Когда проводить и как оформлять результаты осмотра общего имущества в МКД

Актуально на 24 дек 2024

Сергей Ежов, руководитель отдела по правовым вопросам ООО «Городская управляющая компания «ДОМЖИЛСЕРВИС»

Виталий Перелыгин, главный редактор информационных продуктов для малого бизнеса

Осмотры общего имущества бывают трех видов: текущие, сезонные и внеочередные. В материале мы рассказали, когда проводить каждый из них, что проверить во время осмотра и какие документы оформить.

Осмотр общего имущества в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания. Цели осмотра – своевременно выявить:

факт того, что состояние общего имущества не соответствует требованиям законодательства;
угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Это предусматривает подпункт «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Виды осмотров

Осмотры состояния общего имущества в МКД бывают:

текущие;
сезонные;
внеочередные.

Текущие осмотры подразделяют на общие и частичные. Общие проводят для осмотра всего общего имущества в целом. Частичные – чтобы осматривать отдельные элементы общего имущества.

Виды осмотров названы в пункте 13(1) Правил № 491.

Пример

Пример частичного осмотра

Чтобы проверить состояние пожарной безопасности МКД, проведите осмотр состояния:

пожарных лестниц;
лазов;
проходов;
выходов;
систем аварийного освещения;
систем пожаротушения;
сигнализации;
систем противопожарного водоснабжения;
средств противопожарной защиты;
средств противодымной защиты.

Перечень работ для обеспечения требований пожарной безопасности предусматривает пункт 27 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

Сезонные осмотры проводят в отношении всего общего имущества. Их подразделяют на весенние и осенние.

Внеочередные осмотры проводят, чтобы выявить последствия аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

Дополнительные случаи, в которых необходимо проводить внеочередные осмотры, можно установить в договоре управления или договоре о содержании общего имущества в МКД.

Совет

общий осмотр состояния общего имущества в МКД стоит провести, если к управлению домом приступила УО либо в доме создано ТСЖ

Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент вступления в силу договора управления МКД или реализации выбранного способа управления в виде создания ТСЖ.

Периодичность проведения осмотров

Сезонные осмотры проводите два раза в год. Весенний осмотр – по окончании отопительного периода. Во время таких осмотров проверяют, есть ли повреждения общего имущества, возникшие в течение зимнего периода. Осенний осмотр проводят до наступления отопительного сезона. Нужно проверить готовность МКД к эксплуатации в этот период.

Внеочередные осмотры проводят в течение суток после того, как произошла авария, опасный природный процесс, стихийное или иное бедствие.

Текущие осмотры проводите в сроки, которые:

рекомендованы в технической документации на МКД;
обеспечивают надлежащее содержание общего имущества;
зависят от материалов изготовления элементов общего имущества.

Периодичность осмотров устанавливает пункт 13(1) Правил № 491. УО, ТСЖ, ЖСК И собственники помещений могут самостоятельно определить сроки осмотров общего имущества в МКД. Их можно закрепить:

в договоре управления МКД – если домом управляет УО;
уставе ТСЖ, ЖК или ЖСК – если они управляют домом;
договоре о содержании и ремонте общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом.

Это устанавливает пункт 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Правила № 290).

Кто проводит осмотры общего имущества

Текущие, сезонные и внеочередные осмотры проводит управляющая МКД организация. Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ.

Осмотры отдельных элементов МКД, которые обсуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.

Это следует из пункта 8 Правил № 290, пункта 2.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.

Ситуация

Нужно ли во время текущих, сезонных и внеочередных осмотров общего имущества в МКД привлекать к участию членов совета МКД

Законодательство такую обязанность не устанавливает.

Вместе с тем обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:

условия договора управления МКД;
дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Как зафиксировать результаты осмотра общего имущества

Как оформить акт осмотра общего имущества в МКД

Зафиксируйте результаты осмотра общего имущества в МКД в акте. Этого требуют пункт 14 Правил № 491 и пункт 2.1.4 Правил № 170.

Акт должны подписать лица, присутствовавшие при осмотре.

Ситуация

Обязаны ли собственники подписывать акты сезонного осмотра

Нет, не обязаны. Исключение – они участвовали в осмотре.

По общему правилу акт осмотра подписывают лица, которые в нем участвовали и присутствовали. Закон не обязывает привлекать к участию в осмотрах собственников помещений. В осмотрах могут участвовать, например, собственники-члены совета МКД, если это предусмотрено отдельным документом:
– договором управления МКД;
– протоколом ОСС, где собственники наделили председателя совета дополнительными полномочиями (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Решения на основании акта осмотра

На основании акта осмотра принимают решение о ремонте общего имущества в МКД. Например, составляют планы ремонта, программы повышения энергоэффективности в МКД. Если требуется капитальный ремонт, предложения нужно вынести на обсуждение с советом МКД, правлением ТСЖ или ЖСК (п. 14 Правил № 491).

В течение месяца со дня составления акта осмотра УО, ТСЖ, ЖСК обязаны:

определить неисправности и повреждения;
уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год – по результатам весеннего осмотра, на следующий год – по итогам осеннего);
выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта.

Журнал осмотров

Как в журнале осмотров отразить результаты осмотра общего имущества в МКД

УО, ТСЖ, ЖСК должны вести журнал осмотров общего имущества в МКД. В журнале фиксируют даты осмотров и их результаты. После каждого осмотра в журнале нужно указать, какие неисправности и повреждения выявили, а также описать техническое состояние элементов общего имущества.

Такую обязанность предусматривают пункт 14 Правил № 491, пункт 2.1.4 Приказа № 170. Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении № 3 к этим правилам.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО