10 популярных вопросов февраля

Актуально на 3 февр 2025

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. Вправе ли УО отложить ремонт и временно не устранять последствия аварии в квартире, где есть больной вирусным заболеванием?

Нет, не вправе. Устранение последствий аварии относят к неотложным работам, так как под угрозой безопасность проживания людей в МКД.

Управляющие МКД организации отвечают за надлежащее содержание общего имущества независимо от сезона и времени суток, выполняют неотложные работы и аварийно-диспетчерское обслуживание непрерывно и круглосуточно. Такое правило следует из частей 1, 1.1 статьи 161 ЖК, пунктов 10, 11 Правил № 491. Сроки устранения аварий устанавливает пункт 13 Правил управления МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

При работе в квартире больного примите меры, чтобы избежать распространения инфекции и обезопасить сотрудников. Соблюдайте санитарно-гигиенические требования и нормы о социальной дистанции. Проведите инструктаж среди сотрудников, обеспечьте их средствами защиты.

Подробнее – в материалах:

Сроки устранения аварий, повреждений и неисправностей аварийно-диспетчерской службой

Какие требования учесть в работе и структуре АДС

2. Нужно ли в 2025 году уплачивать НДФЛ с вознаграждения председателю и членам совета МКД?

Да, НДФЛ нужно по-прежнему платить.

При определении налоговой базы по НДФЛ учитывают все доходы налогоплательщика, которые он получил как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды (п. 1 ст. 210 НК). Вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершенные действия в России для целей налогообложения относят к доходам от источников в России (подп. 6 п. 1 ст. 208 ЖК).

Таким образом, с дохода в виде вознаграждения, который получил, в частности, совет МКД, необходимо уплачивать НДФЛ.

Такие разъяснения дал Минфин в письме от 13.03.2024 № 03-04-06/22384.

С 1 января 2025 года действуют изменения в отношении уплаты страховых взносов с вознаграждения председателю и членам совета МКД. Их нужно платить только в тех случаях, когда с ними заключили трудовые или гражданско-правовые договоры (п. 1, 2 ст. 420 НК). Если договоров нет, взносы уплачивать необязательно. Изменения в НК внесли Законом от 29.10.2024 № 362-ФЗ.

В законодательство не вносили изменения в части уплаты НДФЛ с вознаграждения совету МКД.

Подробнее — в рекомендации Совет МКД: как избрать, прописать полномочия членов и выплачивать вознаграждение

3. Нужно ли в УО назначать сотрудника, который будет отвечать за электрохозяйство, если для этого уже заключили договор ГПХ со сторонней организацией?

Да, нужно.

В управляющей МКД организации необходимо назначить лицо из числа административно-технического персонала, которое должно выполнять обязанности по организации эксплуатации электроустановок и проведению всех видов работ в электроустановках потребителя, – ответственного за электрохозяйство. Ответственного назначают организационно-распорядительным документом. Такие требования установлены пунктом 8 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей электрической энергии, утвержденных приказом Минэнерго от 12.08.2022 № 811.

Под термином «персонал» понимают совокупность работников организации, поэтому ответственный за электрохозяйство должен быть штатным работником управленца на основании трудового договора, в том числе по совместительству. Это следует из положений Трудового кодекса, пункта 8 Правил № 811 с учетом сложившейся практики. Это объясняется и тем, что выполнять распорядительные акты обязаны сотрудники организации (ст. 21 ТК). Лица, которые не являются сотрудниками, в том числе выполняют работы, оказывают услуги на основании гражданско-правовых договоров, не обязаны исполнять распорядительные документы.

Если управленец привлек стороннюю организацию, чтобы выполнять соответствующие работы в отношении электрохозяйства, это не исключает его обязанность назначить ответственное лицо из числа сотрудников управленца.

Подробнее — в рекомендации Как назначить ответственных: комплект приказов 

Скачать приказ о назначении лиц, ответственных за электрохозяйство организации

4. Вправе ли провайдер на запрос УО о наличии у него договоров с собственниками просто ответить, что такие договоры у него есть, не уточняя информацию об этих собственниках?

Такой ответ не противоречит законодательству.

Сети связи на объектах общего имущества в МКД эксплуатируют в соответствии Правилами взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в МКД, утвержденными постановлением Правительства от 06.08.2024 № 1055 (далее – Правила № 1055). Это следует из части 4.2 статьи 36 ЖК, пункта 6 статьи 6 Закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи».

Управляющая МКД организация вправе ежегодно запрашивать у оператора связи, который смонтировал сети связи на объектах общего имущества в МКД, информацию о наличии действующих договоров на оказание услуг связи с собственниками помещений в МКД или нанимателями жилого помещения в МКД по договору социального найма. Такое право установлено подпунктом «а» пункта 48 Правил № 1055. При этом Правила № 1055 не определяют, в какой форме и в каком объеме оператор связи обязан предоставить управленцу такую информацию.

Вместе с тем Ф. И. О. собственника или нанимателя, адрес, факт заключения с ним договора относят к персональным данным соответствующих абонентов оператора связи. Оператор связи не вправе предоставлять УО информацию о конкретных абонентах без их согласия. Такие правила следуют из статьи 3 Закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

Подробнее — в рекомендации Как перестроить работу с провайдерами в МКД

5. Вправе ли управляющая МКД организация выставить счет за вызов АДС потребителю, если авария произошла по его вине?

Нет, не вправе.

Если потребитель обнаружил неисправность или аварию во внутриквартирном оборудовании, внутридомовых инженерных системах, он обязан:

• немедленно сообщать о них АДС;
• принять меры, чтобы устранить неисправность или аварию, если это возможно.

Это определено подпунктом «а» пункта 34 Правил № 354.

АДС обязана зарегистрировать и исполнить заявку. Например, вышел из строя перекрывающий кран и собственник не может самостоятельно перекрыть поступление воды. Своевременный вызов аварийной службы поможет избежать затопления квартиры.

Расходы на вызов АДС включают в размер платы за содержание жилого помещения. Ремонт внутриквартирного оборудования собственник будет оплачивать самостоятельно.

Подробнее — в рекомендации Как организовать работу аварийно-диспетчерской службы

6. Можно ли учитывать голос собственника при подсчете голосов на ОСС, если он не указал сведения о площади помещения в своем бланке решения?

Да, можно.

Информацию о площади помещения собственника не относят к обязательным сведениям, которые нужно указывать в бланке решения. Это следует из части 5.1 статьи 48 ЖК.

Счетная комиссия ОСС при подсчете голосов и подведении итогов собрания вправе использовать любые доступные и достоверные источники информации о площади помещений собственников в МКД. Достоверные сведения, в том числе о площади помещения в МКД, содержит ЕГРН. Такое правило следует из части 2 статьи 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В случае судебных споров суды, как правило, не исключают решение собственника на ОСС, в котором отсутствуют сведения о площади помещения. Решение проверяют с учетом данных о площади из ЕГРН.

Подробнее — в рекомендации Как проверить бланки решений и подсчитать голоса на общем собрании собственников помещений в МКД

7. Что делать УО, которая была владельцем спецсчета капремонта в МКД, если собственники в этом доме сменили УО, но не выбрали ее новым владельцем спецсчета?

УО исполняет обязательства владельца спецсчета, пока не определят нового владельца спецсчета.

Если УО – владелец специального счета капитального ремонта МКД прекращает управлять МКД, ОСС в таком доме обязано принять решение о выборе нового владельца спецсчета или об изменении способа формирования ФКР. Решение нужно принять и реализовать не позднее чем в течение двух месяцев с даты прекращения УО деятельности по управлению МКД. Такое правило установлено частью 8 статьи 175 ЖК.

Если в установленный срок ОСС не примет и не реализует решение об изменении владельца спецсчета или об изменении способа формирования ФКР либо ОСС не проведут, орган МСУ (ч. 9 ст. 175 ЖК):

• принимает решение об определении регионального оператора владельцем спецсчета;
• направляет копию решения в адрес регионального оператора, органа ГЖН и кредитной организации, в которой открыт специальный счет;
• размещает такое решение в ГИС ЖКХ.

В этом случае к региональному оператору переходят все права и обязанности владельца спецсчета (ч. 10 ст. 175 ЖК).

После выбора нового владельца спецсчета УО, которая ранее управляла МКД, в течение трех дней с момента принятия такого решения передает новому владельцу спецсчета все документы, связанные с открытием и ведением спецсчета. Это определено частью 12 статьи 175 ЖК. Рекомендуем передавать документы по акту приема-передачи документов.

При этом до момента определения нового владельца спецсчета УО, ранее управлявшая МКД и являющаяся владельцем спецсчета, обеспечивает исполнение обязательств владельца специального счета. Это определено частью 11 статьи 175 ЖК.

Подробнее — в рекомендации Как сменить владельца специального счета капремонта

8. Можно ли УО не отвечать на обращение собственника, если он много раз задает один и тот же вопрос, на который ранее получил ответы?

Нет, не вправе.

Закон не ограничивает количество обращений гражданина в адрес управленца, в том числе по одному и тому же вопросу. Управляющая МКД организация обязана отвечать на любые обращения собственников и пользователей помещений в МКД, независимо от содержания, формы обращения и ранее предоставленной информации по аналогичным вопросам. Такое правило следует из подпункта «з» пункта 4, раздела VIII Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Если гражданин повторно обращается с одним и тем же вопросом, можно ответить, что уже отвечали на его обращение. Укажите число, исходящий номер и дату ответа, приложите копию ответа. Можно использовать, например, такие формулировки:

• «ответ на Ваше обращение по тому же вопросу был направлен в Ваш адрес письмом от "___" _____ ____ года исх. № ___»;
• «ответ по существу заданного вопроса был предоставлен в Ваш адрес в полном объеме в письме от "___" _____ ____ года исх. № ___»;
• «Ваше очередное обращение, в котором Вы... рассмотрено. Ранее по данным вопросам Вам давались необходимые разъяснения и рекомендации в письме от "___" _____ ____ года исх. № ___. Во вновь поступившем обращении Вы касаетесь той же проблемы».

Также можно приложить копии ранее направленных ответов.

Подробнее — в рекомендациях:

Как настроить работу с письменными обращениями жителей МКД

Как отвечать на обращения жителей: навигатор по темам запросов

9. Вправе ли собственники требовать при смене УО, чтобы прежний управленец отдал купленные им оборудование, оргтехнику, инструменты и т. д.?

Нет, не вправе. Исключение – имущество приобрели на основании решения ОСС и включили в состав общего имущества в МКД.

УО может приобретать инструменты, оргтехнику, другое имущество в счет платежей за услугу управления МКД, которые собственники вносят УО в составе платы за содержание жилого помещения. Это следует из части 2 статьи 154 ЖК. В этом случае УО вправе самостоятельно распоряжаться этой составляющей, то есть решать, куда тратить поступающие за нее деньги.

Кроме того, УО может приобретать имущество за счет иных средств, например дополнительных доходов, вкладов участников УО, других источников.

Таким образом, имущество становится собственностью УО. И значит, она не обязана передавать его собственникам или новой управляющей МКД организации.

Исключение – случаи, когда на основании решения ОСС определенное имущество приобрели для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Также решением ОСС это имущество включили в состав общего имущества в МКД на основании подпункта «а» пункта 1 Правил № 491.

Подробнее — в материалах:

Какие услуги относятся к услугам управления МКД

Как передать техническую и иную документацию и оборудование для управления МКД

10. Обязан ли ЖСК выдавать реестр членов кооператива по запросу собственников – нечленов ЖСК?

Нет, не обязан. Исключение – обязанность предусмотрена уставом ЖСК, внутренними документами, решением общего собрания членов кооператива.

ЖСК обязан вести реестр своих членов, в том числе в единой информационной системе жилищного строительства. Это предусмотрено частью 3 статьи 123.1 ЖК. Но обязанность ЖСК представлять копии или оригиналы реестра для ознакомления закон не устанавливает. Такое правило есть только для ТСЖ (ч. 3 ст. 143.1 ЖК).

Обязанность можно прописать в уставе кооператива или во внутренних документах, решении общего собрания членов ЖСК. Такая возможность следует из статьи 113, части 2 статьи 123.1 ЖК. Аналогичный вывод содержит определение Свердловского областного суда от 28.04.2016 № 33-7147/2016 по делу № 33-7147/2016.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 03.02.2025