10 популярных вопросов мая

Актуально на 5 мая 2025

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. Обязана ли УО удалить протокол ОСС из ГИС ЖКХ, если по иску одного из собственников суд признал решение собрания недействительным?

Нет, не обязана.

Инициатор ОСС обязан передать протокол этого собрания в управляющую МКД организацию. После чего управленец направляет протокол в орган ГЖН для хранения в течение трех лет и размещает его в ГИС ЖКХ. Такие правила следуют из частей 1, 1.1 статьи 46 ЖК.

При этом законодательство не устанавливает специальных действий управленца при отмене протокола ОСС, в том числе обязанности удалять его из ГИС ЖКХ.

Подробнее — в рекомендациях:

Кто и в какие сроки обязан размещать протокол ОСС в ГИС ЖКХ

Недействительный, ничтожный или вовсе подделка. Что будет с протоколом ОСС, если в нем найдут нарушения

2. Обязана ли РСО уведомлять управляющую МКД организацию о плановом отключении ГВС?

Да, обязана.

Стороны договора ресурсоснабжения должны согласовать и прописать в договоре порядок приостановления и ограничения подачи коммунального ресурса, в том числе в период проведения планово-профилактического ремонта централизованных сетей инженерно-технического обеспечения. Такой порядок определяют согласно НПА в сфере ресурсоснабжения с учетом требований Правил № 354.

Это установлено пунктом 29 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124.

Организация, которая осуществляет горячее водоснабжение, либо организация, которая транспортирует горячую воду, уведомляет абонентов о временном прекращении или ограничении ГВС либо транспортировки горячей воды, в том числе в случаях планово-предупредительного, внепланового и капитального ремонта, не менее чем за 15 дней до планируемого прекращения или ограничения. Такое требование установлено пунктами 85, 86 Правил горячего водоснабжения, утвержденных постановлением Правительства от 29.07.2013 № 642.

Если ресурсник не соблюдает порядок прекращения подачи энергетического ресурса, ему грозит административная ответственность по статье 9.22 КоАП.

Подробнее — в рекомендациях:

Как заключить договор с РСО на поставку коммунальных ресурсов в МКД

Как изменить договор с РСО в пользу управленца

3. Вправе ли собственник помещения закрыть вентиляцию в квартире?

Нет, действия собственника неправомерны.

Собственникам следует соблюдать следующие правила в отношении системы вентиляции:

нельзя заклеивать вытяжные вентиляционные решетки или закрывать их предметами домашнего обихода, а также использовать их в качестве крепления веревок для просушивания белья;
допускается вместо вытяжной решетки установить в кухнях и санитарных узлах верхних этажей МКД бытовые электровентиляторы;
не рекомендуется во время сильных морозов прикрывать общий шибер или дроссель-клапан в вытяжной шахте вентиляционной системы, чтобы избежать опрокидывания тяги в помещениях верхних этажей, особенно в домах повышенной этажности.

Такие рекомендации предусмотрены пунктом 5.7.8 Правил № 170.

Если собственник перекрыл вентиляцию в помещении, управленцу рекомендуется:

зафиксировать это в акте;
уведомить собственника о необходимости привести систему вентиляции в первоначальное состояние;
обратиться в орган МСУ с просьбой принять меры в отношении собственника в рамках статьи 29 ЖК;
обратиться в суд с требованием к собственнику восстановить системы вентиляции в первоначальном состоянии — если собственник и орган МСУ бездействуют.

Подробнее — в рекомендациях:

Как работает система вентиляции и дымоудаления в МКД

Какие обязанности есть у собственника помещения в МКД и как действовать, если он их не исполняет

4. Обязана ли УО освободить бывшее бомбоубежище в подвале МКД, которое заняли под АДС?

Ответ зависит от того, входит ли спорное помещение в состав общего имущества и введен ли в регионе, например, режим ЧС.

В мирное время объекты гражданской обороны, в том числе бомбоубежища, можно использовать под АДС. Но есть условие — помещение всегда должно быть готово, чтобы использовать его по прямому назначению. Убежище может понадобиться в военное время и в условиях чрезвычайных ситуаций мирного времени. Такие правила следуют из пунктов 3, 13 Порядка создания убежищ и иных объектов гражданской обороны, утвержденного постановлением Правительства от 29.11.1999 № 1309, пунктов 2, 12 Порядка содержания и использования защитных сооружений гражданской обороны в мирное время, утвержденного приказом МЧС от 21.07.2005 № 575.

Вместе с тем, если помещение подвала относится к общему имуществу в МКД, то решение, как его использовать, принимает ОСС. Право собственников следует из статьи 209 ГК, частей 2, 4 статьи 36, части 2 статьи 44 ЖК. В этом случае ОСС вправе потребовать от УО освободить помещения подвала. Если же помещение подвала принадлежит органу МСУ, ОСС не вправе принимать такое решение, а принятое решение признают ничтожным. УО не обязана его исполнять. Это следует из пункта 3 статьи 181.5 ГК.

Подробнее — в рекомендации Как обеспечить антитеррористическую безопасность в МКД

5. Нужно ли управленцу при приеме МКД в управление составлять акт осмотра общего имущества?

Нет, формально не нужно, но рекомендуем это сделать.

Закон не обязывает УО при приеме дома в управление проводить осмотр общего имущества и составлять акт такого осмотра. Но на практике стороны подписывают такой акт, чтобы формализовать отношения в части фиксации состояния МКД на момент заключения договора управления.

Подробнее — в рекомендациях:

В каких случаях и какие акты обязаны составлять УО, ТСЖ, ЖСК

Как заключить договор управления МКД

6. Можно ли предъявить исполнительный лист к исполнению, если должник обжалует решение суда первой инстанции?

Нет, нельзя.

Решение суда вступает в законную силу, когда истек срок на апелляционное обжалование, если решение не обжаловали (ч. 1 ст. 209 ГПК).

При этом суд выдает исполнительный лист взыскателю после вступления судебного постановления в законную силу (ч. 1 ст. 428 ГПК).

Таким образом, исполнительный лист невозможно предъявить к исполнению в период апелляционного обжалования судебного акта.

Подробнее — в рекомендации Как работать с судебным приставом, чтобы получить деньги по исполнительным документам

7. Обязан ли гражданин при запросе документов в ТСЖ подтвердить, что он собственник помещения в МКД?

По закону не обязан. Исключение — у ТСЖ отсутствует информация об обратившемся гражданине.

Вы должны представить документы ТСЖ по запросу любого собственника помещения в МКД. Собственники помещений — члены и не члены ТСЖ в этом отношении равны и вправе ознакомиться с документами товарищества (ч. 3 ст.143.1 ЖК). Перечень документов, которые они вправе запросить, предусмотрен частью 3 статьи 143.1 ЖК.

При этом ТСЖ не вправе предоставлять документы лицу, которое не является собственником помещения в МКД. Поэтому, если в товариществе нет сведений о гражданине, который сделал запрос, вы вправе проверить его статус и запросить подтверждающий право собственности документ.

Подробнее — в рекомендации Как и какие документы ТСЖ должно предоставлять по запросу жителей

8. Кто и за чей счет устанавливает на фасаде МКД указатели с названиями улиц и номерами домов?

Для ответа на вопрос рекомендуем ознакомиться с местными правилами благоустройства.

Адресные указатели размещают на фасадах МКД согласно проектам, которые утверждают органы МСУ. Такое правило следует из части 1 статьи 14 Закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», пункта 3.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.

Например, в Москве устанавливать адресные указатели с наименованиями улиц и номерами домов обязаны органы исполнительной власти города Москвы и органы МСУ городских округов и поселений. Обязанность предусматривает статья 16 Закона города Москвы от 08.10.1997 № 40-70 «О наименовании территориальных единиц, улиц и станций метрополитена города Москвы». Порядок размещения и содержания адресных указателей определен распоряжением ДЖКХиБ города Москвы от 14.10.2014 № 05-14-328/4.

На территории Санкт-Петербурга устанавливать адресные указатели обязаны организации, которые отвечают за содержание МКД, в том числе управленцы. Такое правило определяет пункт 2.3.5.8.12.4 Правил благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961.

Смотрите также рекомендацию Как оформить информационные стенды и доски объявлений в МКД

9. Вправе ли управленец предусмотреть в договоре с подрядчиком его ответственность на случай ущерба имуществу собственников при выполнении работ?

Да, вправе, но по соглашению с самим подрядчиком.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны определяют условия договора по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными нормативно-правовыми актами. Такое правило следует из принципа свободы договора и статьи 421 ГК.

Подробнее — в рекомендациях:

Как составить договор подряда на текущий ремонт МКД

Как предъявить подрядчику претензии по качеству работ

10. Можно ли сменить способ формирования фонда капремонта, если у собственников остались долги по взносам?

Да, можно. В этом случае менять способ формирования ФКР не запрещено.

Способ формирования фонда капитального ремонта можно изменить в любое время на основании решения ОСС. Но есть два препятствия:

на проведение капитального ремонта предоставлены и не возвращены кредит, заем;
имеется подлежащая погашению за счет средств ФКР задолженность по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту.

В таком случае принять решение об изменении способа формирования фонда в отношении этого МКД можно только при условии полного погашения задолженности.

Такие правила предусмотрены частью 2 статьи 173 ЖК.

Подробнее — в рекомендациях:

Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта с регионального оператора на специальный счет

Как изменить способ формирования фонда капремонта со спецсчета на регионального оператора

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО