Как определить состав общего имущества в МКД

Актуально на 23 дек 2024

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

В рекомендации – правила, как определять состав общего имущества в МКД.

В рекомендации – правила, как определять состав общего имущества в МКД. Чтобы разобраться в этом, нужно ответить на шесть вопросов:

• что входит в состав общего имущества в МКД;
• зачем нужно определять состав общего имущества в МКД;
• кто определяет состав общего имущества в МКД;
• кто и как утверждает состав общего имущества в МКД;
• возможность уменьшения размера общего имущества в МКД;
• возможность увеличения размера общего имущества в МКД.

От состава общего имущества в МКД зависит перечень работ и услуг по его содержанию, а также стоимость такого содержания.

Что входит в состав общего имущества в МКД

Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, лифты, инженерные коммуникации, земельный участок, на котором расположен дом и помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам.

Состав общего имущества собственников помещений в МКД перечислен в ч. 1 ст. 36 ЖК:

1. помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе:
   межквартирные лестничные площадки;лестницы;
2. лифты, лифтовые и иные шахты;коридоры;технические этажи, чердаки, технические подвалы;
3. помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в МКД:
   организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
4. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
5. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Исключение – сети связи, которые необходимы для оказания услуг связи собственникам или нанимателям жилых помещений по договорам соцнайма;
6. земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Подробный состав элементов, включаемых в состав общего имущества в МКД, описан в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества).

Ситуация

Какие элементы системы электроснабжения включают в состав общего имущества в МКД

В состав внутридомовой системы электроснабжения, входят:

• вводные шкафы;
• вводно-распределительные устройства;
• аппаратура защиты, контроля и управления;
• ОДПУ электрической энергии;
• этажные щитки и шкафы;
• осветительные установки помещений общего пользования;
• электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов;
• автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД;
• сети (кабели) от внешней границы, которая установлена пунктом 8 Правил содержания общего имущества), до ИПУ электроэнергии и другое электрическое оборудование на этих сетях.

В состав системы электроснабжения не включают:

• интеллектуальную систему учета электрической энергии (мощности);
• ОДПУ электроэнергии, которые дают возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета, – гарантирующие поставщики обязаны приобретать, устанавливать, заменять, вводить в эксплуатацию такие приборы.

Состав внутридомовой системы электроснабжения установлен пунктом 7 Правил содержания общего имущества.

Ситуация

Включены ли в состав общего имущества в МКД отопительные радиаторы (батареи)

В состав общего имущества в МКД включается внутридомовая система отопления, состоящая из:

• стояков;
• обогревающих элементов;
• регулирующей и запорной арматуры;
• общедомовых приборов учета;
• другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Это определено п. 6 Правил содержания общего имущества.

Находящиеся в квартирах радиаторы, имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру. Они могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство помещения (ст. 26 ЖК).

В состав общего имущества в МКД включаются лишь те радиаторы, которые обслуживают более одной квартиры. Такие радиаторы находятся на лестничных клетках, в подвалах и других помещениях, которые входят в состав общего имущества. Это следует из п. 6 во взаимосвязи с пп. "д" п. 2 и п. 5 Правил содержания общего имущества.

Руководствуясь изложенным, Верховный суд не нашел оснований для вывода о том, что радиаторы, обслуживающие одну квартиру, включаются в состав общего имущества в МКД (решение Верховного суда от 22.09.2009 № ГКПИ09-725).

Аналогичную позицию излагает Минстрой в письме от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04 .

Минстрой обращает внимание на то, что состав общего имущества в отношении конкретного МКД определяется самими собственниками помещений в МКД. Письма Минстроя не являются нормативными правовыми актами и не могут рассматриваться в качестве общеобязательных.

Ситуация

Относится ли балкон к общему имуществу

Балконные плиты и другие ограждающие несущие конструкции в МКД входят в состав общего имущества. Это предусматривает подп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006  № 491. К имуществу собственника помещения в МКД относится балконное пространство или помещение балкона, так как предназначено для обслуживания одного помещения.

Верховный суд также подтвердил, что балконные плиты включаются в состав общего имущества и относятся к ограждающим несущим конструкциям. Плиты обеспечивают прочность и устойчивость здания (определение Верховного суда от 17.01.2012 г. № КАС11-789).

Ситуация

Относится ли к общему имуществу ливневая канализация и система водоотведения

К общему имуществу собственников в МКД относится система ливневой канализации в пределах балансовой принадлежности и система водоотведения. 

УО, ТСЖ, ЖСК обязаны контролировать состояние системы канализации и восстанавливать исправность ее элементов, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации. Это предусматривает пункт 18 постановления Правительства от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

По водоотведению к зоне ответственности управляющих относится система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей, стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. К фасонным частям относят отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины и тройники. Это предусматривает пункт 5 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Внутреннюю границу канализационных инженерных сетей между УО, ТСЖ, ЖСК и собственниками определяет договор управления. Как правило, граница расположена на раструбе фасонного изделия на стояке трубопровода водоотведения. К раструбам относятся тройники, крестовины, отводы.

Ситуация

Относятся ли к общему имуществу крыша МКД и конструкции на ней

Крыша МКД, а также расположенные на ней элементы ее конструкции, предусмотренные проектом МКД, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это следует из пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК и пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Ситуация

Относятся ли окна и двери к общему имуществу

Окна и двери помещений общего пользования в МКД относятся к общему имуществу. Это устанавливает подпункт «г» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Оконные и дверные конструкции в квартирах не относятся к общему имуществу. Это личное имущество собственников.

Ситуация

Должны УО, ТСЖ, ЖК обслуживать насосы подкачки, расположенные в подвале МКД

Насосы подкачки, расположенные в подвале МКД, должны включаться в состав общего имущества в МКД. Соответственно, УО, ТСЖ, ЖК должны брать на себя обязательства по обслуживанию таких станций.

Это обусловлено тем, что механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование включается в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Это предусмотрено ч. 1 ст. 36 ЖК, подп. "д" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Могут быть и исключения из общего правила. В основном эти исключения связаны со сроком эксплуатации МКД или с утерей проектной документации. Два указанных фактора указывают на то, что в свое время про станции подкачки забыли и они не были включены в состав общего имущества в МКД.

Ситуация

Как быть, если собственники отказываются включать элементы в состав общего имущества, а обслуживать их нужно

В интересах УО, ТСЖ, ЖК в рассматриваемом случае:

• провести разъяснительную работу с собственниками и обосновать включение отдельных элементов в состав общего имущества;
• инициировать общее собрание собственников помещений в МКД для включения отдельных элементов в состав общего имущества.

Обслуживание спорных элементов целесообразно не прекращать. Это связано с тем, что УО, ТСЖ, ЖК отвечают за содержание и ремонт общего имущества в МКД.

Надлежащее содержание общего имущества в МКД должно обеспечивать, в т.ч., соблюдение требований к надежности и безопасности МКД. Это определено ч. 1.1 ст. 161 ЖК.

Надлежащее содержание общего имущества в МКД в зависимости от способа управления МКД осуществляется:

• собственниками помещений в МКД (путем заключения договора управления или договора о содержании и ремонте общего имущества);
• ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Это установлено п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Ситуация

Что включается в состав имущества общего использования при создании ТСЖ в нескольких МКД

Состав имущества, которое собственники могут совместно использовать в ТСЖ, созданном в нескольких МКД, определен разделом I(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

Для нужд нескольких МКД можно использовать:

• земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД. К ним можно отнести трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен МКД;
• имущество, совместное использование которого допускается проектной или технической документацией на эти дома;
• имущество, обеспечение работоспособности которого достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом МКД из числа указанных домов - для инженерных систем, оборудования, устройств.

Зачем нужно определять состав общего имущества в МКД

Состав общего имущества определяется собственниками помещений в МКД для выполнения обязанности по содержанию общего имущества. Это закреплено п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства  от 13.08.2006 № 491.

Если состав общего имущества в МКД не определен, то неизвестно, чем нужно управлять.

Состав общего имущества в МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, - одно из существенных условий договора управления МКД.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Это правило предусмотрено ст. 432 ГК.

Договор управления МКД не может считаться заключенным, если состав общего имущества в МКД не включен в условия такого договора.

Если МКД находится под управлением ТСЖ, без состава общего имущества в МКД невозможно утверждение сметы доходов и расходов в ТСЖ.

Пример

Пример важности утверждения состава общего имущества в МКД

Собственник помещения в МКД Н. обвинил УО в протечке радиатора, расположенного в помещении, принадлежащем Н. По утверждению Н., радиаторы входят в состав общего имущества в МКД.

На встрече с Н. представитель УО обратил внимание на то, что:

• состав общего имущества собственников помещений в МКД определяется в отношении каждого МКД индивидуально;
• условиями договора управления МКД определен состав общего имущества в МКД и радиаторы отопления, расположенные в помещениях МКД и обслуживающие не более одного помещения, не входят в состав общего имущества.

Условия договора управления МКД утверждены на общем собрании собственников помещений в МКД. Это соответствует ч.ч. 1, 3 ст. 162 ЖК.

Собственник Н. снял свои претензии с УО и устраняет последствия протечки собственными силами.

Кто определяет и изменяет состав общего имущества в МКД

Состав общего имущества в МКД может определять:

• собственники помещений в МКД – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
• органы государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;
• органы МСУ – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УО.

Это установлено п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Ситуация

Может ли орган МСУ изменить утвержденный собственниками состав общего имущества

Нет, это закон это не предусматривает.

Состав общего имущества собственников помещений в МКД утверждается органом местного самоуправления только в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УО. Основания для проведения такого конкурса перечислены в ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК.

Это указано в п. 1

Кто и как утверждает состав общего имущества в МКД

Состав общего имущества собственников помещений в МКД утверждают собственники на общем собрании. Решение принимается простым большинством голосов собственников помещений в МКД от общего числа голосов собственников помещений в МКД. (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК). 

Органы государственной власти или местного самоуправления определяют состав общего имущества в МКД в соответствии со своими внутренними регламентами.

Ситуация

Как внести изменения в состав общего имущества

Чтобы внести изменение в состав общего имущества, инициируйте ОСС. Состав общего имущества собственников помещений в МКД определяют сами собственники помещений в МКД. Это устанавливает подпункт «а» пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. 

Правило распространяется в том числе на ситуацию, в которой требуется изменение в сторону увеличения состава общего имущества собственников помещений в МКД.

Уменьшение состава общего имущества собственников помещений в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК).

Ситуация

Нужно ли пересматривать состав общего имущества в МКД при смене способа управления МКД

Нет, такое правило закон не устанавливает.

Пересмотр состава общего имущества в МКД следует проводить при наличии оснований: реконструкция МКД, увеличение или уменьшение состава общего имущества.

Ситуация

С какой периодичностью нужно пересматривать состав общего имущества в МКД

Периодичность пересмотра состава общего имущества в МКД законодательно не установлена.

Необходимость в пересмотре состава общего имущества в МКД возникает в случае изменения его состава.

В профилактических целях можно проводить инвентаризацию.

Ситуация

Может ли ТСЖ своим решением может утвердить состав общего имущества в МКД

Нет, не может.

ТСЖ, общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ не наделены полномочиями, позволяющими утверждать состав общего имущества в МКД.

Ситуация

Кто может инициировать общее собрание собственников помещений в МКД для утверждения состав общего имущества

Инициировать общее собрание собственников помещений в МКД может:

• любой из собственников помещений в МКД;
• УО;
• ТСЖ, если поступит просьба от собственников, обладающих 10% голосов от общего количества голосов собственников в МКД.

Ситуация

Нужна ли регистрация прав общедолевой собственности на общее имущество

Нет, не нужна.

Закон не предусматривает специальную процедуру регистрации прав общедолевой собственности на общее имущество собственников помещений в МКД. Помещения в МКД, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме и не зарегистрированные на праве собственности за отдельными лицами относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это следует из п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК.

Государственная регистрация общей долевой собственности собственников помещений в МКД происходит одновременно с государственной регистрацией прав собственности помещения собственников в МКД. Это следует из ч. 5 ст. 40, ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ №218). Специальное оформление прав общей долевой собственности не требуется.

О том, как включить придомовую территорию в состав общего имущества в МКД, читайте в отдельной рекомендации. 

Уменьшение состава общего имущества в МКД

Уменьшить размер общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в МКД путем его реконструкции. Эта норма закреплена ч. 3 ст. 36 ЖК.

Оформить уменьшение состава общего имущества в МКД необходимо протоколом общего собрания собственников помещений в МКД.

Решение должно приниматься абсолютным большинством собственников помещений в МКД, т.е. единогласно.

Ситуация

Кто может принимать решения о продаже объектов, являющихся общим имуществом в МКД

Любое решение в отношении общего имущества в МКД принимается только общим собранием собственников помещений в МКД.

Инициировать проведение общего собрания в МКД по вопросу продажи элементов общего имущества может:

• любой из собственников помещений в МКД в любое время;
• УО в любое время;
• ОМС, если в МКД есть помещение(я), находящееся(иеся) в муниципальной собственности;
• ТСЖ, ЖК, если поступило соответствующее обращение, подписанное не менее чем 10% собственников помещений в МКД.

Продажа объектов, отнесенных к общему имуществу собственников помещений в МКД, требует индивидуального подхода. Только тщательный подбор документов позволит определить законность решения о продаже объектов общего имущества и соответствующей сделки.

Увеличение состава общего имущества в МКД

Состав общего имущества собственников помещений в МКД может быть увеличен по решению собственников помещений в этом доме.

Общее собрание собственников может принять решение о реконструкции МКД. Реконструкция может предусматривать:

• расширение МКД или надстройку;
• строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений.

Такое право собственников помещений в МКД закреплено п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК.

Соответствующее решение принимается квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов собственников от общего количества собственников помещений в МКД). Это предусмотрено ч. 1 ст. 46 ЖК. Принятое решение оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в МКД.

Ситуация

Требуется ли для установки нового оборудования в МКД решение собственников как для увеличения состава общего имущества в МКД

Нет. Для оснащения МКД новым оборудованием не требуется принятие решения, предусматривающего увеличение общего имущества в МКД.

Установка нового оборудования в МКД не является его реконструкцией.

Реконструкция объекта капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Это определено ст. 1 Градостроительного кодекса.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 23.12.2024