Решение суда, которое подтвердило возможность устанавливать разные ставки платы для разных помещений в МКД

А у вас собственники проголосовали за единый размер платы за содержание или установили разные «тарифы» для жилых и нежилых помещений? Напомним, как Конституционный суд легализовал возможность дифференцировать плату. И подскажем, как эту возможность реализовать и не нарушить законы. Выводы из этого постановления суды используют для оценки решений общих собраний собственников

Почему вопросы управления МКД рассматривал Конституционный суд

Претензии к одному абзацу из текста Жилищного кодекса и паре статей Гражданского кодекса возникли у собственника квартиры. Причиной стало решение собственников помещений в МКД о создании ТСН и определении размеров обязательных платежей в зависимости от вида собственности — квартира, машино-место либо коммерческое помещение. Гражданин требовал признать решение собрания недействительным, так как собственники квартир оказались в невыгодном положении по сравнению с собственниками нежилых помещений.

Суды всех инстанций отказались удовлетворить требование. Судьи ссылались на отсутствие в законодательстве запрета на установление общим собранием дифференцированных ставок платы за содержание общего имущества в МКД для жилых и нежилых помещений. Не указал законодатель и на ничтожность такого решения.

Тогда гражданин решил оспорить часть 1 статьи 185 Жилищного кодекса и статьи 181.4, 181.5 Гражданского кодекса. По его мнению, эти нормы противоречат Конституции, потому что не запрещают устанавливать различную плату за содержание общего имущества для помещений разного назначения и размещения, а также препятствуют возможности признавать подобные решения недействительными.

Напомним, в части 1 статьи 185 Жилищного кодекса прописана обязанность собственника помещения в МКД вносить плату за содержание жилого помещения и тем самым участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. А в статьях 181.4, 181.5 Гражданского кодекса установлены причины, из-за которых решение собрания будет недействительным или ничтожным.

Главные выводы Конституционного суда

Высшая инстанция выясняла, посягают ли оспариваемые нормы на охраняемое Конституцией равенство прав и обязанностей граждан, как заявлял истец.

Суд напомнил, что следует поддерживать в законодательстве равновесие между интересами общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности. Устанавливая для собственников обязанности по содержанию имущества, федеральный законодатель должен учитывать особенности этого имущества.

Вот шесть главных выводов Конституционного суда, которые заставили по-новому подходить к распределению расходов на содержание МКД на собственников помещений в нем.

Вывод № 1. Платить за содержание общего имущества в МКД должны все собственники

Жилищный кодекс установил, что собственников помещений в МКД обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества. За счет этих средств управляющие МКД организации поддерживают дом в надлежащем санитарном и техническом состоянии, что соответствует общим интересам собственников. И эти нормы согласуются с конституционным принципом равенства. То есть оплачивают содержание общего имущества собственники и жилых, и нежилых помещений, причем независимо от формы собственности. Эта обязанность возникает в силу закона, не зависит от того, пользуется собственник общим имуществом или нет. Также не имеет значения, заключил собственник договор с УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК или нет.

Следствие: собственник помещения — публично-правовое образование обязано оплачивать расходы по содержанию и ремонту общего имущества в силу закона. Даже если такой собственник не заключает государственный (муниципальный) контракт с управляющей МКД организацией, он все равно должен вносить соответствующую плату.

Отсутствие контракта не освобождает от исполнения обязанностей в отношении содержания общего имущества (определение Верховного суда от 26.03.2020 № 301-ЭС19-22897).

Вывод № 2. Размер платы за содержание общего имущества нельзя установить произвольно.

Установленная плата должна отвечать требованиям разумности. Ее размера должно быть достаточно, чтобы содержать общее имущество в соответствии с предписаниями законодательства. Если кто-либо оспаривает установленный общим собранием собственников размер платы, то должен доказать, что он установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности (определение Верховного суда от 08.07.2019 № 309-ЭС19-9673).

Следствие: если один из собственников помещений вложится в содержание общего имущества по своей инициативе, не согласовав работы и затраты с другими собственниками, то взыскивать расходы с этих собственников он не вправе (определение Верховного суда от 16.10.2018 № 78-КГ18-45).

Вывод № 3. Плата за содержание для всех собственников рассчитывается одинаково.

Каждый собственник помещения в МКД должен участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Доля же пропорциональна общей площади помещения собственника.

Следствие: нельзя в договоре управления освободить одного из собственников помещений от обязанности участвовать в расходах на содержание общего имущества. Такое условие суд признает ничтожным (определение Верховного суда от 23.07.2019 № 307-ЭС18-25783).

Вывод № 4. Размер платы за содержание можно дифференцировать в зависимости от категории помещения 

Собственники вправе изменить долю участия собственников того или иного вида помещений в расходах на содержание общего имущества. Но для этого нужны объективные основания. Можно учесть, например, назначение помещений, соотношение площадей жилых и нежилых помещений, в каких целях помещения используют и пр.

Конституционный суд разъяснил, что такой подход обеспечивает автономию воли собственников помещений в МКД в установлении размера платы за содержание с опорой на конкретные характеристики помещений и условия их использования.

Чтобы решение о дифференциации размеров платы было легитимным, нужно выполнить два условия:

• дополнительные критерии не должны быть произвольными;
• дифференциация не должна вести к необоснованным различиям в правовом положении собственников помещений одной категории.

Следствие: плату за конкретные работы и услуги по содержанию общего имущества нельзя возложить на собственников только одной категории помещений (апелляционные определения Саратовского областного суда от 27.11.2019 по делу № 33–9342/2019, 2–1744/2019, Санкт-Петербургского городского суда от 14.03.2019 № 33–5312/2019 по делу № 2–5850/2018).

Вывод № 5. Возможность дифференцировать плату зависит от способа управления МКД.

Если УО определили по результатам открытого конкурса органа МСУ, размер платы за содержание жилого помещения будет одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений. В нее входит плата за работы и услуги по управлению МКД и содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Если домом управляет ТСЖ, ЖК, ЖСК либо дом на непосредственном управлении, собственники помещений сами вправе дифференцировать размер платы для помещений определенной категории. Если УО выбрали собственники, то они же на общем собрании также могут установить неодинаковый размер платы для собственников помещений различного назначения.

Следствие: органы управления товарищества или кооператива вправе определить дифференцированный размер обязательных платежей или взносов на оплату расходов по содержанию общего имущества в зависимости от назначения и размещения помещения, если он обоснован утвержденной сметой доходов и расходов (апелляционное определение Свердловского областного суда от 02.11.2018 по делу № 33–17872/2018).

Вывод № 6. Недействительным можно признать только решение о дифференцированном размере платы, принятое с нарушением закона.

Суд при оценке правомерности обжалуемого решения собственников помещений в МКД о дифференциации платы за содержание общего имущества не должен руководствоваться исключительно формальным критерием распределения бремени расходов на содержание общего имущества, установленным в части 1 статьи 158 Жилищного кодекса.