10 популярных вопросов сентября

1. В какой срок нужно внести изменения в договор управления МКД в связи с изменениями по ВДГО и что грозит, если не внести?

Внесите изменения в договор управления необходимо до 30 ноября 2023 года.

С 1 сентября 2023 года действует требование о необходимости включить в договор управления МКД еще одно существенное условие — обязанность УО заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте ВДГО, если такое оборудование установлено в МКД. Срок для внесения изменений – в течение 90 дней со дня вступления в силу Закона № 71-ФЗ, то есть до 30 ноября 2023 года (ч. 3 ст. 162 ЖК дополнили пунктом 5 на основании ч. 5 ст. 3 Закона № 71-Ф).
Чтобы внести изменения, нужно провести собрание собственников по утверждению дополнительного соглашения к действующему договору управления с новыми условиями договора. После утверждения дополнительного соглашения, его необходимо подписать с более 50 процентами собственников помещений в МКД по аналогии с заключением договора управления.
Если собственники не утвердят новые условия договора управления, УО вправе обратиться в суд с требованием об изменении условий договора (ст. 452 ГК). На рисунки мы показали, с какими трудностями УО могут столкнуться при утверждении новых условий и предложили решение с нормативным обоснованием.
УО, которые управляют МКД, где установлено газовое оборудование, обязаны привести договоры управления в соответствие с требованиями пункта 5 части 3 статьи 162 ЖК в течение 90 дней со дня вступления в силу Закона № 71-ФЗ, то есть до 30 ноября 2023 года. Такая обязанность установлена частью 5 статьи 3 Закона № 71-ФЗ.
Закон не устанавливает специальных штрафов за невнесение изменений в договор управления МКД. Однако ГЖИ может вынести предостережение/предписание за несоблюдение УО обязательных требований, а затем штраф за невыполнение требований инспектора по статье 19.5 КоАП.

Чтобы избежать административной ответственности, УО необходимо доказать отсутствие вины, то есть подтвердить, что со своей стороны провели все действия для внесения изменения в договор

2. Вправе ли собственники принять решение об оплате отопления в течение отопительного периода, если в регионе действует иной порядок оплаты?

Нет, не вправе.

Законодательство не наделило ОСС правом принимать решения о способе оплаты коммунальной услуги по отоплению. Способ платы за отопление определяет субъект РФ. Такое правило установлено пунктом 2 постановления Правительства от 29.06.2016 № 603, пунктом 42(2) Правил № 354.

Если ОСС примет решение об определении способа платы за отопление, такое решение будет считаться ничтожным. Такой вывод следует из пункта 3 статьи 181.5 ГК, части 2 статьи 44, части 5 статьи 46 ЖК.

Подробнее — в рекомендации Как определить способ, по которому нужно рассчитать плату за отопление

3. Какая предусмотрена ответственность, если не провели отчетное общее собрание собственников помещений?

Закон не предусматривает ответственности за непроведение ОСС. Исключение — УО не провела собрание по требованию собственников.

Обязанность проводить годовое ОСС установлена для собственников помещений в МКД. Срок проведения — в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если ОСС не установило другой срок. Такое правило предусмотрено частью 1 статьи 45 ЖК. При этом закон не предусматривает ответственности для собственников за непроведение такого собрания. Ответственность не предусмотрена и в отношении УО, так как по общему правилу инициировать ОСС — это право УО, а не обязанность (ч. 7 ст. 45 ЖК).

При этом собственники помещений, обладающие не менее 10 процентами голосов от общего количества голосов собственников в МКД, вправе обратиться в УО для организации общего собрания. По такому обращению УО обязана провести необходимые мероприятия. Такая обязанность предусмотрена частью 6 статьи 45 ЖК. УО не вправе отказывать собственникам. Отказ допустим, только если количество голосов обратившихся собственников менее 10 процентов.

За непроведение ОСС по обращению собственников УО могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 7.23.3 КоАП.

Подробнее — в рекомендации Как эффективно провести общее собрание собственников, чтобы жители утвердили нужное решение.

4. Обязана ли УО проверять вентиляционные каналы, если в МКД нет газового оборудования?

Да, обязана.

Система вентиляции воздуха входит в состав общего имущества в МКД. Такое правило следует из части 1 статьи 36 ЖК. Управляющие МКД организации отвечают за надлежащее содержание общего имущества и в рамках этой обязанности проводят текущие, сезонные и внеочередные осмотры. Данная обязанность предусмотрена пунктом 13(1) Правил № 491.

Проводите осмотры вентиляционных каналов в МКД не реже чем один раз в год, независимо от того, есть в МКД газовое оборудование или нет. Такая рекомендация следует из пункта 2 приложения 1 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170. Если договор управления МКД содержит условие о дополнительных осмотрах, нужно придерживаться положений договора и проводить осмотры чаще.

Кроме того, при проверке готовности МКД к отопительному периоду управленцы обязаны предъявить акты о проверке состояния дымовых и вентиляционных каналов. Такое требование установлено подпунктом 18 пункта 16 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных приказом Минэнерго от 12.03.2013 № 103, и действует с 13 марта 2023 года.

Подробнее — в рекомендации Как работает система вентиляции и дымоудаления в МКД

5. Может ли один из собственников заменять председателя совета МКД на время его отпуска, например подписывать акты приемки выполненных работ по содержанию общего имущества?

Да, вправе, но только если его уполномочили решением общего собрания собственников.

По общему правилу от имени собственников акты приемки подписывает председатель совета МКД. На это указывает пункт 4 части 8 статьи 161.1 ЖК. Если председатель не может выполнить эту обязанность по уважительным причинам (болезнь, отпуск), акты подписывает уполномоченное лицо — другой собственник. Такое лицо избирает ОСС заранее, например одновременно с избранием председателя совета МКД. Такое правило следует из статьи 160, пункта 1 статьи 182, статьи 185 ГК. Тогда, если председатель отсутствует, акты подпишет выбранный собственник.

Подробнее — в рекомендациях:

Как избрать совет МКД и его председателя

Как организовать работу с советом МКД

6. С какой даты нужно списать задолженность собственника помещения, которого признали банкротом?

Спишите долг на момент признания судом гражданина банкротом.

УО, ТСЖ, ЖСК списывают задолженность собственника помещения, которая имелась на дату признания судом гражданина банкротом, как невозможную к взысканию. Такое правило следует из статьи 213.6, пункта 3 статьи 213.28 Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Для списания задолженности за ЖКУ такой собственник должен представить управленцу:

определение суда о признании должника банкротом;
определение суда о завершении реализации имущества гражданина.

Задолженность, которая возникла после даты принятия заявления о признании должника банкротом, имеет статус текущих платежей (ст. 5, п. 5 ст. 213.28 Закона о банкротстве). Такие платежи не подлежат списанию, и УО, ТСЖ, ЖСК вправе их выставлять.

Подробнее — в рекомендации Когда и как списывать дебиторскую задолженность.

7. Вправе ли правление ТСЖ продолжать выполнять свои обязанности, если по истечении срока правление не переизбрали?

Да, вправе.

Тот факт, что срок полномочий истек, не означает, что автоматически прекращается деятельность прежнего состава правления и председателя ТСЖ. Правление по-прежнему вправе принимать решения, а председатель — подписывать документы от имени товарищества. В противном случае уставная деятельность товарищества фактически прекратится. Полномочия председателя ТСЖ также возникают и прекращаются не после внесения сведений в государственный реестр, а когда органы управления ТСЖ примут соответствующее решение. На это указал Верховный суд в постановлении от 25.07.2016 № 34-АД16-5.

ЖК не указывает на нелегитимность председателя и правления с истекшим сроком полномочий. Председатель правления ТСЖ должен выполнять свои функции до момента избрания нового председателя. Ситуацию, при которой организация работает без органа управления, не допускает и ГК. Организация всегда приобретает права и принимает обязанности через свои органы управления (ст. 53 ГК).

Если истек срок, на который согласно закону и уставу избирали правление и председателя ТСЖ, это основание для созыва общего собрания, чтобы избрать новый состав, но не прекращать полномочия этих органов. Такой вывод следует из кассационного определения Санкт-Петербургского городского суда от 16.05.2012 № 33-5857.

Поэтому, если срок полномочий правления и председателя истек, инициируйте общее собрание членов ТСЖ, чтобы избежать проблем.

Подробнее — в рекомендации Риски председателя и членов правления ТСЖ: полномочия, переизбрание, подпись на документах

8. Вправе ли собственник установить в своей квартире окна, которые отличаются от окон во всем МКД?

Да, вправе, но только после согласования с ОСС и органом МСУ, так как это считается изменением внешнего облика фасада.

Фасад относится к общему имуществу собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК, п. 2 Правил № 491).

Любые действия собственника, которые связаны с изменением проектного решения МКД и нарушением архитектурного облика дома, возможны только после:

решения ОСС о согласовании изменения внешнего облика фасада МКД;
разрешения уполномоченного органа МСУ (ч. 2 ст. 25, ч. 1 ст. 26 ЖК).

На территориях субъектов РФ и муниципальных образований, как правило, приняты нормативные акты, которые регламентируют порядок согласования изменений архитектурного облика фасада МКД.

УО, ТСЖ, ЖСК обязаны обеспечивать поддержание архитектурного облика МКД согласно проектной документацией такого дома. Такая обязанность следует из подпункта «е» пункта 10, пункта 16 Правил № 491. Поэтому, если собственник помещения не согласовал перепланировку, управленцы:

фиксируют факт перепланировки в акте;
направляют акт в орган МСУ с просьбой принять в отношении такого собственника меры, которые предусмотрены статьей 29 ЖК;
направляют собственнику требование привести помещение в первоначальное состояние;
обращаются в суд с просьбой понудить собственника, если он откажется добровольно выполнить требование управленца.

Подробнее — в рекомендации Как УО защитить свои интересы, когда в МКД есть незаконная перепланировка.

9. Обязана ли УО по требованию собственников помещений предоставить сведения о размере заработной платы работников УО и ее обоснование?

Нет, не обязана, если это не предусмотрено договором управления МКД.

При утверждении размера платы за содержание жилого помещения УО должна представить собственникам расчет (смету) и обоснование размера платы за содержание. Однако законодательство не обязывает УО раскрывать себестоимость каждой работы и услуги. То есть вы не обязаны раскрывать составляющие заработной платы, а также стоимость расходных материалов и административно-управленческие расходы, из которых складывается стоимость работы или услуги. Исключение — такую обязанность предусмотрели в договоре управления МКД. Предложение о размере платы за содержание размещают на досках объявлений в подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД, не позже чем за 30 дней до даты ОСС.

Такие требования установлены пунктом 31 Правил № 491.

Подробнее — в рекомендациях:

Как утвердить размер платы за содержание жилого помещения

Какие документы вы обязаны показывать собственникам, а в чем законно можете отказать

10. Обязана ли РСО предупредить управленцев о прекращении водоснабжения МКД, если она планирует ремонтировать наружные сети?

Да, обязана.

Управляющая МКД организация и РСО должны согласовать в договоре ресурсоснабжения, когда и как РСО вправе приостановить или ограничить подачу коммунального ресурса в МКД на время ремонтных работ. При этом нужно учитывать требования законодательства о ресурсоснабжении и Правил № 354. Такое правило предусматривает пункт 29 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124.

Если РСО прекращает подачу воды на время ремонта, она должна уведомить об этом УО, ТСЖ, ЖСК не меньше чем за 15 дней. Такая обязанность РСО установлена пунктами 85, 86 Правил горячего водоснабжения, утвержденных постановлением Правительства от 29.07.2013 № 642.

Управленцы также обязаны сообщить потребителям об отключении коммунальной услуги по инициативе РСО. Уведомить нужно за 10 рабочих дней до отключения. Это следует из подпункта «б» пункта 117 Правил № 354.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО