10 популярных вопросов марта

Актуально на 7 мар 2024

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. Обязана ли УО отчитаться перед собственниками по договору управления МКД за 2023 год, если заключила договор только в конце года?

Да, обязана.

УО обязана ежегодно представлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Такое правило следует из части 11 статьи 162 ЖК. Поэтому не имеет значения, сколько месяцев по договору управления вы отработали. Вы отчитываетесь за тот объем и период работы, за который фактически управляли МКД в 2023 году.

Подробнее — в рекомендации Как отчитаться о выполнении договора управления МКД

Скачать Отчет УО по договору управления МКД

2. Нужно ли в многодомном ТСЖ проводить несколько годовых отчетных собраний – отдельно для каждого МКД?

Нет, не нужно. Годовое отчетно-выборное собрание в многодомном ТСЖ проводят по общим правилам, как в товариществе в одном доме.

Так как многодомное ТСЖ создают одно на несколько домов, то и годовое собрание нужно проводить одно. Собрание проводят один раз в год во II квартале года, следующего за отчетным. Например, за 2023 год нужно отчитаться с апреля по июнь 2024-го. Члены товарищества могут изменить срок, прописав его в уставе ТСЖ (ч. 1.1 ст. 146 ЖК).

На собрании отчитываются в целом по работе ТСЖ. При этом отчетные документы можно оформить в разрезе каждого дома в составе товарищества. Закон это не регламентирует.

Подробнее — в рекомендации Как провести отчетно-выборное собрание в ТСЖ

3. Отвечают ли управленцы за вред общему имуществу собственников, который причинен при чрезвычайных обстоятельствах?

Нет, не отвечают, но только если докажут, что эти обстоятельства относятся к обстоятельствам непреодолимой силы.

По общему правилу УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК отвечают за вред общему имуществу в МКД, имуществу, жизни и здоровью граждан, который возник из-за ненадлежащего содержания общего имущества (ст. 161 ЖК, п. 10, 42 Правил № 491). Чтобы освободиться от ответственности, нужно доказать отсутствие вины за нарушенное обязательство (п. 2 ст. 401 ГК). Одним из оснований для освобождения от ответственности признают непреодолимую силу обстоятельств, при которых причинен вред (п. 3 ст. 401 ГК).

Непреодолимая сила, или форс-мажор, — это чрезвычайные, непредвиденные и непредотвратимые обстоятельства, которые нельзя было разумно ожидать, избежать или преодолеть. Они находятся вне контроля сторон. Чрезвычайными считают обстоятельства, которые вышли за пределы нормального, естественного, необычны в конкретных условиях (п. 8 постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7). Например, осадки в виде дождя, снега, града относятся к обычным явлениям природы. Но если снег и дождь выпадают в большом количестве, может возникнуть чрезвычайная ситуация в виде подтопления. Подтвердить в суде непреодолимую силу обстоятельств можно, например, справкой метеорологической станции, информацией, размещенной на официальном сайте МЧС.

Подробнее — в рекомендации Кто и как должен возмещать ущерб имуществу, если он нанесен при форс-мажорных обстоятельствах

4. Вправе ли ТСЖ утвердить платежи за содержание в размере больше, чем установлен органом МСУ?

Да, вправе. Утверждение размера платы в размере больше установленного органом МСУ – широко распространенная практика.

Взносы для членов ТСЖ и плату за содержание жилого помещения для нечленов товарищества устанавливают в размере, который позволит содержать общее имущество по требованиям законодательства. Такое условие следует из части 1 статьи 156 ЖК, пункта 29 Правил № 491. Размер платежей и взносов для собственников — членов товарищества, а также размер платы за содержание для нечленов ТСЖ определяют органы управления товарищества на основе сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Такие платежи должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 33, 35 Правил № 491).

Кроме того, по решению собственников помещений (в ТСЖ — общее собрание членов) можно установить более частую периодичность оказания услуг и выполнения работ по содержанию, чем это предусмотрено законодательством. Соответственно, увеличится объем и стоимость этих работ. Такое правило следует из пункта 5 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290, с учетом положения части 1 статьи 7 ЖК.

Законодательство не запрещает утверждать размер платы больше, чем установлен органом МСУ. Орган МСУ утверждает размер платы за содержание жилого помещения в отношении МКД, собственники которых на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления МКД или не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения. На это указывает часть 4 статьи 158 ЖК.

Как правило, органы МСУ для расчета размера платы применяют Методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы, утвержденные приказом Минстроя от 06.04.2018 № 213/пр. По этой методике утверждают размер платы, усредненный по категориям однотипности домов. То есть не предусматривают особенности проектной застройки конкретных домов, а также утвержденный собственниками и членами ТСЖ перечень работ и услуг по содержанию, который может отличаться в большую сторону от предусмотренного законодательством.

Подробнее — в рекомендации Как утвердить размер платы за содержание жилого помещения и взносы в ТСЖ

5. Вправе ли УО указывать Ф. И. О. собственника в платежке за ЖКУ, если он отозвал свое согласие на обработку персональных данных?

Да, вправе. В этом случае вам не нужно согласие собственника.

Управляющие МКД организации являются операторами персональных данных собственников и пользователей помещений в МКД и в большинстве случаев обязаны получать от них согласие на обработку данных. При этом жители вправе отозвать свое согласие. Такие правила следуют из статьи 3, части 1 статьи 6, частей 1, 2 статьи 9 Закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее — Закон о персональных данных).

Однако УО вправе продолжить выставлять платежки, даже если собственник отозвал свое согласие. Такая ситуация попадает под исключение, так как управленец использует персональные данные в рамках обязанностей, которые предусмотрены законом и договором. Поэтому вправе обрабатывать данные без согласия собственника. Такая возможность предусмотрена пунктами 2 и 5 части 1 статьи 6, частью 2 статьи 9 Закона о персональных данных.

Подробнее — в рекомендациях:

Когда УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК нужно получить согласие на обработку персональных данных и как это сделать

Какие обязанности есть у УО, ТСЖ, ЖСК по работе с персональными данными жителей

6. Какой должен быть перепад давления между подающим и обратным трубопроводами на вводе в МКД сетей теплоснабжения?

Перепад давления на подающем и обратном трубопроводах на вводе в МКД определяют с учетом требований в пунктах 8.8 – 8.11 «СНиП 41-02-2003. Тепловые сети», утвержденных постановлением Госстроя России от 24.06.2003 № 110 и пунктах 8.9 – 8.12 «СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003», утвержденных приказом Минрегиона от 30.06.2012 № 280.

Например, давление воды в обратных трубопроводах водяных тепловых сетей открытых систем теплоснабжения, а также в подающем и циркуляционном трубопроводах сетей горячего водоснабжения следует принимать не менее чем на 0,05 МПа больше статического давления систем горячего водоснабжения потребителей.

Обратите внимание, что РСО отвечает перед управляющими МКД организациями за качество поставленного коммунального ресурса. Такое правило следует из подпункта «а» пункта 18 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124. РСО должна предоставить ресурс в качестве, который необходим управленцу для коммунальных услуг согласно требованиям Правил № 354 (п. 17, 20 Правил № 124).

Поэтому давление теплоносителя должно соответствовать параметру, при котором исполнитель КУ может предоставлять потребителям отопление:

с чугунными радиаторами — не более 0,6 МПа (6 кгс/кв. см);
системами конвекторного и панельного отопления, калориферами, а также прочими отопительными приборами — не более 1 МПа (10 кгс/кв. см);
любыми отопительными приборами — не менее чем на 0,05 МПа (0,5 кгс/кв. см) превышающее статическое давление, которое нужно для постоянного заполнения системы отопления теплоносителем.

Параметры давления во внутридомовой системе отопления установлены пунктом 16 приложения № 1 к Правилам № 354.

Подробнее — в материалах:

Как доказать вину РСО за некачественное отопление

Как проверить и оформить факты ненадлежащего качества коммунальных услуг

7. Обязан ли инициатор ОСС размещать сообщение об общем собрании в ГИС ЖКХ?

Сообщение о предстоящем ОСС размещать в ГИС ЖКХ необязательно, но копию сообщения после проведения собрания нужно разместить как приложение к протоколу.

Уведомить об ОСС нужно одним из четырех способов:

разместить сообщение в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе;
направить каждому собственнику заказным письмом;
вручить под подпись;
разместить в помещении МКД, которое доступно для всех собственников и утверждено ранее собранием собственников.

Собственники также вправе утвердить иной способ уведомления на общем собрании и в дальнейшем его использовать, например, смс-рассылкой, в соцсетях или на сайте УО. Такие правила установлены частью 4 статьи 45 ЖК.

Таким образом, инициатор вправе, но не обязан сообщать о проведении ОСС через ГИС ЖКХ. При условии, что он уведомил о собрании другим установленным способом.

Вместе с тем, копия сообщения о проведении ОСС и копии документов, которые подтверждают направление сообщения собственникам, — обязательные приложения к протоколу собрания. На это указывают подпункты «б», «в» пункта 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр. Инициатор ОСС обязан разместить протокол и решения собственников по этому собранию в ГИС ЖКХ не позднее 10 дней после его проведения. Обязанность предусмотрена частью 1 статьи 46 ЖК.

Подробнее — в материалах:

Как уведомить о проведении общего собрания собственников помещений в МКД

Какие есть обязательные приложения к протоколу ОСС и как их оформить

8. Вправе ли собственники помещений на общем собрании принять решение о запрете для арендатора открыть ресторан в нежилом помещении в МКД?

Нет, не вправе.

В компетенцию ОСС не входит принятие решений в отношении деятельности, которую ведут арендаторы и собственники нежилых помещений. Такое правило следует из части 2 статьи 44 ЖК. Если они примут такое решение, оно будет ничтожно (п. 3 ст. 181.5 ГК).

При этом если деятельность арендатора или собственника нежилого помещения нарушает законодательство, собственники вправе обратиться в Роспотребнадзор и полицию.

Обратите внимание, что в МКД не должны размещаться объекты, которые предусмотрены частью 3 статьи 17 ЖК, пунктами 4, 4.1 статьи 16 Закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ, подпунктами 4.12 , 4.15, 4,17 Свода правил СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», пунктами 5.1.3, 5.1.4, 5.2.8 Свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Например, в МКД нельзя размещать рестораны, бары, кафе, буфеты, которые продают алкоголь без лицензии на розничную продажу алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания и имеют зал обслуживания посетителей менее 20 кв. м. С 1 апреля региональные власти смогут устанавливать дополнительные ограничения по продаже алкоголя в объектах общественного питания в МКД и на придомовой территории.

Также арендатор должен соблюдать санитарные нормы к уровню шума и «часы тишины» в МКД, которые установлены в регионе.

Подробнее — в материалах:

Что относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД

Как реагировать на жалобы жителей на шум

Перечень объектов, которых не должно быть в МКД

9. Обязана ли прежняя УО передать новой персональные данные собственников помещений в МКД?

Да, обязана.

Если собственники помещений выбрали новую УО, прежний управленец обязан передать ей по акту приема-передачи документацию, технические средства и оборудование для управления МКД в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления. Такое правило установлено частью 10 статьи 162 ЖК, пунктом 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

В состав документации на МКД входит в том числе реестр собственников помещений в таком доме. В реестре должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать собственников:

Ф. И. О. — для физических лиц;
полное наименование и ОГРН — для юридического лица;
номер помещения, которое принадлежит собственнику;
сведения о размере доли в праве общей собственности на общее имущество.

Состав документации определяет пункт 26 Правил № 491. Требования к реестру собственников предусмотрены частью 3.1 статьи 45 ЖК.

Подробнее — в рекомендации Как передать техническую и иную документацию и оборудование для управления МКД

10. Что такое видеонаблюдение через ГИС ЖКХ и как его подключить в своем МКД?

Видеонаблюдение — это новая функция, которая появилась в пилотном режиме в приложении «Госуслуги.Дом». Жители могут подать заявку в управляющую МКД организацию, чтобы подключить его для своего дома.

ГИС ЖКХ в сотрудничестве с технологическим партнером запустила совместный проект видеонаблюдения в МКД. Управленцы могут подключить жителей домов к услуге видеонаблюдения в личном кабинете партнера, и они смогут пользоваться ею в приложении «Госуслуги.Дом». Пилотный сервис видеонаблюдения предполагает единый доступ — можно управлять видеонаблюдением всех домов из одного личного кабинета. При этом жителям не нужно заводить дополнительные учетные записи — они смогут пользоваться услугой прямо в приложении «Госуслуги.Дом».

Подать заявку на подключение услуги можно из приложения «Госуслуги.Дом». Ознакомиться со всеми условиями и оставить запрос на подключение услуги в МКД — на странице технологического партнера.

Однако использовать общее имущество в целях, которые не предусмотрены проектом МКД, возможно только на основании решения ОСС. Такое правило предусмотрено частью 2 статьи 36, частями 1, 2 статьи 44 ЖК. Оно касается и монтажа системы видеонаблюдения. Поэтому любое участие управленца и собственников в мероприятиях, которые связаны с установкой, в том числе видеонаблюдения в МКД, возможно только на основании решения ОСС.

Подробнее — в материалах:

Как установить и включить в состав общего имущества систему видеонаблюдения в МКД

В ГИС ЖКХ появился новый сервис видеонаблюдения

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО