10 популярных вопросов июля

Актуально на 19 июля 2023

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. С какой организацией заключить договор на опрессовку системы отопления – с РСО или работы может провести любая организация, которая предоставляет эту услугу? 

Заключите договор с любой организацией, у которой есть необходимое оборудование и квалификация.

УО, ТСЖ, ЖК обязаны обеспечить содержание и ремонт общего имущества в МКД (ч. 1, 1.1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК). В рамках таких обязанностей управленцы проводят:

• промывку централизованной системы теплоснабжения МКД для удаления накипно-коррозионных отложений;
• испытания на плотность (опрессовку) водоводяных и пароводяных систем отопления и ГВС в МКД.

Такие правила следуют из пункта 19 Минимального перечня услуг и работ, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290, пункта 10.1.13 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных приказом Минэнерго от 24.03.2003 № 115.

При этом законодательство не устанавливает, кто именно вправе проводить такие работы. Поэтому управленцы вправе самостоятельно определить порядок проведения работ. В том числе заключить договор с любой организацией, у которой есть работники с необходимой квалификацией и соответствующее оборудование для выполнения работ.

Подробнее — в рекомендации Как подготовить МКД к отопительному периоду и получить паспорт готовности.

Скачать: Акт гидравлического испытания (опрессовки) системы отопления.

2. За сколько дней до общего собрания нужно уведомить об этом собственников – за 10 календарных дней или за 10 рабочих?

Уведомьте о собрании за 10 календарных дней.

Сообщение о проведении общего собрания направляют всем собственникам помещений в МКД не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК). По общему правилу, если в нормативном документе прямо не указано, в каких днях исчислять период, для этого используют календарные дни. Поэтому об ОСС нужно уведомить именно за 10 календарных дней.

Подробнее — в рекомендации Как уведомить о проведении общего собрания собственников помещений в МКД.

3. Обязана ли УО списать задолженность по взносам на капремонт по требованию представителя собственника, который находится в зоне СВО по мобилизации?

Нет, не обязана. Мобилизованных освободили только от уплаты пеней.

УО, ТСЖ, ЖСК не вправе выставлять пени по долгам за жилое помещение и коммунальные услуги и по взносам за капремонт военнослужащим – участникам СВО, а также членам их семей. Полный перечень военнослужащих, которым нельзя начислять пени, и период действия ограничений установлены статьей 9.1 Закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ.

При этом таких граждан не освободили от внесения за платы ЖКУ и взносов за капремонт в целом, в том числе от погашения задолженности по ним.

Подробнее — в материале Как начислять пени по долгам за ЖКУ военнослужащим и участникам СВО.

4. Вправе ли собственники помещений в МКД запретить посторонним проход на детскую площадку на придомовой территории?

Да, вправе, если детская площадка и земельный участок под ней входят в состав общего имущества.

Для этого ОСС должно принять решение о пределах использования земельного участка. Решение нужно принять большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Такие правила установлены пунктом 2 части 2 статьи 44, частью 1 статьи 46 ЖК.

Например, собственники могут установить на детской площадке ограждения и запирающие устройства. При этом установка, содержание и ремонт систем доступа на площадку будут дополнительными услугами, так как они не указаны в минимальном перечне услуг и работ, утвержденном постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Чтобы включить дополнительные работы и услуги в общий перечень услуг по содержанию общего имущества, также необходимо решение ОСС.

Подробнее — в рекомендациях: 

Кто и как должен содержать детскую площадку на придомовой территории

Как установить шлагбаум на придомовой территории 

5. Вправе ли управляющая МКД организация демонтировать телевизионную антенну, которую самовольно установил один из собственников помещений?

Самостоятельно этого лучше не делать. Вас могут обвинить в порче чужого имущества.

Фасад МКД как ограждающая конструкция входит в состав общего имущества дома (ч. 1 ст. 36 ЖК, п. 1 ст. 290 ГК, п. 2 Правил № 491). Собственники помещений вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом. Но решения о пользовании они должны принимать на ОСС (ч. 2 ст. 36, ст. 44 ЖК). На недопустимость установки спутниковых антенн на стенах МКД без разрешения также указывает пункт 3.5.8 Правил № 170.

Вместе с тем УО, ТСЖ, ЖСК отвечают перед собственниками за благоприятные и безопасные условия проживания в МКД, надлежащее содержание общего имущества (ч. 1, 1.1 ст. 161 ЖК). Поэтому в сложившейся ситуации УО, ТСЖ, ЖСК рекомендуется:

• провести внеплановый осмотр общего имущества, привлечь к осмотру собственников – сделайте замеры, сфотографируйте конструкцию;
• зафиксировать выявленное нарушение и составить акт осмотра – в акте укажите основания и результаты проверки, приложите к нему фотографии конструкции;
• определить угрозу безопасности установленной конструкции – запросите экспертную оценку как отдельный документ или включите экспертное мнение в акт осмотра, если эксперт присутствовал при осмотре;
• направить уведомление о демонтаже антенны собственнику помещения, который ее установил;
• обратиться в уполномоченный орган с просьбой принудить собственника демонтировать антенну — если собственник не реагируют на уведомление;
• обратиться в суд с заявлением о демонтаже незаконно установленной конструкции — если собственник добровольно ее не демонтирует.

Подробнее – в рекомендации Как УО защитить свои интересы, когда в МКД есть незаконная перепланировка.

6. Обязан ли орган МСУ участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту МКД, если фонд капремонта в таком доме формируют на спецсчете?

Нет, не обязан. Исключение – ОСС уполномочило представителя органа МСУ участвовать в приемке работ.

Если фонд капитального ремонта формируют на счете регионального оператора, основанием для перечисления регоператором средств по договору на проведение капремонта признают акт приемки услуг, работ. Такой акт должны подписать в том числе орган МСУ и лицо, которое уполномочили собственники. Такое требование установлено частью 2 статьи 190 ЖК. Поэтому в обязательном порядке орган МСУ участвует в подписании акта, если заказчиком работ стал региональный оператор.

Вместе с тем, если фонд формируют на спецсчете, решением ОСС о проведении капремонта необходимо в том числе определить лицо, которое от имени собственников уполномочено участвовать в приемке услуг и работ по капремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (ч. 5.1 ст. 189 ЖК). Закон не запрещает в качестве такого лица выбрать представителя органа МСУ.

Подробнее – в рекомендации Как провести капремонт МКД за счет средств на специальном счете.

7. Если квартира в совместной собственности, вправе ли УО выдать всем собственникам такой квартиры один бланк для голосования на ОСС?

Да, одного бланка достаточно.

Если помещение находится в совместной собственности, то решение по повестке дня ОСС собственники такого помещения принимают совместно. Один из участников совместной собственности заполняет бланк от лица всех участников – он пишет свои Ф. И. О., данные об общей площади помещения и реквизиты документа о праве собственности. При голосовании одним из собственников согласие других собственников в таком случае предполагается.

Такие правила следуют из пунктов 1, 2 статьи 253 ГК.

Подробнее – в рекомендациях:

Как подготовить документы к общему собранию собственников помещений в МКД

Как проверить бланки решений и подсчитать голоса на общем собрании собственников помещений в МКД 

8. Кто отвечает перед нанимателем помещения по договору соцнайма за некачественные КУ – наймодатель этого помещения или УО?

Ответственность несет УО, если она – исполнитель коммунальных услуг.

УО – исполнитель коммунальных услуг отвечает перед потребителями за качество таких услуг. Потребителем признают лицо, которое пользуется помещением в МКД на законном основании, в том числе по договору соцнайма. Такое правило следует из части 2 статьи 153, части 2.3 статьи 161 ЖК, пункта 2, подпункта «а» пункта 31, пункта 149 Правил № 354.

При предоставлении КУ ненадлежащего качества или с перерывами выше установленной продолжительности наниматели имеют право на уменьшение размера платы за КУ вплоть до полного освобождения (ч. 4 ст. 157 ЖК). Если исполнитель предоставил потребителю КУ ненадлежащего качества, потребитель вправе потребовать возместить убытки, уплатить неустойку, денежную компенсацию морального вреда и штраф по Закону от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (ч. 4 ст. 157 ЖК, п. 150 Правил № 354). Такие разъяснения дал Пленум Верховного суда в пунктах 20, 21 постановления от 27.06.2017 № 22.

Подробнее – в рекомендации Ответственность исполнителя за нарушение качества коммунальных услуг.

Скачать: Сведения об исполнителе коммунальных услуг для размещения на досках объявлений в МКД.

9. По каким заявкам в АДС нужно делать фотофиксацию?

Делайте фотофиксацию при выполнении всех заявок.

АДС обязана оперативно контролировать сроки и качество исполнения поступивших заявок с помощью инструментов фотофиксации, периодических опросов жителей о качестве исполнения заявок. Такая обязанность установлена пунктом 17.4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416. Правила не предусматривают исключений или особых условий для каких-то заявок. Поэтому фиксируйте на фото выполнение всех заявок, которые поступили в диспетчерскую.

Подробнее – в рекомендации Как организовать работу АДС.

10. Вправе ли УО заверить доверенность от собственников председателю совета МКД?

Да, вправе. Исключение – доверенности, которые вправе заверять только нотариусы.

По общему правилу доверенности от граждан, помимо нотариуса, может удостоверить УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК по месту жительства доверителя. Такое право закрепляет пункт 2 статьи 53 ГПК. Например, УО может удостоверить доверенность для представительства в суде общей юрисдикции. Как правило, УО выполняют эту функцию за вознаграждение. Однако договор управления МКД может обязывать УО заверять доверенности бесплатно.

Однако, если собственники поручают председателю совершать сделки, для которых нужна нотариальная форма, такую доверенность вправе заверить только нотариус (п. 1 ст. 185.1 ГК). Например, у нотариуса удостоверяют сделки, по которым отчуждаете долю в праве общей собственности на общее имущество (договоры купли-продажи, мены, дарения).

Подробнее – в рекомендации Как организовать работу с советом МКД.

Скачать: Доверенность председателю совета многоквартирного дома.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 19.07.2023