1. Вправе ли собственники сменить УО через месяц после заключения договора управления МКД?
Нет, по общему правилу не вправе.
С 15 августа 2023 года собственники помещений на основании решения ОСС в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД не ранее чем через год с даты заключения такого договора. Исключение – УО не выполняет условия договора или собственники решили изменить способ управления МКД. Такие правила установлены частью 8.2 статьи 162 ЖК в редакции Закона от 04.08.2023 № 434-ФЗ.
Закон не указывает, что считать неисполнением договора со стороны УО, судебная практика по этому вопросу пока также не сложилась. Поэтому рекомендуется указать в самом договоре управления, что именно подразумевается под невыполнением УО условий договора и как это подтвердить.
Вместе с тем, о досрочном отказе от исполнения договора собственники должны уведомить УО (ч. 1 ст. 450.1 ГК). УО может возражать инициативе собственников. Если к уведомлению собственники не приложили документы, подтверждающие невыполнение УО условий договора, запросите их у собственников. Подтвердите документально, что исполняли свои обязательства. Также УО вправе оспорить решение собственников в суде.
Подробнее — в рекомендациях:
2. Собственники отправили в РСО протокол о переходе на прямые договоры. С какого момента их признают заключенными?
Договор признают заключенным с даты в решении ОСС.
Необходимо различать дату принятия решения о переходе на прямые договоры и дату, с которой договор с РСО считается заключенным. Дата принятия решения – это дата общего собрания, на котором решили перейти на прямые договоры с РСО. Сам договор считают заключенным с даты, за которую собственники проголосовали на собрании и которую указали в протоколе именно как дату заключения договора. Например, общее собрание прошло 25 декабря и собственники проголосовали за переход на прямые договоры с 1 января. 1 января будет датой, с которой договор будет заключен.
Если ОСС не определило дату заключения договора с РСО, договор будут считать заключенным по истечении 90 дней со дня получения РСО копий решения и протокола общего собрания по вопросу заключения договора. Такое правило действует с 23 декабря 2023 года.
При этом РСО вправе перенести утвержденную собственниками дату, но не более чем на три календарных месяца. В таком случае она уведомляет инициатора ОСС о переносе срока в течение пяти дней с момента, когда получила копии решений и протокола ОСС.
Такие правила предусмотрены пунктом 1 части 7 статьи 157.2 ЖК.
Подробнее – в рекомендации Как перейти на прямые договоры между собственниками помещений в МКД и РСО по решению ОСС.
Скачать Сопроводительное письмо для направления документов в РСО о заключении прямого договора.
3. Вправе ли УО, которой не продлили лицензию, управлять МКД по результатам открытого конкурса?
Нет, не вправе. Она не сможет принять участие в открытом конкурсе.
Претендент на участие в открытом конкурсе должен соответствовать требованиям к лицам, которые выполняют работы, оказывают услуги по договору управления МКД. Если претендент не соответствует требованиям, его не допустят к конкурсу. Такие правила предусмотрены подпунктом 1 пункта 15, подпунктом 2 пункта 18 Порядка проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору УО для управления МКД, утвержденного постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75.
Чтобы управлять МКД, необходимо иметь лицензию на деятельность по управлению МКД (ч. 1.3 ст. 161 ЖК). Договор управления МКД заключают с УО, которой такую лицензию предоставили (ч. 1 ст. 162 ЖК). Лицензирование деятельности по управлению МКД обязательно для всех УО. Такое требование введено частью 1 статьи 7 Закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ.
Подробнее – в рекомендации Как проводится открытый конкурс по отбору УО для управления МКД.
4. Обязана ли управляющая МКД организация провести проверку качества ГВС в ночное время, если собственник жалуется, что температура воды ночью ниже, чем днем?
Да, обязана, если такое время согласовали с потребителем КУ. Законодательство не устанавливает исключений в отношении проведения проверки качества коммунальной услуги в ночное время.
Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя КУ не известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан согласовать с потребителем дату и время проверки факта нарушения качества КУ. При этом время проверки необходимо назначить не позднее двух часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества КУ. Исключение – потребитель согласовал иное время.
Такой порядок предусмотрен пунктом 108 Правил № 354.
Подробнее – в рекомендации Как проверить и оформить факты ненадлежащего качества коммунальных услуг.
5. Обязана ли УО знакомить собственников со всеми коммерческими предложениями о проведении капремонта, которые она получает от подрядчиков?
Нет, не обязана. Исключение – обязанность установлена договором управления, решением ОСС.
Если собственники формируют фонд капитального ремонта на спецсчете, управляющая МКД организация обязана направить им предложение о капремонте. Это нужно сделать не менее чем за шесть месяцев до года, в течение которого должны провести ремонт. Такая обязанность предусмотрена частью 3 статьи 189 ЖК, подпунктом «в» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.
При этом закон не обязывает управленца передавать собственникам все предложения о проведении ремонта от подрядных организаций. По сложившейся практике порядок действий по подготовке и предоставлению собственникам таких предложений определяют договором управления МКД либо решениями ОСС. Поэтому если договор и решения собственников не предусматривают обязанность УО предоставлять собственникам все коммерческие предложения о ремонте, которые она получает от подрядных организаций, то она вправе это не делать.
Подробнее – в рекомендациях:
Скачать Предложение о проведении капремонта.
6. Нужно ли уведомлять орган ГЖН или МСУ о расторжении договора на техническое обслуживание общего имущества МКД, который заключили с собственниками при непосредственном управлении?
Нет, не нужно.
Если собственники выбрали УО в качестве способа управления МКД и заключили с ней договор управления таким домом, она обязана уведомить орган ГЖН при расторжении этого договора. При непосредственном способе управления МКД работы и услуги выполняют, оказывают организации и ИП, которые по сути являются подрядчиками. По договору подряда подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику. Заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ч. 2 ст. 702 ГК). Подрядчиков определяют решением ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК).
В качестве подрядчика для содержания общего имущества ОСС может выбрать УО. Для этого собственники заключают с УО договор о содержании общего имущества в МКД или другой договор на выполнение отдельных работ или оказание услуг. Такие договоры расторгают по нормам гражданского законодательства, в том числе по решению ОСС. Уведомлять об этом органы власти закон не требует.
При этом обратите внимание, что исполнители работ и услуг при непосредственном управлении обязаны размещать в ГИС ЖКХ договоры о содержании ВДГО, договоры о выполнении работ по эксплуатации, обслуживанию и ремонту лифтов, подъемных платформ для инвалидов, договоры об аварийно-диспетчерском обслуживании. Такая обязанность предусмотрена частью 2.1 статьи 164 ЖК.
Подробнее – в рекомендации Как управлять МКД при непосредственном способе управления.
7. Вправе ли судебный пристав отказать в возбуждении исполнительного производства, если суд указал в исполнительном листе не все данные УО как взыскателя?
Да, вправе.
Исполнительный лист должен содержать сведения о взыскателе (истце):
- наименование и адрес из единого государственного реестра юридических лиц;
- фактический адрес, если он известен;
- идентификационный номер налогоплательщика;
- основной государственный регистрационный номер.
Такие требования предусмотрены пунктом 5 части 1 статьи 13 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве).
Судебный пристав-исполнитель отказывается возбудить исполнительное производство, в том числе если исполнительный документ не соответствует требованиям, которые установлены статьей 13 Закона об исполнительном производстве (п. 4 ч. 1 ст. 31 Закона об исполнительном производстве).
УО рекомендуется проверить все сведения в исполнительном листе и обратиться к судье для получения нового документа с полным перечнем необходимых сведений.
Подробнее – в рекомендации Как работать с судебным приставом, чтобы получить деньги по исполнительным документам.
8. Вправе ли собственники помещений хранить автомобильные шины и другие вещи на своих машино-местах в подземном паркинге?
Да, вправе, но только если соблюдают правила хранения.
Хранить автомобильные шины следует в отдельных помещениях, которые отделены от стоянки автомобилей противопожарными стенами 2-го типа (перегородками 1-го типа), а в зданиях степени огнестойкости IV – перегородками 2-го типа. Площадь каждого из помещений для хранения автомобильных шин, расположенных в цокольных и подземных (подвальных) этажах, не должна превышать 50 кв. м. Хранить шины на машино-местах возможно только в шкафах согласно требованиям пункта 6.2.15 СП 113.13330.2023. Такие условия хранения указаны в пункте 6.2.13 Свода правил СП 113.13330.2023 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей», утвержденного приказом Минстроя от 05.10.2023 № 718/пр.
Чтобы хранить шины и иное имущество на машино-местах, необходимо установить шкафы из негорючих материалов глубиной не более 1 м, шириной, ограниченной границей машино-места, и высотой не более 1,5 м. Шкафы устанавливают на расстоянии не менее 8 м от эвакуационных выходов. При этом габаритные размеры и место установки шкафа не должны нарушать функции систем противопожарной защиты. Установка шкафов должна обеспечивать сохранение минимально допустимых размеров машино-места (5,3 × 2,5 м). Шкафы оборудуют установками, устройствами пожаротушения (п. 6.2.15 СП 113.13330.2023).
Подробнее – в рекомендациях:
9. Может ли самозанятый бухгалтер ТСЖ одновременно работать в товариществе и как самозанятый техник?
Да, может.
Статус самозанятых регламентирует Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Так, закон определяет виды деятельности, которыми самозанятый не вправе заниматься. Они предусмотрены частью 2 статьи 4 Закона № 422-ФЗ. Однако не установлено никаких ограничений по количеству разрешенных видов деятельности.
Закон также не предусматривает обязательного информирования о видах деятельности. Чтобы получить статус самозанятого, гражданин обязан встать на учет в налоговом органе. Дальнейшее уточнение сведений не предусмотрено. Порядок и условия начала и прекращения режима самозанятости установлены статьей 5 Закона № 422-ФЗ.
При этом нужно учитывать, что сколько бы видов деятельности самозанятый не выбрал, его отношения с управленцем не должны носить трудового характера (гл. 2 ТК). Критерии, по которым суды признают отношения трудовыми, сформулировал Верховный суд в постановлении Пленума от 29.05.2018 № 15. На эти критерии ориентируются не только суды, но также налоговая и ГИТ (письмо ФНС от 15.04.2022 № ЕА-4-15/4674@).
Подробнее – в рекомендации Какие документы оформлять с самозанятыми.
Посмотрите также статью Самозанятые. Как с ними работать, чтобы отношения не признали трудовыми.
10. Обязана ли УО выявлять временно проживающих в МКД граждан?
Нет, не обязана, но вправе это сделать.
Исполнитель имеет право устанавливать количество граждан, которые проживают в жилом помещении, в том числе временно, если такое помещение не оборудовано ИПУ. Такое право закреплено подпунктом «е(1)» пункта 32 Правил № 354.
Потребителя считают временно проживающим, если он фактически проживает в жилом помещении более пяти дней подряд (п. 56 Правил № 354). Порядок фиксации факта временного проживания определяют пункты 56(1), 58 Правил № 354.
Подробнее – в рекомендации Когда и как составить акт об установлении количества проживающих в жилом помещении граждан.
Саморегулируемая организация 