Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

10 популярных вопросов ноября

Актуально на 1 ноя 2023

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. Обязана ли УО по запросу собственника помещения сделать и выдать ему копию протокола ОСС?

Нет, не обязана. Законодательство не обязывает УО делать и выдавать по запросу собственников помещений в МКД копии документов общего собрания. Однако собственники вправе бесплатно ознакомиться с ними.

Не позднее чем через 10 дней после проведения ОСС итоги голосования доводят до собственников. Их нужно разместить в помещении, которое определили на собрании и которое доступно для всех собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК).

Обязанность УО предоставить информацию о проведенных ОСС по запросу собственников также следует из пункта 34 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416). При этом УО не обязана выдавать заявителям копии документов, содержащих сведения, которые подлежат раскрытию. Такой вывод подтверждает судебная практика, в частности апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.08.2012 № 33-10886/2012.

Поэтому, если получили запрос от собственника, предоставьте заявителю возможность ознакомиться с материалами ОСС (ч. 10.1 ст. 161 ЖК). При этом УО вправе не предоставлять запрашиваемую информацию, а только сообщить место, где ее разместили. Например, собственнику можно ответить, что с информацией он может ознакомиться в системе ГИС ЖКХ (п. 31, 34 Правил № 416).

Подробнее — в рекомендации Какие документы вы обязаны показывать собственникам, а в чем законно можете отказать

2. Вправе ли управляющая МКД организация от имени собственников подать в суд на регоператора капремонта, чтобы вернуть средства за некачественный ремонт?

Управленец вправе обратиться в суд, если ОСС уполномочит его своим решением. Но вернуть средства за капремонт не получится.

Региональный оператор отвечает перед собственниками помещений в МКД:

Такие обязанности регоператора предусмотрены частями 2, 6 статьи 182 ЖК. Однако законодательство не наделяет собственников правом требовать от регоператора вернуть уплаченные взносы за некачественный капитальный ремонт.

Если ремонт сделали некачественно или не в полном объеме, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени собственников вправе в судебном порядке потребовать от регоператора возместить причиненный ущерб. Также управляющая МКД организация вправе предъявить регоператору претензии об устранении нарушений. И если он не устранит нарушения, можно обратиться с исковым заявлением в суд, чтобы обязать регоператора это сделать. Такие правила следуют из статьи 15, части 1 статьи 1064 ГК, части 1 статьи 59 АПК.

Смотрите также рекомендации:

Как сформировать фонд капитального ремонта на счете регионального оператора

Как взаимодействовать с подрядчиком при проведении капремонта в МКД

Скачать: Акт о недостатках выполненных работ по капитальному ремонту

3. Обязана ли управляющая МКД организация выполнять работы по содержанию остекления балконов МКД?

Да, но только если остекленный балкон входит в состав общего имущества МКД.

УО, ТСЖ, ЖСК отвечают за содержание общего имущества (ч. 1, 1.1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК). Остекление балконов относят к общему имуществу, если соблюдены условия:

Если проект не предусматривал остекление, его добавили после ввода МКД в эксплуатацию, включить остекление в состав общего имущества вправе только ОСС. Такое правило следует из части 1 статьи 36, части 2 статьи 44 ЖК, пунктов 1, 2 Правил № 491.

Остекление, которое не входит в состав общего имущества, содержат собственники помещений.

Подробнее – в рекомендациях:

Как определить состав общего имущества в МКД

Ремонт балконов в рамках текущего ремонта в МКД

4. Что размещать в ГИС ЖКХ, если УО использует в расчетах муниципальный тариф, так как ОСС не утвердило размер платы?

Укажите реквизиты нормативного документа, которым орган МСУ установил размер платы за содержание жилого помещения в МКД. Найти его можно на официальном сайте органа МСУ. Если на официальном сайте такого документа нет, направьте в местный орган запрос о наличии на территории муниципального образования такого нормативного акта и где с ним можно ознакомиться.

Вместе с тем, обратите внимание, что если собственники не утвердили размер платы, но предыдущее решение ОСС содержало формулировку: «…утвердить плату за содержание жилого помещения в размере… руб. за 1 кв. м общей площади помещения…», то УО продолжает применять ранее утвержденный размер платы до момента принятия иного решения. Применять муниципальный тариф нельзя.

Если же предыдущее решение содержало формулировку: «…утвердить на 202… год плату за содержание жилого помещения в размере… руб. за 1 кв. м общей площади помещения…», то УО в последующие годы не вправе применять ранее утвержденный размер платы. И в этом случае управленец применяет размер платы, установленный органом МСУ для МКД, собственники которых на своем общем собрании не приняли решение об утверждении размера платы. Такое правило следует из части 4 статьи 158 ЖК.

Подробнее – в рекомендациях:

Как работать с ГИС ЖКХ и какую информацию размещать

Как рассчитывать платежи, если собственники не утвердили размер платы за содержание

5. В течение какого срока нужно представить собственнику справку об отсутствии долгов по оплате ЖКУ?

Предоставьте справку не позднее 10 рабочих дней со дня, когда получили запрос.

Руководствуйтесь сроками, которые установлены для ответов на обращения жителей МКД. 10 рабочих дней с даты получения запроса – это срок для ответа на обращения, которые не касаются раскрытия информации и не связаны с предоставлением ЖКУ. Такие требования следуют из пункта 36 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Подробнее – в рекомендации Как отвечать на обращения жителей: навигатор по темам запросов

6. Обязаны ли собственники уведомлять Роскомнадзор об обработке персональных данных, если они инициируют ОСС?

Да. Роскомнадзор рекомендовал собственникам – инициаторам ОСС уведомлять его об обработке персональных данных.

Оператор персональных данных обязан уведомить Роскомнадзор о начале обработки таких данных (ч. 1 ст. 22 Закона о персональных данных). Инициатор ОСС обрабатывает персональные данные, когда инициирует собрание и в дальнейшем оформляет его результаты. При этом обработка персональных данных в этом случае не относится к исключениям, когда не нужно уведомлять Роскомнадзор. Случаи-исключения предусмотрены частью 2 статьи 22 Закона о персональных данных.

Уведомление нужно направить в адрес территориального управления Роскомнадзора по месту нахождения МКД, в котором будет собрание.

Форма уведомления установлена приложением 1 к Методическим рекомендациям, утвержденным приказом Роскомнадзора от 30.05.2017 № 94. Направить уведомление можно одним из способов:

Такие разъяснения Роскомнадзор дал в письме от 16.09.2022 № 08-84259.

Подробнее – в рекомендации Какие обязанности есть у УО, ТСЖ, ЖСК по работе с персональными данными жителей

7. Какой договор УО заключить с арендатором нежилого помещения, чтобы он мог оплачивать ЖКУ?

Арендатор нежилого помещения не должен оплачивать ЖКУ. Это обязанность собственника этого помещения. Но при согласии между собственником и арендатором УО может заключить с арендатором договор по внесению платежей в свободной форме.

Собственник помещения в МКД обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153, ч. 2 ст. 154 ЖК). Такую обязанность для арендатора нежилого помещения закон не предусматривает (ч. 2 ст. 153 ЖК). Договор управления МКД также заключают исключительно с собственником помещения в таком доме (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК).

Однако есть практика, когда собственник и арендатор предусматривают в договоре аренды обязанность арендатора оплачивать ЖКУ. В таком случае УО может заключить с арендатором договор по внесению им платежей за ЖКУ в УО. Это право, а не обязанность УО. Договор оформляют в свободной форме. За основу, как правило, берут договор управления соответствующим МКД, но прописывают обязанность арендатора оплачивать ЖКУ на основании договора аренды. Такие правила следуют из статьи 421 ГК. При этом договор управления МКД с собственником нежилого помещения не расторгается.

Смотрите также материалы:

Можно ли взыскать задолженность по содержанию и ремонту общего имущества с арендатора нежилого помещения

Как взаимодействовать с собственником нежилого помещения

Скачать: Договор аренды нежилого помещения

8. Обязана ли УО установить скамейки рядом с МКД по требованию собственника помещения?

Нет, по требованию одного собственника не обязана. Необходимо решение ОСС.

Закон не обязывает УО устанавливать скамейки на придомовой территории в счет текущих платежей собственников за содержание жилого помещения по требованию одного или нескольких собственников.

Установку скамеек относят к дополнительным работам по благоустройству придомовой территории, так как они не предусмотрены минимальным перечнем и иными НПА, которые обязана соблюдать УО. УО не вправе без согласия собственников выполнять дополнительные работы и услуги за плату. ОСС должно принять решение о проведении таких работ и определить источники их финансирования (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Подробнее – в рекомендации Как содержать придомовую территорию

9. Обязана ли УО использовать средства от уплаченных пеней по долгам за ЖКУ на содержание и ремонт общего имущества в МКД?

Нет, не обязана.

Пени, уплаченные собственниками за просрочку оплаты ЖКУ, относят к внереализационным доходам. УО вправе потратить такие средства на цели, которые не связаны с содержанием и ремонтом общего имущества.

В составе внереализационных доходов учитывают доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате им на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба. Такое правило следует из пункта 3 статьи 250 НК, письма Минфина от 05.04.2013 № 03-11-06/2/11195.

Подробнее – в рекомендациях:

В каких случаях можно взыскать пени по долгу за ЖКУ

Правовое регулирование выпадающих доходов: вопросы налогообложения

10. Обязаны ли ТСЖ, ЖСК, ЖК проводить специальную оценку условий труда?

Да, обязаны.

Все работодатели обязаны проводить специальную оценку условий труда, чтобы обеспечить безопасные условия и охрану труда работников. Такое требование установлено статьей 214 ТК. Товарищества и кооперативы считают работодателями, поэтому они также должны проводить специальную оценку условий труда.

При этом учтите категории работников, в отношении которых специальную оценку проводить не нужно, например для надомников и дистанционных работников. Категории работников закреплены в части 3 статьи 3 Закона от 28.12.2013 № 426-ФЗ «О специальной оценке условий труда».

Если не провести мероприятия по специальной оценке условий труда или нарушить порядок проведения, ТСЖ, ЖК, ЖСК могут привлечь к административной ответственности по части 2 статьи 5.27.1 КоАП.

Подробнее – в рекомендации Как организовать охрану труда в УО, ТСЖ, ЖСК 

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 01.11.2023

Она отметила, что вопрос о том, как хорошо будут действовать новые нормы, является дискуссионным, поскольку нужно будет найти совершившего акт вандализма и доказать его вину. «А все остальное — оплата за ЖКУ, за общее имущество — будет осуществляться абсолютно так же, как она осуществлялась ранее. Ничего для добросовестных собственников не изменится», — подчеркнула парламентарий. 

По словам депутата, если личность виновного установить не удастся, то за ремонт заплатит управляющая компания. При этом, как считает Разворотнева, такие штрафы не приведут к злоупотреблениям со стороны управляющих компаний, поскольку конечное решение примет суд. Кроме того, вопрос с конкретным жильцом всегда можно решить в досудебном порядке, добавила она.

Источник: Парламентская газета