущества может как управляющая МКД организация, так и любой из собственников, если такое право было делегировано общим собранием.