Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

4 Споры по одностороннему изменению размера платы за жилое помещение

Урок 4. Споры по одностороннему изменению размера платы за жилое помещение

Споры о постоянстве цены договора управления и законности изменения установленного единожды размера платы за жилое помещение – отдельный блок судебных баталий, которые зачастую возникают из-за инертности собственников помещений.

В этом уроке рассмотритепозиции судов в случае оспаривания порядка изменения размера платы за жилое помещение УО. Подготовите доказательства, которыенужнопредоставить суду для решения спора в пользу управляющей МКД организации.

Оспаривание односторонней индексации размера платы за содержание жилого помещения

Жилищное законодательство не предусматривает возможность одностороннего изменения размера платы за жилое помещение МКД. Установленный частью 7 статьи 156 ЖК порядок определения платы за содержание жилого помещения обязателен как для УО, так и для собственников помещений. Это исключает любое произвольное изменение размера платы.

В свою очередь, Минстрой подтверждает законность индексации платы.В письме Минстроя от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 разъясняется, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация размера платы за содержание и ремонт. В таком случае повторного принятия решения общего собрания собственников не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации.

Подход судов, который оправдывает право на одностороннее изменение размера платы за содержание жилого помещения при его подробном описании в договоре управления, изменился в июне 2015 года. Установлен запрет на одностороннее изменение условий договора или односторонний отказ от него для стороны, осуществляющей предпринимательскую деятельность в отношении потребителей (п. 2 ст. 310 ГК в редакции, действующей с 01.06.2015). В конце 2018 года появилась позиция Верховного суда, согласно которой законно индексировать размер платы, если это предусмотрено в договоре управления.

По какому пути идет судебная практика

Какую позицию вы должны занять в суде: УО вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание жилого помещения, если подобное изменение предусмотрено договором управления, а УО совершила все необходимые действия по уведомлению собственников помещений, предусмотренные договором.

Примеры судебной практики в пользу управляющей МКД организации

1.Суды признали за УО право ежегодно повышать размер платы за содержание жилого помещения на индекс потребительских цен в РФ без проведения общего собрания в МКД, если возможность такой индексации установлена договором управления. Суды отменили предписание ГЖИ о перерасчете платы (без учета индекса). Договор управления содержал следующее условие: «Указанный размер платы подлежит ежегодной индексации на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги на октябрь с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего года, определенный и официально опубликованный в порядке, установленном действующим законодательством» (определение Верховного суда от 25.12.2018 № 301-КГ18-22044).

2.Суд взыскал с собственника помещения задолженность за ЖКУ с учетом того размера платы, который УО односторонне увеличила в 2011 году.

Как выяснил суд, в договоре управления установлено: если собственники помещений на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за услуги УО на следующий календарный год, размер платы повышается на процент уровня инфляции, утвержденный уполномоченными органами по индексу потребительских цен и цен средств производства. В 2011 году при прежних наборе и объемах оказываемых услуг УО увеличила размер платы на 7,15 руб./кв. м. О применении нового размера платы собственников уведомили надлежащим образом, определенным в договоре управления (апелляционное определение Московского городского суда от 30.07.2013 по делу № 11-18483).

  1. Суд отказал в иске о признании незаконными действий УО по увеличению размера платы за содержание жилого помещения, сделав вывод об отсутствии нарушения прав собственника помещения.

В договоре управления была прямо предусмотрена возможность индексации размера платы в одностороннем порядке в зависимости от изменения потребительских цен и уровня инфляции. УО производила индексацию в соответствии с условиями договора управления один раз в год.

Суд сделал вывод о недоказанности собственником помещения факта необоснованного увеличения размера платы за содержание и ремонт выше уровня потребительских цен (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 13.12.2013 по делу № 33-7930/2013).

***

С какой позицией суда вы можете столкнуться: включать в договор управления МКД положение, согласно которому УО может в одностороннем порядке провести индексацию размера платы за содержание жилого помещения, незаконно.

Примеры судебной практики в пользу собственников

1.УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления МКД (п. 17 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22).

2.Суд сделал вывод о недопустимости одностороннего изменения УО платы за содержание жилого помещения. Согласование размера платы за содержание жилого помещения в МКД общим собранием собственников помещений является обязательным. Поскольку соответствующего решения общее собрание не приняло, УО была не вправе изменять размер платы (определение Верховного суда от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867 по делу № А49-10434/2016).

3.Суд признал законным предписание ГЖИ в связи с недопустимостью индексации размера платы. УО ссылалась на условия договора управления, которым предусмотрена ежегодная индексация размера платы в соответствии с прогнозными показателями инфляции, определяемыми Минэкономразвития с учетом динамики предыдущего года на основании индекса потребительских цен на платные услуги населению (определение Верховного суда от 24.12.2018 № 308-КГ18-21774).

4.Суд признал законным постановление Роспотребнадзора о привлечении к административной ответственности УО по части 2 статьи 14.8 КоАП за включение в договор управления ущемляющих права потребителей условий об одностороннем изменении платы за содержание на базовый индекс потребительских цен (индекс инфляции) по субъекту РФ.

Суд указал, что самовольное увеличение УО размера платы за содержание общего имущества МКД, в том числе на индекс инфляции, без решения общего собрания собственников не допускается, а включение в договор управления таких условий противоречит законодательству и ущемляет права потребителей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2014 по делу № А21-4412/2013).

***

Какие доказательства обязательно предоставить суду

В случае оспаривания порядка изменения размера платы за жилое помещение УО необходимо убедить суд в обоснованности подобного изменения, представитьсуду решение общего собрания относительно такогоизменения, а также иные доказательства о надлежащем исполнении принятого собственниками решения.

Документы предоставляйте в суд в подлиннике или в виде надлежаще заверенной копии.

Документы, подтверждающие согласование собственниками помещений условия об изменении размера платы за содержание жилого помещения:

Иные дополнительные документы:

 Главное в уроке:

  1. В конце 2018 года появилась позиция Верховного суда, согласно которой законно индексировать размер платы, если это предусмотрено в договоре управления.
  2. При оспаривании порядка изменения размера платы за КУ необходимо убедить суд в обоснованности подобного изменения.
  3. Представьте суду протокол ОСС по вопросу изменения размера платы, договор управления и расчет размера платы с учетом индексации.