Актуально на 3 окт 2024
Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью |
Николай Звуйковский, эксперт справочной системы «Управление МКД», журнала «Справочник специалиста по охране труда» |
Чтобы изменить размер платы за содержание, оцените объем работ и рассчитайте затраты. Затем согласуйте расчеты и проведите ОСС. Если собственники утвердили вашу смету, уведомите жителей об изменениях. Новый размер платы начните применять через 30 дней после уведомления.
Проведите осмотр состояния общего имущества в МКД. В ходе осмотра определите виды и объемы работ, в какие сроки и с какой периодичность будете выполнять. За ориентир возьмите минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
После осмотра оцените затраты и составьте смету на содержание и ремонт общего имущества и разработайте предложения по новому размеру платы. За основу возьмите планируемые расходы по результатам осмотра общего имущества, а также незапланированные расходы, которые вы уже понесли. Например, расходы на противовирусную дезинфекцию мест общего пользования в МКД.
При подготовке сметы применяйте маркетинговый подход
Например, предложите собственникам на выбор два варианта размера платы. Один – с учетом только обязательных работ и услуг, другой – с дополнительным набором услуг.
При подготовке сметы учтите три требования:
Размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД и быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 1 ст. 156 ЖК, п. 29 Правил № 491).
Размер платы за содержание жилого помещения должен быть сделан на основе профессионального расчета. Такой расчет выполняют в отношении конкретного дома. Это следует из части 7 статьи 156 ЖК. При расчете составляют документы, которые подтверждают обоснованность размера платы. К таким документам относятся акт осмотра общего имущества, перечень работ и услуг, смета.
Профессиональный расчет учитывает индивидуальные характеристики МКД. К таким характеристикам относят состав МКД, конструктивные особенности, степень износа, техническое состояние, геодезические и природно-климатические условия.Законность и целесообразность профессионального расчета размера платы подтвердил Конституционный суд в определении от 28.03.2017 № 700-О).
Порядок утверждения установлен нормами об общем собрании – статьями 44–48 ЖК и пунктом 31 Правил № 491.
Если предложенный размер платы превышает размер, установленный субъектом РФ, предложение должно содержать:
В обосновании превышения детально прописывайте расчет годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, В расчете укажите периодичность оказания услуг и выполнения работ. Это требование к детализации размера платы устанавливает п. 31 Правил № 491.
Согласовать размер платы перед утверждением нужно, если домом управляет УО и такую процедуру предусматривает договор управления. В этом случае УО обсуждает предложение с советом МКД. В остальных случаях согласовывать не обязательно, но желательно. Вероятность того, что собственники утвердят согласованный расчет, выше. Если в МКД нет совета дома, то согласовать можно с инициативными собственниками. Впоследствии они поддержат вас на ОСС.
Вправе ли собственники изменить размер платы по собственному усмотрению
Не вправе. Размер платы – условие договора, которое согласовывают обе стороны. УО предлагает размер платы, а собственники утверждают на общем собрании.
Если УО не согласна с принятым собственниками решением, она может оспоритьего по мотиву экономической необоснованности. Такой вывод содержат апелляционное определение Красноярского краевого суда от 28.06.2017 по делу № 33-8389/2017, апелляционное определение Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602).
На каком основании собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества
Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Это определяет часть 1 статьи 39 ЖК. Собственники оплачивают содержание вне зависимости от места расположения элементов этого имущества и фактического пользования ими этим имуществом. Например, собственники помещений на первом этаже МКД наравне с другими собственниками оплачивают содержание лифтов.
Чтобы утвердить изменения в размере платы, инициируйте и проведите ОСС. Уведомьте о проведении общего собрания собственников или собрания членов ТСЖ, ЖК соответственно. ОСС проведите по общим правилам. Если в вашем регионе действуют ограничения из-за коронавируса, учтите их.
Обратите внимание на формулировки, которые выберете для повестки дняобщего собрания. Решения собственников будут сформулированы так же, а от них зависят правовые последствия.
Формулировки в решении собственника об утверждении размера платы
По итогам ОСС оформите протокол с обязательными приложениями. Направьте подлинники решений и протокола в ГЖИ и разместите в ГИС ЖКХ. Это требование предусматривают часть 1.1 статьи 46, часть 10.1 статьи 161 ЖК.
Документы ОСС необходимо передать в ГЖИ и разместить в ГИС ЖКХ, даже если собственники проголосовали против нового размера платы
Документы ОСС не оформляют и не передают в ГЖИ только в том случае, если собрание не состоялось. Например, из-за отсутствия кворума.
Вправе ли УО, ТСЖ, ЖСК в одностороннем порядке изменить размер платы, если собственники не принимают решения
Нет, не вправе, если изменение не связано с исключением из состава платы КР на СОИ платежа за вывоз ТБО. В других случаях одностороннее изменение платы незаконно, даже если формулировки договора управления такое допускают.
Закон запрещает в одностороннем порядке изменять договор с потребителем (п. 2 ст. 310 ГК). Это же правило разъяснил Верховный суд в пункте 17 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22.
Изменять размер платы за содержание жилого помещения в МКД может:
Чтобы изменить размер платы за жилое помещение, нужно предложение со стороны УО или жилищного объединения и согласие собственников. Это правило устанавливают части 1 и 7 статьи 156 ЖК и подтверждает пункт 16 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22.
Отказ собственников пересмотреть ранее установленный ОСС размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества не может стать основанием для применения УО собственного размера платы или муниципального тарифа (определение Верховного суда от 14.02.2018 № 304-КГ17-22877).
Собственников нужно известить об изменении тарифов на коммунальные услуги или размера платы за ЖКУ не позднее чем за 30 дней до даты представления очередного платежного документа с новым размером платы (ч. 13 ст. 155 ЖК). Другой срок уведомления может предусматривать договор управления.
Уведомление разместите на информационных досках в подъездах МКД (абз. 5 подп. «б» п. 31, абз. 5 подп. «а» п. 32 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416), а УО – также на стендах в офисе.
Эксперты системы УМД подготовили уведомления, чтобы сообщить жителям о повышении тарифов на коммунальные услуги и за платы за содержание общего имущества в МКД. Скачайте образец, который нужен для вашей ситуации.
Объявление об изменении размера платы за содержание на основании решения ОСС
Уведомление об изменении размера платы за содержание при отсутствии решения ОСС
Объявление об индексации размера платы за содержание на основании договора управления
Уведомление о внеплановом повышении тарифов на КУ в 2022 году
Уведомление о повышении тарифов на КУ в первом полугодии
|