Как сформировать фонд капитального ремонта на специальном счете
Актуально на 26 июля 2023
|
Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»
|
|
Мария Анестратенко, ведущий эксперт в сфере ЖКХ
|
Формировать фонд капремонта на специальном счете значит накапливать деньги на капремонт конкретного МКД. В рекомендации мы рассказали, как принять и оформить решение о формировании фонда на спецсчете, выбрать владельца счета, что делать, чтобы открыть счет и расходовать с него средства.
К
Принятое решение реализуют в зависимости от того, кого выбрали владельцем спецсчета. Если владельцем выбрали УО, ТСЖ, ЖСК, то они должны:
- открыть спецсчет в банке – в течение 15 дней с даты, когда получили уведомление от собственников о выборе организации владельцем, если ОСС не определило более ранний срок;
- представить в органы ГЖН уведомление об открытии спецсчета, протокол ОСС, справку из банка об открытии спецсчета и иные документы, установленные законом субъекта РФ, – в течение пяти дней с момента открытия спецсчета.
Если владельцем определили регионального оператора, решение признают реализованным после того, как инициатор ОСС направил ему копию протокола, на котором приняли это решение.
Это закреплено частью 5 статьи 170 ЖК.
Ситуация
Нужно ли собственникам заключить договор формирования фонда капремонта с владельцем спецсчета
Нет, не нужно.
Закон не обязывает собственников заключать договор с владельцем спецсчета. ФКР на спецсчете начинают формировать с даты, когда собственники реализуют решение о выборе способа формирования фонда (ч. 5 ст. 175 ЖК). Порядок формирования фонда капремонта и полномочия владельца спецсчета устанавливает раздел IX ЖК и решение ОСС.
Как реализовать решение о выборе способа формирования фонда капремонта, читайте в отдельном материале.
Ситуация
Можно ли считать, что собственники реализовали решение о выборе способа формирования ФКР, если один из них направил региональному оператору копию протокола ОСС о выборе его владельцем спецсчета
Да, можно, если все необходимые вопросы включили в повестку дня этого ОСС. Такой вывод следует из части 5 статьи 170 ЖК.
Ситуация
Какими будут последствия, если оформить с ошибками протокол ОСС, на котором приняли решение о формировании фонда капремонта на спецсчете
Суд может аннулировать итоги такого собрания (подп. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК). Формирование фондов капремонта контролируют органы ГЖН. ГЖН может обратиться в суд с заявлениями:
- о признании недействительным решения ОСС, собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК, которое приняли с нарушением требований ЖК;
- в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, если выявит нарушения обязательных требований.
Решения и протокол – это официальные документы (ч. 1 ст. 46 ЖК). За подделку официальных документов грозит уголовное наказание до лишения свободы (ч. 1 ст. 327 УК).
О последствиях ошибок в протоколах ОСС читайте в отдельной рекомендации.
Пример
Пример избрания УО владельцем специального счета
В МКД провели ОСС по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта. В протоколе общего собрания отразили решения:
- о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
- выборе владельцем специального счета ООО «Управдом»;
- выборе банка, в котором будет открыт специальный счет;
- открытии ООО «Управдом» специального счета в течение 10 дней;
- представлении ООО «Управдом» собственникам платежных документов на уплату взносов, в том числе с помощью ГИС ЖКХ;
- порядке представления платежных документов на уплату взносов;
- размере расходов на представление платежных документов, условиях оплаты этих услуг.
ООО «Управдом» открыло специальный счет в срок, который определило ОСС. Затем в течение трех дней ООО «Управдом» направило в орган ГЖН копию протокола общего собрания и справку из банка.
Как открыть специальный счет
Специальный счет открывает его владелец в российской кредитной организации, которую определили решением ОСС. Нужно убедиться, что банк соответствует требованиям:
- кредитный рейтинг не ниже уровня «A+ (RU)» по шкале кредитного рейтингового агентства «Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство» или кредитный рейтинг не ниже уровня «ruA+» по шкале агентства «Акционерное общество "Рейтинговое агентство "Эксперт РА"»;
- размер собственных средств не менее 25 млрд руб.
Такие требования следуют из пункта 1 постановления Правительства от 24.04.2018 № 497, пункта 7 положения о проведении конкурса по отбору российских кредитных организаций для открытия счетов региональным оператором, утвержденного постановлением Правительства от 23.05.2016 № 454.
Центральный банк ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, на своем официальном сайте в сети Интернет (ч. 2 ст. 176 ЖК).
Чтобы открыть спецсчет в установленный ОСС срок, в банк нужно представить:
- протокол ОСС;
- другие документы, которые предусмотрены банковскими правилами.
Кредитная организация не вправе отказаться открыть и вести специальный счет, если ее выбрали собственники. Такая обязанность указана в части 1 статьи 176 ЖК.
Подробнее о том, как открыть специальный счет для формирования фонда капитального ремонта, читайте в отдельной рекомендации.
Ситуация
Кто определяет банк для открытия специального счета, если его владельцем выбрали регионального оператора
Банк определяет ОСС. Это правило распространяется и на случай, когда владельцем специального счета выбрали регионального оператора.
Кредитная организация должна открывать и вести спецсчета на территории соответствующего субъекта РФ.
Если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует установленным требованиям, кредитную организацию выбирает региональный оператор.
Такие правила предусмотрены пунктом 5 части 4 статьи 170 ЖК. Требования к кредитным организациям, где можно открыть спецсчет, предусмотрены частью 2 статьи 176 ЖК.
Ситуация
Сколько специальных счетов можно открыть на одну УО
Ответ зависит от того, на какое количество МКД открывают спецсчет.
В отношении нескольких МКД закон не устанавливает ограничений по количеству специальных счетов, которые может открыть одна УО. Однако собственники помещений в одном МКД вправе формировать фонд капитального ремонта только на одном специальном счете. Ограничения устанавливает часть 4 статьи 175 ЖК.
Ситуация
Что будет с деньгами на специальном счете, если у банка, в котором он открыт, отзовут лицензию
Деньги перечислят на счет другого банка, который выберут собственники.
Владелец спецсчета обязан письменно уведомить собственников помещений о том, что у банка отозвали лицензию. Уведомление нужно направить в течение 15 дней с момента, когда такая информация появилась на официальном сайте ЦБ. В уведомлении владелец спецсчета предлагает собственникам принять решение о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета. Такое правило следует из части 2.1 статьи 176 ЖК.
Собственники помещений в МКД обязаны принять решение в течение двух месяцев с момента, когда их уведомили. Инициатор ОСС направляет владельцу спецсчета копию протокола о выборе иной кредитной организации.
Владелец специального счета может самостоятельно определить российскую кредитную организацию и в течение 15 дней открыть специальный счет, если:
- ОСС не приняло решение о выборе иной кредитной организации в установленный срок;
- владелец спецсчета не получил копию протокола ОСС о выборе иной кредитной организации.
В этом случае владелец спецсчета уведомляет собственников помещений, орган ГЖН об открытии нового счета.
Остаток денежных средств со старого счета перечисляют по заявлению владельца спецсчета на новый счет. Владелец спецсчета обязан подать заявление в банк о перечислении остатка денежных средств в течение 10 дней после того, как получит решение ОСС. Если владелец счета это не сделает, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в суд с заявлением взыскать средства на спецсчете и перечислить их на другой счет (ч. 4, 5 ст. 176 ЖК).
Как расходовать средства со специального счета
Перечень банковских операций по специальному счету признают закрытым. Все возможные операции перечислены в части 1 статьи 177 ЖК. В частности, со спецсчета разрешено списывать денежные средства при расчетах за услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД и за иные услуги, работы из части 1 статьи 174 ЖК.
Операции, которые не перечислены в части 1 статьи 177 ЖК, не допускаются. Запрет указан в части 2 статьи 177 ЖК.
Операции по специальному счету банк совершает по распоряжению владельца счета после того, как получит необходимые документы. Подробнее о том, как расходовать средства со спецсчета.
Если средства перечисляют в адрес лиц, которые оказывают услуги или выполняют работы по капитальному ремонту, в банк нужно представить:
- Протокол ОСС – должен содержать решение об оказании услуг, выполнении работ по капитальному ремонту.
- Договор об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
- Акт приемки оказанных услуг или выполненных работ по договору.
Акт приемки не нужно представлять для выплаты аванса в размере не более 30 процентов от стоимости услуг, работ по договору.
Банк спишет средства в счет возврата кредитов, займов на капремонт, если получит:
- Протокол ОСС с решением заключить кредитный договор, договор займа – с указанием этого банка, заимодавца, суммы и цели кредита, займа.
- Кредитный договор, договор займа.
Такие же документы понадобятся при возврате процентов по кредитам или займам.
Требования к документам установлены частями 4, 5 статьи 177 ЖК.
Ситуация
Должен ли банк перечислить деньги подрядчику, если название именно этого подрядчика не указано в протоколе ОСС по вопросу проведения капремонта МКД
Да, должен.
ОСС не выбирает каждого подрядчика, который будет проводить работы по капитальному ремонту МКД. В решении общего собрания указывают перечень услуг, работ по капитальному ремонту (п. 1 ч. 5, п. 1 ч. 5.1 ст. 189 ЖК). Помимо протокола, в банк также нужно представить документы, которые указаны в частях 4, 5 статьи 177 ЖК.
Пример
Пример выплаты аванса за ремонт фасада в рамках капитального ремонта МКД
УО выбрали владельцем специального счета. ОСС приняло решение провести ремонт фасада. На специальном счете достаточно средств для данного вида работ.
УО и ООО "Стройтех" заключили договор подряда на ремонт фасада МКД. Условиями договора предусмотрена выплата аванса в размере 20 процентов от суммы договора.
УО как владелец специального счета направила в банк:
- указание о переводе ООО «Стройтех» аванса по договору;
- протокол ОСС о проведении ремонта фасада;
- договор подряда с ООО «Стройтех» на ремонт фасада.
Ситуация
Какую максимальную сумму можно перечислить со специального счета за один раз
Закон не ограничивает сумму перевода денежных средств со специального счета. Единственное ограничение – сумма аванса, который может быть выплачен со специального счета. Аванс выплачивается в размере не более чем 30 процентов от стоимости услуг/работ по договору.
Ситуация
Как снять наличные средства со специального счета
Банк перечисляет денежные средства со специального счета по указанию владельца этого счета, когда получит необходимые документы. Перечень документов предусмотрен частями 4, 5 статьи 177 ЖК. Закон не устанавливает форму расчетов (наличные или безналичные) между сторонами. Разрешается списывать денежные средства за оказанные услуги и выполненные работы по капитальному ремонту. Снимать наличные, если в банк представили необходимые документы, законом не запрещено.
Однако по общему правилу расчеты между юридическими лицами производят в безналичном порядке. Это определено частью 2 статьи 861 ГК. Расчеты производятся наличными деньгами, если иное не установлено законом. Сумма наличных расчетов с подрядной организацией не может превышать 100 000 руб. Такое правило установлено пунктом 4 указания Банка России от 09.12.2019 № 5348-У "О правилах наличных расчетов".
Ситуация
Как уведомить собственников помещений в МКД о большой задолженности по взносам на капитальный ремонт
Владелец специального счета уведомляет собственников помещений в МКД о задолженности, если она превышает 50 процентов от суммы начисленных платежей. О размере долга и обязанности проинформировать собственников владельцу счета сообщает орган ГЖН.
Направьте уведомление в письменной форме или с помощью ГИС ЖКХ. Включите в уведомление информацию:
- о наличии задолженности по взносам на капитальный ремонт;
- необходимости погасить задолженность;
- последствиях, если не погасить задолженность в установленный срок.
Задолженность по взносам должна быть погашена в срок не более чем пять месяцев с момента, когда владелец спецсчета получил уведомление от органа ГЖН.
Такие правила предусмотрены частями 8, 9 статьи 173 ЖК.
Ситуация
Какую информацию владелец спецсчета представляет в орган ГЖН о расходовании средств фонда капитального ремонта
В течение пяти рабочих дней с момента, когда открыли спецсчет, владелец счета представляет в орган ГЖН:
- уведомление о выбранном собственниками способе формирования ФКР;
- копию протокола ОСС;
- справку из банка об открытии спецсчета.
Иное может устанавливать закон субъекта РФ.
В процессе формирования ФКР владелец спецсчета представляет в орган ГЖН сведения:
- о размере начисленных взносов на капремонт;
- размере поступивших взносов;
- размере израсходованных средств на капремонт со спецсчета;
- размере остатка средств на спецсчете;
- заключении договора займа или кредитного договора на проведение капремонта и заверенные копии таких договоров.
Порядок и сроки представления таких документов устанавливает закон субъекта РФ.
Правила предоставления сведений в орган ГЖН предусматривают части 1, 3 статьи 172 ЖК.
© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 26.07.2023
ак принять решение о формировании фонда на специальном счете
Решение о формировании ФКР на спецсчете вправе принять только ОСС. Компетенцию ОСС устанавливает часть 2 статьи 44 ЖК, часть 3 статьи 170 ЖК. «За» должны проголосовать собственники, которым принадлежит более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов.
Чтобы накапливать деньги на спецсчете, на ОСС нужно определить:
- способ формирования фонда капитального ремонта общего имущества на специальном счете;
- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт – должен быть не менее чем минимальный размер взноса, который установил субъект РФ;
- владельца специального счета;
- кредитную организацию для открытия спецсчета;
- лицо, которое будет представлять платежные документы;
- порядок представления платежных документов, размер расходов и условия оплаты этих услуг.
Это требования части 4 статьи 170, части 3.1 статьи 175 ЖК.
За формирование фонда капремонта на спецсчете должны проголосовать собственники, которым принадлежит более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Такое правило следует из пункта 1.1 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 ЖК.
Какое количество голосов нужно для принятия решений по остальным вопросам, смотрите в отдельном справочнике.
Решение о способе формирования фонда нужно принять и реализовать после того, как официально опубликуют региональную программу капитального ремонта. У собственников есть от трех до шести месяцев. Окончательный срок устанавливает субъект РФ. Такой порядок определен частью 5 статьи 170 ЖК.
Ситуация
В каком случае орган МСУ принимает решение о формировании фонда капремонта на спецсчете
Орган МСУ не вправе принять такое решение. Он обязан созвать ОСС, чтобы решить вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, но не вправе принять решение вместо собственников (ч. 6 ст. 170 ЖК).
Исключение – орган МСУ владеет всеми помещениями в МКД. Тогда он принимает решение о выборе способа ФКР единолично и может выбрать спецсчет (ч. 7 ст. 46 ЖК).
Ситуация
Может ли ТСЖ оспорить решение ОСС о выборе способа формирования фонда капремонта и выборе владельца спецсчета
Нет, не может.
Выбор способа формирования фонда капремонта и выбор владельца спецсчета признают исключительной компетенцией ОСС (ч. 2 ст. 44 ЖК). Решения такого собрания вправе оспорить только собственники помещений в МКД. Такое правило следует из части 6 статьи 46 ЖК и статьи 181.4 ГК.
Однако правление ТСЖ состоит из собственников помещений (ч. 2 ст. 147 ЖК). Поэтому члены правления могут обратиться в суд как собственники помещений дома.
Ситуация
Может ли орган МСУ отменить решение собственников о формировании фонда капремонта на спецсчете
Нет, не может.
У органа МСУ нет таких полномочий.
Пример
Пример принятия решения о формировании ФКР на спецсчете
Орган государственной власти субъекта РФ 1 февраля 2019 года утвердил и официально опубликовал региональную программу капитального ремонта.
Через три месяца после ее официального опубликования – 1 мая 2019 года собственники помещений в МКД провели общее собрание, на котором приняли решение о формировании ФКР на спецсчете. Решение оформлено протоколом. Протокол и решения передали в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления.
Как определить владельца специального счета
Владельца специального счета определяют решением ОСС. Владельцем может быть:
- ТСЖ или жилищный кооператив, которые управляют МКД;
- УО, если она управляет МКД на основании договора управления;
- региональный оператор капремонта.
Перечень определен частями 2, 3 статьи 175 ЖК.
Решение о выборе владельца спецсчета собственники принимают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).
Примерный протокол ОСС в форме совместного присутствия по вопросу замены владельца специального счета на управляющую организацию
Ситуация
На какой срок можно выбрать владельца специального счета капремонта
Законодатель этот срок не ограничивает. Срок вправе определить ОСС.
Ситуация
Может ли УО быть владельцем спецсчета, если в МКД непосредственный способ управления
Нет, не может.
Владельцем специального счета может быть только УО, которая управляет МКД на основании договора управления этим домом (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК).
Ситуация
Может ли УО быть владельцем специального счета, если она заключила договор управления с ТСЖ
Да, может.
Владельцем специального счета может быть УО, которая управляет МКД на основании договора управления. Это определено пунктом 3 части 2 статьи 175 ЖК. При этом неважно, кто является стороной по договору управления: ТСЖ, ЖК, СПК или собственники помещений в МКД.
Ситуация
Вправе ли ТСЖ выбрать УО владельцем специального счета, если между товариществом и УО заключен договор управления МКД
Нет, не вправе.
Выбор владельца спецсчета для формирования фонда капремонта относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).
Ситуация
В каком случае орган МСУ может назначить владельца специального счета
По общему правилу орган МСУ не вправе назначать владельца специального счета. Решение о выборе владельца специального счета принимает ОСС.
Но есть два случая-исключения, когда орган МСУ вправе назначить регоператора капремонта владельцем спецсчета:
- владельца спецсчета, которого выбрало ОСС, ликвидировали, реорганизовали, он обанкротился;
- владелец специального счета прекратил управлять МКД по решению ОСС, по закону или по решению суда.
В этих случаях ОСС должно выбрать нового владельца спецсчета или изменить способ формирования фонда. Решение нужно принять и реализовать не позднее чем в течение двух месяцев с даты, когда владелец спецсчета прекратил управлять МКД. Если собственники не выбрали или не реализовали решение либо не провели собрание, то орган МСУ выбирает регионального оператора владельцем спецсчета.
Такие правила предусмотрены частями 8, 9 статьи 175 ЖК.
Ситуация
Может ли орган МСУ назначить УО владельцем специального счета
Нет, не может.
Только ОСС вправе принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта и выборе лица, которое откроет спецсчета (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК).
Есть случаи, когда орган МСУ вправе созвать ОСС, чтобы выбрать, изменить способ формирования фонда. Например, если УО перестала управлять МКД (ч. 8, 9 ст. 175 ЖК). Назначить какую-либо УО владельцем специального счета орган МСУ не вправе.
Ситуация
Может ли УО оставаться владельцем специального счета, если изменился способ управления МКД
Нет, в таком случае меняется владелец специального счета или способ формирования фонда капитального ремонта. Это устанавливает часть 8 статьи 175 ЖК.
Ситуация
Может ли один из собственников помещений в МКД быть владельцем спецсчета при непосредственном способе управления домом
Нет, не может.
Перечень лиц, которые могут стать владельцем специального счета, закрытый. Такой перечень установлен частями 2, 3 статьи 175 ЖК.
Как оформить и реализовать решение о формировании ФКР на спецсчете
Решение ОСС о формировании ФКР на спецсчете оформляют протоколом. Это предусмотрено частью 1 статьи 46 ЖК. Требования к протоколу утверждены приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.
Рисунок 2. Примеры протокола и решения собственника на ОСС по вопросу выбора способа формирования фонда капремонта на спецсчете
Принятое решение реализуют в зависимости от того, кого выбрали владельцем спецсчета. Если владельцем выбрали УО, ТСЖ, ЖСК, то они должны:
- открыть спецсчет в банке – в течение 15 дней с даты, когда получили уведомление от собственников о выборе организации владельцем, если ОСС не определило более ранний срок;
- представить в органы ГЖН уведомление об открытии спецсчета, протокол ОСС, справку из банка об открытии спецсчета и иные документы, установленные законом субъекта РФ, – в течение пяти дней с момента открытия спецсчета.
Если владельцем определили регионального оператора, решение признают реализованным после того, как инициатор ОСС направил ему копию протокола, на котором приняли это решение.
Это закреплено частью 5 статьи 170 ЖК.
Ситуация
Нужно ли собственникам заключить договор формирования фонда капремонта с владельцем спецсчета
Нет, не нужно.
Закон не обязывает собственников заключать договор с владельцем спецсчета. ФКР на спецсчете начинают формировать с даты, когда собственники реализуют решение о выборе способа формирования фонда (ч. 5 ст. 175 ЖК). Порядок формирования фонда капремонта и полномочия владельца спецсчета устанавливает раздел IX ЖК и решение ОСС.
Как реализовать решение о выборе способа формирования фонда капремонта, читайте в отдельном материале.
Ситуация
Можно ли считать, что собственники реализовали решение о выборе способа формирования ФКР, если один из них направил региональному оператору копию протокола ОСС о выборе его владельцем спецсчета
Да, можно, если все необходимые вопросы включили в повестку дня этого ОСС. Такой вывод следует из части 5 статьи 170 ЖК.
Ситуация
Какими будут последствия, если оформить с ошибками протокол ОСС, на котором приняли решение о формировании фонда капремонта на спецсчете
Суд может аннулировать итоги такого собрания (подп. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК). Формирование фондов капремонта контролируют органы ГЖН. ГЖН может обратиться в суд с заявлениями:
- о признании недействительным решения ОСС, собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК, которое приняли с нарушением требований ЖК;
- в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, если выявит нарушения обязательных требований.
Решения и протокол – это официальные документы (ч. 1 ст. 46 ЖК). За подделку официальных документов грозит уголовное наказание до лишения свободы (ч. 1 ст. 327 УК).
О последствиях ошибок в протоколах ОСС читайте в отдельной рекомендации.
Пример
Пример избрания УО владельцем специального счета
В МКД провели ОСС по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта. В протоколе общего собрания отразили решения:
- о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
- выборе владельцем специального счета ООО «Управдом»;
- выборе банка, в котором будет открыт специальный счет;
- открытии ООО «Управдом» специального счета в течение 10 дней;
- представлении ООО «Управдом» собственникам платежных документов на уплату взносов, в том числе с помощью ГИС ЖКХ;
- порядке представления платежных документов на уплату взносов;
- размере расходов на представление платежных документов, условиях оплаты этих услуг.
ООО «Управдом» открыло специальный счет в срок, который определило ОСС. Затем в течение трех дней ООО «Управдом» направило в орган ГЖН копию протокола общего собрания и справку из банка.
Как открыть специальный счет
Специальный счет открывает его владелец в российской кредитной организации, которую определили решением ОСС. Нужно убедиться, что банк соответствует требованиям:
- кредитный рейтинг не ниже уровня «A+ (RU)» по шкале кредитного рейтингового агентства «Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство» или кредитный рейтинг не ниже уровня «ruA+» по шкале агентства «Акционерное общество "Рейтинговое агентство "Эксперт РА"»;
- размер собственных средств не менее 25 млрд руб.
Такие требования следуют из пункта 1 постановления Правительства от 24.04.2018 № 497, пункта 7 положения о проведении конкурса по отбору российских кредитных организаций для открытия счетов региональным оператором, утвержденного постановлением Правительства от 23.05.2016 № 454.
Центральный банк ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, на своем официальном сайте в сети Интернет (ч. 2 ст. 176 ЖК).
Чтобы открыть спецсчет в установленный ОСС срок, в банк нужно представить:
- протокол ОСС;
- другие документы, которые предусмотрены банковскими правилами.
Кредитная организация не вправе отказаться открыть и вести специальный счет, если ее выбрали собственники. Такая обязанность указана в части 1 статьи 176 ЖК.
Подробнее о том, как открыть специальный счет для формирования фонда капитального ремонта, читайте в отдельной рекомендации.
Ситуация
Кто определяет банк для открытия специального счета, если его владельцем выбрали регионального оператора
Банк определяет ОСС. Это правило распространяется и на случай, когда владельцем специального счета выбрали регионального оператора.
Кредитная организация должна открывать и вести спецсчета на территории соответствующего субъекта РФ.
Если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует установленным требованиям, кредитную организацию выбирает региональный оператор.
Такие правила предусмотрены пунктом 5 части 4 статьи 170 ЖК. Требования к кредитным организациям, где можно открыть спецсчет, предусмотрены частью 2 статьи 176 ЖК.
Ситуация
Сколько специальных счетов можно открыть на одну УО
Ответ зависит от того, на какое количество МКД открывают спецсчет.
В отношении нескольких МКД закон не устанавливает ограничений по количеству специальных счетов, которые может открыть одна УО. Однако собственники помещений в одном МКД вправе формировать фонд капитального ремонта только на одном специальном счете. Ограничения устанавливает часть 4 статьи 175 ЖК.
Ситуация
Что будет с деньгами на специальном счете, если у банка, в котором он открыт, отзовут лицензию
Деньги перечислят на счет другого банка, который выберут собственники.
Владелец спецсчета обязан письменно уведомить собственников помещений о том, что у банка отозвали лицензию. Уведомление нужно направить в течение 15 дней с момента, когда такая информация появилась на официальном сайте ЦБ. В уведомлении владелец спецсчета предлагает собственникам принять решение о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета. Такое правило следует из части 2.1 статьи 176 ЖК.
Собственники помещений в МКД обязаны принять решение в течение двух месяцев с момента, когда их уведомили. Инициатор ОСС направляет владельцу спецсчета копию протокола о выборе иной кредитной организации.
Владелец специального счета может самостоятельно определить российскую кредитную организацию и в течение 15 дней открыть специальный счет, если:
- ОСС не приняло решение о выборе иной кредитной организации в установленный срок;
- владелец спецсчета не получил копию протокола ОСС о выборе иной кредитной организации.
В этом случае владелец спецсчета уведомляет собственников помещений, орган ГЖН об открытии нового счета.
Остаток денежных средств со старого счета перечисляют по заявлению владельца спецсчета на новый счет. Владелец спецсчета обязан подать заявление в банк о перечислении остатка денежных средств в течение 10 дней после того, как получит решение ОСС. Если владелец счета это не сделает, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в суд с заявлением взыскать средства на спецсчете и перечислить их на другой счет (ч. 4, 5 ст. 176 ЖК).
Как расходовать средства со специального счета
Перечень банковских операций по специальному счету признают закрытым. Все возможные операции перечислены в части 1 статьи 177 ЖК. В частности, со спецсчета разрешено списывать денежные средства при расчетах за услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД и за иные услуги, работы из части 1 статьи 174 ЖК.
Операции, которые не перечислены в части 1 статьи 177 ЖК, не допускаются. Запрет указан в части 2 статьи 177 ЖК.
Операции по специальному счету банк совершает по распоряжению владельца счета после того, как получит необходимые документы. Подробнее о том, как расходовать средства со спецсчета.
Если средства перечисляют в адрес лиц, которые оказывают услуги или выполняют работы по капитальному ремонту, в банк нужно представить:
- Протокол ОСС – должен содержать решение об оказании услуг, выполнении работ по капитальному ремонту.
- Договор об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
- Акт приемки оказанных услуг или выполненных работ по договору.
Акт приемки не нужно представлять для выплаты аванса в размере не более 30 процентов от стоимости услуг, работ по договору.
Банк спишет средства в счет возврата кредитов, займов на капремонт, если получит:
- Протокол ОСС с решением заключить кредитный договор, договор займа – с указанием этого банка, заимодавца, суммы и цели кредита, займа.
- Кредитный договор, договор займа.
Такие же документы понадобятся при возврате процентов по кредитам или займам.
Требования к документам установлены частями 4, 5 статьи 177 ЖК.
Ситуация
Должен ли банк перечислить деньги подрядчику, если название именно этого подрядчика не указано в протоколе ОСС по вопросу проведения капремонта МКД
Да, должен.
ОСС не выбирает каждого подрядчика, который будет проводить работы по капитальному ремонту МКД. В решении общего собрания указывают перечень услуг, работ по капитальному ремонту (п. 1 ч. 5, п. 1 ч. 5.1 ст. 189 ЖК). Помимо протокола, в банк также нужно представить документы, которые указаны в частях 4, 5 статьи 177 ЖК.
Пример
Пример выплаты аванса за ремонт фасада в рамках капитального ремонта МКД
УО выбрали владельцем специального счета. ОСС приняло решение провести ремонт фасада. На специальном счете достаточно средств для данного вида работ.
УО и ООО "Стройтех" заключили договор подряда на ремонт фасада МКД. Условиями договора предусмотрена выплата аванса в размере 20 процентов от суммы договора.
УО как владелец специального счета направила в банк:
- указание о переводе ООО «Стройтех» аванса по договору;
- протокол ОСС о проведении ремонта фасада;
- договор подряда с ООО «Стройтех» на ремонт фасада.
Ситуация
Какую максимальную сумму можно перечислить со специального счета за один раз
Закон не ограничивает сумму перевода денежных средств со специального счета. Единственное ограничение – сумма аванса, который может быть выплачен со специального счета. Аванс выплачивается в размере не более чем 30 процентов от стоимости услуг/работ по договору.
Ситуация
Как снять наличные средства со специального счета
Банк перечисляет денежные средства со специального счета по указанию владельца этого счета, когда получит необходимые документы. Перечень документов предусмотрен частями 4, 5 статьи 177 ЖК. Закон не устанавливает форму расчетов (наличные или безналичные) между сторонами. Разрешается списывать денежные средства за оказанные услуги и выполненные работы по капитальному ремонту. Снимать наличные, если в банк представили необходимые документы, законом не запрещено.
Однако по общему правилу расчеты между юридическими лицами производят в безналичном порядке. Это определено частью 2 статьи 861 ГК. Расчеты производятся наличными деньгами, если иное не установлено законом. Сумма наличных расчетов с подрядной организацией не может превышать 100 000 руб. Такое правило установлено пунктом 4 указания Банка России от 09.12.2019 № 5348-У "О правилах наличных расчетов".
Ситуация
Как уведомить собственников помещений в МКД о большой задолженности по взносам на капитальный ремонт
Владелец специального счета уведомляет собственников помещений в МКД о задолженности, если она превышает 50 процентов от суммы начисленных платежей. О размере долга и обязанности проинформировать собственников владельцу счета сообщает орган ГЖН.
Направьте уведомление в письменной форме или с помощью ГИС ЖКХ. Включите в уведомление информацию:
- о наличии задолженности по взносам на капитальный ремонт;
- необходимости погасить задолженность;
- последствиях, если не погасить задолженность в установленный срок.
Задолженность по взносам должна быть погашена в срок не более чем пять месяцев с момента, когда владелец спецсчета получил уведомление от органа ГЖН.
Такие правила предусмотрены частями 8, 9 статьи 173 ЖК.
Ситуация
Какую информацию владелец спецсчета представляет в орган ГЖН о расходовании средств фонда капитального ремонта
В течение пяти рабочих дней с момента, когда открыли спецсчет, владелец счета представляет в орган ГЖН:
- уведомление о выбранном собственниками способе формирования ФКР;
- копию протокола ОСС;
- справку из банка об открытии спецсчета.
Иное может устанавливать закон субъекта РФ.
В процессе формирования ФКР владелец спецсчета представляет в орган ГЖН сведения:
- о размере начисленных взносов на капремонт;
- размере поступивших взносов;
- размере израсходованных средств на капремонт со спецсчета;
- размере остатка средств на спецсчете;
- заключении договора займа или кредитного договора на проведение капремонта и заверенные копии таких договоров.
Порядок и сроки представления таких документов устанавливает закон субъекта РФ.
Правила предоставления сведений в орган ГЖН предусматривают части 1, 3 статьи 172 ЖК.
© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 26.07.2023
Саморегулируемая организация 
