Как выиграть суд у нерадивого застройщика через десяток лет после ввода МКД в эксплуатацию

Недавно в нашем блоге была опубликована статья о судебном споре, в результате которого суд решил: возникновение недостатков общего имущества многоквартирного дома (далее МКД) по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности управляющей компании (далее УК),
установленные действующим законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии. Об этом можно прочесть здесь. 9 февраля текущего года, дойдя до высшей судебной инстанции, ТСЖ выиграло спор об обязании застройщика произвести проектирование новой конструкции пандуса и входной группы на два подъезда МКД, произвести демонтаж существующей конструкции пандуса и входной группы на два подъезда, установить новые конструкции пандуса и входной группы на два подъезда МКД.

Стоит отметить, что с момента получения застройщиком разрешения на строительство до времени подачи судебного иска ТСЖ прошло более 9 лет. Учитывая схожесть ситуаций по алгоритму «недостатки застройщик - УК», предлагаю к рассмотрению данное решение Верховного суда РФ (Определение № 301-ЭС20-23897). Спор получил начало в Арбитражном суде республики Мордовия (дело № А39-9046/2019). Товарищество собственников жилья «Московская 62» (далее - ТСЖ) обратилось к акционерному обществу «Мордовская ипотечная корпорация» (далее застройщик, ответчик) об обязании его устранить недостатки, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома.

На руках управляющего МКД было заключение: по истечении более восьми лет, с целью определения возможности дальнейшей эксплуатации жилого дома, ТСЖ заключило договор с экспертной организацией на обследование технического состояния жесткости, устойчивости и работоспособности несущих конструкций входных групп, пандусов и стен жилого дома.

Таким образом, основанием исковых требований стало ненадлежащее качество выполненных ответчиком работ при строительстве МКД согласно данному заключению. Арбитражный суд удовлетворил иск ТСЖ, а последующие инстанции, включая Верховный суд, такое решение поддержали на основе следующих выводов:

• в силу статей 36 и 138 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, а ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений для совместного управления общим имуществом в МКД и обязано представлять законные интересы собственников, связанные с управлением общим имуществом в данном доме. Поскольку в настоящем деле ТСЖ предъявило иск от лица своих членов, действуя в интересах собственников помещений в МКД, то его отношения с ответчиком зависят от тех отношений, которые возникли между собственниками жилых помещений и застройщиком;
• в силу положений гражданского законодательства (статей 740 и 756 ГК РФ) регламентирующих отношения связанные со строительством здания (в том числе жилого дома), предельный срок обнаружения дефектов составляет 5 лет. Однако отношения между застройщиком и собственниками помещений в МКД регулируются также нормами Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве и Закона о защите прав потребителей. В соответствии с ч.5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет. В силу того, что дом введен в эксплуатацию в 2010, гарантийный срок для объекта долевого строительства истек в 2015 г.;
• на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП), потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они были обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе;
• однако в случае выявления существенных недостатков работы (услуги), под которыми в преамбуле ЗоЗПП понимаются неустранимые недостатки или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, потребитель в соответствии с пунктом 67 статьи 29 данного Закона вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении 5 лет в отношении недвижимого имущества со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение 10 лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен;
• требования ТСЖ были подкреплены заключением эксперта, подтвердившего ненадлежащее качество выполненных ответчиком работ при строительстве МКД;
• кроме того, судом также назначена экспертиза, и согласно выводам судебного эксперта, причинами образования (возникновения) имеющихся строительных недостатков являются отклонения от требований проектной и нормативной документации, использование при проведении строительных работ материалов ненадлежащего качества, выявленные строительные дефекты и недостатки являются существенными;
• учитывая, что выявленные недостатки носят существенный характер, возникли до передачи квартир дольщикам, а ЗоЗПП предусматривает для потребителя повышенную защиту его прав, предоставляя увеличенный до десяти лет срок предъявления требований в отношении существенных недостатков, суд считает требование истца обоснованным.

Таким образом, ВС РФ отказал застройщику в пересмотре дела, отметив факт ненадлежащего выполнения застройщиком строительных работ, наличие в выполненных работах существенных недостатков, которые возникли до передачи квартир дольщикам и не были устранены застройщиком, учитывая, что ТСЖ не пропущен десятилетний срок, установленный для предъявления требования об устранении выявленных в работах существенных недостатков.

Рассматриваемый случай показал: хороший хозяин одним глазом спит. Не дожидаясь в свой адрес пинка от надзорных органов по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества МКД, ТСЖ, обнаружив недостатки, позаботилось о своевременной подаче иска к застройщику в интересах жителей дома, уложившись в предельный десятилетний срок. Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.