1. Что грозит управляющей МКД организации, если житель пострадал из-за падения наледи с крыши МКД?

Ответ зависит от вины управленца и размера ущерба, который причинен жителю.

Вред личности или имуществу гражданина возмещает лицо, которое его причинило. Такое правило определено частью 1 статьи 1064 ГК.

Кровля входит в состав общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК). УО, ТСЖ, ЖСК отвечают перед собственниками помещений за надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а также за ущерб из-за ненадлежащего исполнения своих обязанностей. Такое правило следует из частей 1, 1.1, 2.2, 2.3 статьи 161 ЖК, статей 4, 7 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

УО, ТСЖ, ЖСК обязаны проверять и при необходимости очищать кровлю от снега и наледи. Обязанность устанавливает пункт 7 Минимального перечня № 290. Поэтому, если суд решит, что ущерб причинен из-за некачественной или несвоевременной уборки снега и льда, управляющая МКД организация несет ответственность (ст. 1064 ГК). Суд может освободить от ответственности, только если УО, ТСЖ, ЖСК докажут, что вред причинен не по их вине (ч. 2 ст. 1064 ГК).

Меру ответственности определяют в каждом случае индивидуально. Как правило, суд учитывает свидетельские показания, фото и видеоматериалы, справки от скорой помощи, заключения экспертов. Поэтому ответственность может быть гражданско-правовой (ст. 1064 ГК) и уголовной (ст. 118 УК). Пострадавший может взыскать с управленца денежную компенсацию за причиненный ущерб, в том числе затраты на лечение, а также моральный вред.

Подробнее – в рекомендации Как организовать работу по очистке крыши МКД от снега и наледи.

Скачать: Объявление об опасности схода снега с кровли

2. Обязано ли ТСЖ получать согласие собственников помещений на обработку персональных данных при отправке реестра членов товарищества в ГЖИ?

Нет, для этого согласие собственников не нужно.

ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение I квартала текущего года направлять копию этого реестра в орган ГЖН. Реестр членов товарищества должен содержать сведения, которые позволяют идентифицировать членов ТСЖ и поддерживать с ними связь, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Такие правила предусмотрены пунктом 9 части 1 статьи 138, частью 4 статьи 143 ЖК.

Управляющие МКД организации, в том числе ТСЖ, как операторы персональных данных собственников и пользователей помещений в МКД в большинстве случаев обязаны получать от них согласие на обработку данных. Но есть исключения. Согласие не нужно, если персональные данные используют в рамках обязанностей, которые возложены на оператора законом и для исполнения договора. Такое исключение предусмотрено пунктами 2 и 5 части 1 статьи 6 Закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

Подробнее – в материалах:

Когда УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК нужно получить согласие на обработку персональных данных и как это сделать  

3. Вправе ли УО отказать собственнику помещения, который хочет получить копию договора аренды общего имущества, если такие договоры размещены в ГИС ЖКХ?

Да, вправе. Исключение – обязанность предусмотрена договором управления МКД.

УО, ТСЖ, ЖСК размещают в ГИС ЖКХ информацию о договорах о предоставлении в пользование части общего имущества в МКД, о лицах, заключивших такие договоры от имени собственников, а также документы, подтверждающие их полномочия. Такое правило предусмотрено пунктом 17 раздела 10 Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ, утвержденного приказом Минкомсвязи, Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр.

Если запрошенная информация уже раскрыта в открытых источниках, управленец вправе не предоставлять ее по запросу собственника, а только сообщить место размещения. К открытым источникам относят в том числе ГИС ЖКХ и сайт управленца. Сообщение направьте тем же каналом связи, которым получили запрос, если собственник не указал иной способ. Это нужно сделать не позднее дня после дня запроса. Такой порядок регламентирует абзац 2 пункта 34 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Поэтому, если запрошенный договор уже опубликован в ГИС ЖКХ, сообщите об этом собственнику. Отказ предоставить копии документа будет правомерным, но только если обязанность УО не прописали в договоре управления. Кроме того, УО может предложить собственнику ознакомиться с договорами в офисе управленца.

Подробнее – в рекомендации Какие документы вы обязаны показывать собственникам, а в чем законно можете отказать.

 Скачать: Ответ на запрос информации, которая раскрыта в публичных источниках

4. Можно ли на общем собрании членов ТСЖ проголосовать за правление товарищества сразу списком или нужно голосовать за каждого кандидата по отдельности?

Правомерны оба варианта. Но, как правило, состав правления выбирают именно списком.

Укажите в бюллетенях Ф. И. О. и количество кандидатов в правление ТСЖ. Вопрос повестки дня можете сформулировать формулировкой: «Об избрании правления ТСЖ в количестве _____ человек в составе _________ (указать Ф. И. О., номера помещений в МКД)».

Решение принимают большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Такое правило закреплено частью 4 статьи 146 ЖК. Учтите, что при проведении общего собрания в очно-заочной или заочной форме у участников отсутствует возможность обсудить кандидатуры в заочной части собрания. То есть они голосуют за предложенных лиц и передают бланки решений инициаторам собрания.

5. Обязана ли УО по требованию собственника помещения замерить уровень шума в его квартире и составить соответствующий акт?

По закону не обязана, но рекомендуется провести проверку и составить акт, так как причиной шума может быть ненадлежащее содержание общего имущества.

Санитарные нормы определяют допустимые уровни шума в жилых комнатах квартир на уровне 40 дБА в дневное время и 30 дБА в ночное (ГОСТ 12.1.036-81). Максимально допустимые уровни при непостоянном воздействии – 55 дБА в дневное время и 45 дБА в ночное (СанПиН 1.2.3685-21).

Замерить уровень шума в помещении можно своими силами или привлечь для этого специализированную организацию. Измерить шумы своими силами полезно, если есть сомнения в том, превышают ли они установленные нормы. При этом, чтобы замеры могли быть доказательствами в суде, необходимо обратиться в специализированную организацию.

Если проверка выявит превышение допустимого уровня шума, управленцу следует установить его источник. Если нарушение связано с ненадлежащим содержанием общего имущества, необходимо принять меры и устранить нарушение. Такая обязанность следует из частей 1, 1.1 статьи 161 ЖК.

Подробнее – в рекомендации Как реагировать на жалобы жителей на шум.

Скачать: Акт о замере уровня шума в жилом помещении

6. Вправе ли суд по своему усмотрению снизить размер пеней, которые УО рассчитала по требованию ЖК, и есть ли пределы для такого снижения?

Да, вправе.

Суд вправе по своей инициативе снизить неустойку, если, по его мнению, размер такой неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательств. Такое право закреплено в части 1 статьи 333 ГК.

Кроме того, Конституционный суд указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки при ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств – это один из правовых способов против злоупотребления правом свободно определять размер неустойки. Права и свободы человека и гражданина не должны нарушать права и свободы других лиц (ст. 17 Конституции). И суды должны обеспечивать соблюдение этого требования. Такие выводы Конституционный суд сделал в определении от 21.12.2000 № 263-О. Они применимы ко всем видам гражданско-правовой ответственности, в том числе и при взыскании пеней согласно части 14 статьи 155 ЖК.

Какой-либо предел снижения размера пеней закон не устанавливает. В каждом случае суд учитывает период и причины просрочки, а также иные обстоятельства, которые, по мнению суда, могут повлиять на снижение пеней.

Смотрите также рекомендацию Как рассчитать пени по долгу за ЖКУ.

7. Вправе ли желающие собственники помещений присутствовать при снятии показаний ОДПУ?

По общему правилу не вправе. Собственников нужно пригласить для участия в снятии показаний, только если выполнено одно из условий:

• право собственников предусмотрено договором управления (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 162 ЖК);
• ОСС приняло решение об участии представителя от собственников при снятии показаний ОДПУ, например председателя совета МКД (п. 4.3, 5 ч. 2 ст. 44, п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК).

Обратите внимание: если эти условия отсутствуют, приглашать потребителей вы не обязаны, но должны предоставить потребителю по его требованию возможность ознакомиться с показаниями ОДПУ. Такая обязанность предусмотрена пунктом 34 Правил управления МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Подробнее – в рекомендации Как снимать и передавать показания ОДПУ в РСО.

8. Обязан ли собственник, прежде чем обратиться с жалобой в ГЖИ, сначала прийти с этим же вопросом в управляющую МКД организацию?

Нет, пока не обязан. Орган ГЖН должен рассмотреть жалобу собственника в любом случае.

Обращение, которое поступило в государственный орган, орган МСУ или должностному лицу согласно компетенции, обязаны рассмотреть в обязательном порядке. Исключение – гражданин не указал фамилию или почтовый адрес, по которому нужно направить ответ, – на такое обращение ответ не дадут. Порядок ответов предусмотрен частью 1 статьи 9, частью 1 статьи 11 Закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ.

Однако Торгово-промышленная палата подготовила изменения в законодательство, которые обязывают граждан сначала обратиться с претензией в УО, ТСЖ, ЖСК и только потом к надзорникам или в суд. Но изменения пока на стадии законопроекта, который планируют направить в Госдуму. Информацию по данному законопроекту можно отслеживать в Системе УМД по ссылке. 

Смотрите также рекомендации:

Как настроить работу с письменными обращениями жителей МКД

Как отвечать на обращения жителей МКД: навигатор по темам запросов

9. Как УО получить от РСО перерасчет за поставленную горячую воду ненадлежащего качества?

Порядок действий в такой ситуации можно закрепить в договоре с РСО. Такое правило следует из пунктов 17, 18 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124).

Если в договоре ресурсоснабжения не предусмотрели механизм перерасчета, по сложившейся практике УО:

• фиксирует факт поставки некачественного коммунального ресурса на границе эксплуатационной ответственности – для этого можно привлечь аккредитованную лабораторию или Роспотребнадзор;
• направляет в РСО претензию о некачественном ресурсе с требованием пересчитать его стоимость на основании раздела II приложения 1 к Правилам № 354 и выставить платежные документы после перерасчета (подп. «д» п. 22 Правил № 124);
• обращается в арбитражный суд с требованием списать необоснованно начисленные суммы – если РСО в добровольном порядке откажется сделать перерасчет.

Обратите внимание, что, если ОДПУ горячей воды позволяет фиксировать температуру поставленного в МКД коммунального ресурса, распечатку с зафиксированным суточным температурным режимом можно использовать как основание для перерасчета.

Смотрите также рекомендации:

Как выбрать схему работы с РСО и потребителями

Проводник по температуре ГВС: требования, проверки, последствия нарушения

10. Вправе ли собственники заключить прямые договоры с подрядными организациями для работ по содержанию общего имущества, если домом управляет УО

Нет, не вправе. Законодательство не предусматривает такую возможность.

Собственники вправе заключать договоры с подрядной организацией для содержания общего имущества только при непосредственном способе управления в МКД. Такое правило следует из части 1 статьи 164 ЖК.

Если для управления МКД собственники выбрали УО, то именно она отвечает перед ними за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. На это указывают части 1, 1.1, 2.3 статьи 161 ЖК. Обязанности УО закрепляют в договоре управления МКД (ч. 2 ст. 162 ЖК). В рамках договора управления УО самостоятельно заключает договоры с подрядными организациями на работы по содержанию и текущему ремонту. При выборе УО собственники вправе заключить прямые договоры только с РСО для предоставления коммунальных услуг (ч. 1 ст. 157.2 ЖК).

Смотрите также материал Проводник: прямые договоры между РСО и потребителями.