1 Как провести сезонный осмотр общего имущества

Урок 1. Как провести сезонный осмотр общего имущества

В этом курсе вы изучите пять уроков. В первом уроке пошагово разберете, как и когда проводить сезонные осмотры общего имущества. После урока сможете составить график осмотров, правильно выстроить процедуру осмотра и оформить его результаты.   

С помощью второго урока определите критерии готовности МКД к зиме. Подготовите МКД к проверке и получите паспорт готовности. Проверите положения паспорта на нарушения. По итогам изучения третьего урока спланируете работу сотрудников по содержанию подъездов МКД и проконтролируете их выполнение. 

При помощи четвертого урока разграничите ответственность за содержание газовых сетей в доме. Разберетесь, как заключить договор со специализированной организацией. Обеспечите надлежащее содержание системы ВДГО и ВКГО. После изучения пятого урока спланируете комплекс мероприятий по содержанию крыши МКД. Организуете работу и обеспечите безопасность жителей и сотрудников.

Кто и когда проводит сезонные осмотры общего имущества 

Сезонные осмотры проводит управляющая МКД организация. Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ, ЖК, ЖСК, то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ. 

Проводить сезонные осмотры УО, ТСЖ, ЖСК обязаны в силу пунктов 13, 13.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Осмотры отдельных элементов МКД, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции. Это следует из пункта 8 Правил № 290, пункта 2.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.

Сезонные осмотры подразделяют на весенние и осенние. Весенний осмотр проводят после того, как растает снег или закончится отопительный период. По результатам осмотра уточняют объем работ по текущему ремонту в летний период. Осенний осмотр проводят до отопительного периода в рамках проверки и подготовки дома к зиме.

Как провести весенний осмотр

Весенний осмотр проводят в отношении всего общего имущества. Во время осмотра проверьте состояние конструктивных элементов МКД и работоспособности инженерных систем дома. Цель осмотра – выявить повреждения общего имущества, которые появились после зимы, и запланировать работу по устранению дефектов. 

Технический и инженерный осмотр общего имущества можно проводить  поочередно или параллельно. При осмотре используйте фотосъемку – так вы точно зафиксируете объем дефектов и спланируете работы по их устранению.

Осмотр инженерных коммуникаций МКД. Начните инспекцию МКД с осмотра инженерных коммуникаций, так как это самый большой объем работ, он займет много времени. Осмотрите и оцените состояние всех инженерных коммуникаций в МКД. Вот, что нужно проверить:

• краны и другую запорную арматуру, расширители, воздухосборники, отверстия;
• целостность изоляции трубопроводов, в том числе тепловой для неотапливаемых помещений (на лестничных клетках, чердаках, в подвалах);
• трубы и их опоры на предмет коррозии, прогибов, течи;
• работоспособность контрольно-измерительных приборов, средств автоматизации и ОДПУ, сроки их поверки.

Это устанавливает пункт 2.6.13 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.

Перед осмотром системы отопления проведите пробные гидравлические испытания. В результате испытаний вы выявите, какое оборудование вышло из строя и имеют ли течь составные элементы системы отопления. В день, когда будете проводить испытания, предупредите диспетчера, что может увеличиться число заявок на шум в системе отопления и течь под батареями. Все помещения, в которых будут жалобы на течь, нужно проверить.

Осмотр конструктивных элементов МКД.  Проверьте состояние стен, перекрытий и других конструктивных элементов общего имущества МКД. Обращайте внимание на следующие дефекты:

• трещины, отслоения и деформации;
• нарушение гидроизоляции подвалов и чердаков, лестничных клеток;
• неисправность автоматически запирающихся устройств и входных дверей;
• ненадлежащее состояние уплотняющих и утепляющих заполнений дверей, окон, люков;
• неисправности перекрытий чердачного и подвального помещений;
• намокание отмостки, спусков (входов) в подвал и их оконных приямков.

Как провести осенний осмотр

В ходе осеннего осмотра проверьте готовность МКД к запуску системы отопления (подп. «в», «г» п. 2.1.5 Правил № 170). При проверке обратите внимание на состояние теплоизоляции конструкций МКД, тепловые узлы, внутридомовые тепловые сети. Затем осмотрите объекты общего имущества. Какие объекты нужно осмотреть обязательно, смотрите на рисунке. 

Рисунок. Объекты, которые нужно проверить при подготовке к зимнему периоду

Завершите осмотр поэтажным обходом дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования.

Как зафиксировать результаты осмотра

Итоги осмотра зафиксируйте в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД и составьте акт осмотра (пункт 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, пункт 2.1.4 Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170). 

Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении № 3 к Правилам технической эксплуатации. Отразите в журнале:

• выявленные неисправности и повреждения;
• техническое состояние элементов общего имущества.

Акт осмотра составьте по общим правилам, пример заполнения акта смотрите на рисунке. В акте зафиксируйте техническое состояние общего имущества. 

Рисунок. Акт сезонного осмотра общего имущества собственников помещений в МКД

Акт подписывают лица, присутствовавшие при осмотре, – сотрудники управляющей МКД организации и представители совета дома.

 Акты относят к технической документации на МКД. Поэтому хранить их нужно в управляющей МКД организации (подп. «в» п. 24, п. 27 Правил № 491). Срок хранения технической документации не ограничен.

Какие решения принять по итогам осмотра

На основании акта осмотра примите решения:

• о соответствии или несоответствии элементов  общего имущества требованиям законодательства;
• о необходимых мероприятиях по ремонту и модернизации общего имущества. 

Например, мероприятия можно отразить в планах текущего ремонта, программе повышения энергоэффективности в МКД.

В течение месяца со дня составления акта вы обязаны:

• определить неисправности и повреждения;
• уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год – по результатам весеннего осмотра, на следующий год – по итогам осеннего);
• выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта.

Кроме того, в зависимости от вида осмотра вам нужно:

• по результатам весеннего осмотра – составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
• по результатам осеннего осмотра – проверить готовность МКД к эксплуатации в зимних условиях.

Такие обязанности предусматривает пункт 13(1) Правил № 491, пункт 2.1.5 Правил технической эксплуатации.

Главное в уроке:

• Сезонные осмотры проводят два раза в год: весенний сразу после таяния снега и осенний перед началом отопительного периода. 
• Осмотры проводят в отношении всего общего имущества.
• Цель осмотров – выявить повреждения общего имущества и запланировать работу по устранению дефектов. 
• Результаты осмотров фиксируют в журналах осмотров и актах.