Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

10 популярных вопросов июля

Актуально на 1 июля 2024

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. После изменений в работе с операторами связи обязан ли интернет-провайдер согласовать с УО работы по монтажу своих сетей в МКД?

Да, обязан.

Интернет-провайдер обязан уведомить управляющую МКД организацию о планируемых работах и запросить доступ к месту установки сетей и оборудования. А управленец, в свою очередь:

Обратите внимание, что управленцы обязаны обеспечивать безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 161 ЖК). Поэтому прежде чем предоставлять доступ к общему имуществу, УО, ТСЖ, ЖСК имеют право и обязаны убедиться в наличии правовых оснований к этому.

Подробнее – в рекомендации Как взаимодействовать с провайдерами в МКД

2. С учетом изменений в гражданском судопроизводстве, как быть управленцам, у которых нет финансовой возможности направлять всем должникам копии заявлений о выдаче судебного приказа с уведомлением о вручении?

 

Можно приложить другой документ, который подтвердит, что вы направили должнику копию заявления.

С 1 сентября поменяются правила работы судов общей юрисдикции. Изменения внесли в Гражданский процессуальный кодекс Законом от 12.06.2024 № 135-ФЗ. Они предусматривают в том числе обязанность взыскателя направлять должнику копии заявления о вынесении судебного приказа и приложенные к нему документы. К заявлению необходимо прилагать уведомление о вручении или иные документы, которые подтвердят, что взыскатель направил должнику копии такого заявления и документов. Так должник сможет заблаговременно узнать о требованиях взыскателя. Новые правила касаются и управляющих МКД организаций.

Таким образом, закон не содержит закрытый перечень документов, которые подтвердят уведомление должника. Уведомление о вручении не признают единственным доказательством. Главное условие – документ должен подтверждать направление заявления и приложений к нему. Доказательством может быть также кассовый чек об отправке копии заявления в адрес должника.

Подробнее – в рекомендации Как подготовить документы и получить судебный приказ по долгу за ЖКУ

Скачать: Заявление о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности

3. Обязан ли управленец при переходе собственников на прямые договоры с РСО передать ей копии технических паспортов на МКД и на жилые помещения в нем?

Нет, не обязан.

Если собственники решили перейти на прямые договоры, УО, ТСЖ, ЖСК обязаны предоставить соответствующей РСО сведения, которые необходимы для начисления платы за предоставляемые ей коммунальные услуги. Это нужно сделать не позднее чем за пять рабочих дней до дня начала предоставления КУ.

Перечень сведений, которые нужно передать, указан в пункте 1 части 11 статьи 161 ЖК, пункте 6 Правил № 354. При этом законодательство не обязывает управленца предоставить РСО именно копии технических паспортов на МКД и на помещения собственников.

Более того, управляющая МКД организация не обязана иметь техпаспорта на помещения собственников. Такие документы не входят в состав технической документации на МКД, за хранение, актуализацию и передачу которой отвечают управленцы (п. 24, 26 Правил № 491). Техническая документация на жилые и нежилые помещения должна быть в распоряжении собственников этих помещений.

Подробнее – в материалах: 

Проводник: прямые договоры между РСО и потребителями

16 ответов на вопросы о прямых договорах потребителей с РСО

4. Что предпринять УО, если собственники хотят сменить способ формирования фонда капремонта со счета регионального оператора на спецсчет?

Необходимо решение ОСС.

ОСС может в любое время принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта (ч. 1 ст. 173 ЖК). Но есть исключения:

Решение можно принять только после погашения задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК).

Инициатором ОСС об изменении способа формирования ФКР может быть и УО (ч. 7 ст. 45 ЖК). Чтобы принять решение об изменении способа формирования фонда, необходимо более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).

Затем решение ОСС в течение пяти рабочих дней после его принятия направляют региональному оператору. При этом решение вступает в силу только через год после направления его региональному оператору. Меньший срок может быть установлен законом субъекта РФ. Региональный оператор должен перечислить средства ФКР на специальный счет в течение пяти дней после вступления в силу решения. Такие правила установлены частями 4, 5 статьи 173 ЖК.

Подробнее – в рекомендации Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта 

5. Вправе ли застройщик принять участие в голосовании на ОСС в новостройке по тем помещениям, которые он не передал будущим собственникам?

Да, вправе, но только в том случае, если он оформил право собственности на эти помещения.

По общему правилу правом голосования на ОСС обладают две категории граждан:

Такие правила установлены частью 1.1 статьи 44, частью 3 статьи 45, частью 1 статьи 48 ЖК.

Застройщик может принимать участие в ОСС только как собственник помещения в этом доме. Поэтому, если застройщик оформил право собственности на те помещения, которые еще не реализовал, он принимает участие в голосовании на ОСС на основании документа, подтверждающего право собственности, – выписки из ЕГРН. Площадь помещений и, соответственно, голоса по помещениям, которые не приняли дольщики и не оформлены в собственность, исключают из подсчета голосов на ОСС.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2019 № 13АП-29167/2019, А56-32424/2019, определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2022 № 88-22358/2022.

Подробнее – в рекомендации Как провести общее собрание собственников помещений в новостройке

6. Вправе ли УО провести текущий ремонт, если он необходим МКД, но ОСС проголосовало против его проведения и против включения дополнительных затрат в плату за содержание?

Вы не только вправе, а даже обязаны это сделать.

УО отвечает перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг, выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в таком доме (ч. 1, 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК). УО выполняет работы, оказывает услуги, предусмотренные Минимальным перечнем услуг и работ, утвержденным постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Эти работы и услуги включают в договор управления МКД (п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ № 290).

Дополнительно собственники могут компенсировать расходы на неотложные, аварийные работы, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности. За возникновение которых она не отвечает в силу того, что собственники не приняли решение о выполнении этих работ. Такой позиции придерживается Минстрой в письме от 15.06.2016 № 18560-ОД/04.

УО относят к специализированным коммерческим организациям, управление МКД для нее – основная предпринимательская деятельность. Такая организация должна предварительно оценивать возможность оказывать услуги, выполнять работы перед тем, как заключить договор управления МКД. Недостаточность средств на содержание общего имущества признают ее предпринимательским риском, это не может быть основанием, чтобы освободить УО от ответственности за ненадлежащее исполнение договора управления МКД. Такую позицию изложил Пленум ВАС в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10.

В данной ситуации УО рекомендуется:

Обратите внимание, что по сложившейся правоприменительной и судебной практике органы ГЖН могут привлечь УО к административной ответственности:

Подробнее – в материалах:

Из каких источников финансировать непредусмотренные работы

Проводник по текущему ремонту: как определить перечень, организовать, провести и принять работу 

7. Обязан ли управленец по адвокатскому запросу предоставить информацию о предыдущем собственнике помещения, если адвокат действует в интересах нового собственника квартиры?

Нет, не обязан.

По общему правилу органы власти и организации, которые получили адвокатский запрос, должны дать на него ответ в письменной форме в 30-дневный срок со дня получения. На это указывает пункт 2 статьи 6 Закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации». Но есть исключения. В предоставлении запрошенных сведений адвокату можно отказать, в том числе если эти сведения отнесены законом к информации с ограниченным доступом. Основания для отказа на запрос указаны в статье 6.1 Закона об адвокатской деятельности.

Судебная практика сводится к мнению, что предоставление информации о персональных данных субъекта по адвокатскому запросу законодательством не предусмотрено. Закрепленное в Законе об адвокатской деятельности право адвоката собирать сведения для оказания юридической помощи и обязанность предоставить информацию не распространяются на конфиденциальные сведения. Такой вывод отражен в определении Верховного суда от 12.05.2010 № 49-В10-5.

Аналогичные выводы содержат:

Подробнее – в рекомендациях:

Как отвечать на обращения жителей

Какие обязанности есть у УО, ТСЖ, ЖСК по работе с персональными данными жителей

Когда УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК нужно получить согласие на обработку персональных данных и как это сделать 

8. Вправе ли УО снизить температуру в системе ГВС, если собственники на общем собрании приняли такое решение, чтобы платить меньше?

Нет, не вправе.

Исполнитель КУ обязан предоставить потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества. Обязанность устанавливает подпункт «а» пункта 31 Правил № 354. Качество коммунальных услуг должно соответствовать требованиям в приложении 1 к Правилам № 354 (подп. «д» п. 3 Правил № 354). Для горячей воды, в частности, есть требование к температуре в точке водоразбора – она должна быть не ниже 60 °С и не выше 75 °С. Такое правило установлено пунктом 5 приложения 1 к Правилам № 354, пунктом 84 СанПиН 2.1.3684-21.

ОСС не вправе принимать решение, чтобы изменить нормативную температуру горячей воды. Если решение примут, его будут считать ничтожным, применять такое решение нельзя. Такое правило следует из части 2 статьи 44 ЖК, пункта 3 статьи 181.5 ГК.

Подробнее – в рекомендации Проводник по температуре ГВС: требования, проверки, последствия нарушения

9. Можно ли использовать средства со специального счета капремонта для уплаты штрафов и пеней, которые выставил подрядчик?

Нет, нельзя.

Перечень операций, которые можно совершить по специальному счету капремонта, признают закрытым. В нем нет возможности использовать средства со спецсчета, чтобы погасить штрафы и пени подрядчика. Все возможные операции перечислены в части 1 статьи 177 ЖК. Операции, которые не указаны в части 1 статьи 177 ЖК, не допускаются. Такое правило указано в части 2 статьи 177 ЖК.

Подробнее – в рекомендации Как использовать фонд капитального ремонта общего имущества в МКД со специального счета

10. Вправе ли управленец начислять плату за содержание общего имущества собственникам помещений в МКД, который признали аварийным?

Да, вправе.

УО, ТСЖ, ЖСК отвечают за содержание общего имущества в МКД (ч. 1, 1.1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК). Законодательство не делает исключений для аварийных МКД. Если дом признали аварийным и подлежащим сносу или реконструкции – это не основание, чтобы отказаться его содержать, пока не отселили всех жителей. Управленцев, которые ненадлежащим образом исполняют свои обязанности, могут привлечь к административной ответственности. Аналогичные выводы сделал Пленум ВАС в пункте 3.2 постановления от 17.02.2011 № 11.

Управленцы выполняют свои обязанности в рамках платы собственников за содержание жилого помещения. Соответственно, вы вправе ее начислять, а собственники – оплачивать услуги управленца. Исключение предусмотрено только в отношении капремонта. В аварийных МКД не начисляют взносы за капитальный ремонт общего имущества. Такие дома не включены в региональную программу капремонта (ч. 2 ст. 168 ЖК).

Подробнее – в материале Должна ли УО содержать МКД, признанный аварийным и подлежащим сносу, если из дома не выселен только один собственник

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 01.07.2024