Как использовать фонд капитального ремонта общего имущества в МКД со специального счета

Актуально на 4 февр 2025

Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Виталий Перелыгин, главный редактор информационных продуктов для малого бизнеса

Фонд капитального ремонта общего имущества в МКД направлен на целевое расходование средств. Когда собственники помещений в МКД формируют этот фонд на специальном счете, банк перечисляет денежные средства по указанию владельца счета – УО, ТСЖ, ЖСК или регионального оператора.

Обязательные условия для перечисления:

• решение об использовании фонда приняли собственники помещений в МКД;
• владелец счета представил в банк установленный перечень документов.

В каких целях можно использовать фонд капитального ремонта со специального счета

Цели, в которых можно использовать фонд капитального ремонта со специального счета, различаются в зависимости от того, какие средства фонда будут потрачены:

• сумма взносов, которые собственники помещений в МКД уплатили в минимальном размере, установленном в субъекте РФ;
• часть фонда, сформированная за счет превышения взносов над минимальным размером.

Кроме того, закон предусматривает ситуации, при которых фонд можно использовать на дополнительные цели.

Внимание

если собственники решат направить средства на цели, в которых закон не разрешает использовать фонд, то банк не перечислит деньги на капремонт

Это определяет ст. 177 ЖК

Использование суммы минимальных взносов

Средства на специальном счете, которые собраны исходя из минимального размера взноса, можно использовать в трех целях в рамках проведения капитального ремонта (ч. 1 ст. 174 ЖК).

1. Оплатить работы, предусмотренные частью 1 статьи 166 ЖК:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента.

2. Оплатить дополнительные работы, которые предусматривает нормативный правовой акт субъекта РФ. К примеру, такой акт может разрешать использовать средства фонда, чтобы (ч. 2 ст. 166 ЖК):

• утеплить фасад;
• переустроить невентилируемую крышу на вентилируемую;
• устроить выходы на кровлю;
• установить информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;
• установить коллективные ОДПУ, а также узлы управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа.

3. Погасить кредиты (займы), полученные для оплаты капитального ремонта, а также выплатить проценты по ним.

Также работы по капитальному ремонту могут включать в себя работы по замене и восстановлению несущих строительных конструкций и инженерных сетей МКД. Для этого такие работы законодательство о градостроительной деятельности должно отнести к реконструкции объектов капитального строительства (ч. 5 ст. 166 ЖК).

Использование превышающей части фонда

За счет превышения собственники вправе оплатить любые услуги и (или) работы по капитальному ремонту (ч. 3 ст. 166 ЖК), в том числе:

• разработку проектной документации (если она необходима по законодательству о градостроительной деятельности);
• услуги по строительному контролю.

Основания, чтобы использовать фонд на дополнительные цели

Закон предусматривает четыре основания (ч. 2 ст. 174 ЖК).

1. МКД признали аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В этом случае собственники помещений вправе принять решение использовать фонд на снос или реконструкцию МКД.

Если собственники решат сносить МКД, средства фонда, которые останутся после сноса и выполненного капремонта, который сделали до того, как МКД признали аварийным, собственники распределяют между собой. Средства распределяют пропорционально размеру уплаченных взносов.

2. Субъект РФ принял НПА, которым из региональной программы капитального ремонта исключают МКД, в которых меньше чем пять квартир.
3. Земельный участок под МКД и помещения в доме изымают для государственных или муниципальных нужд.

Если субъект РФ принял НПА или участок под МКД изъяли для государственных или муниципальных нужд, собственники помещений в этом МКД вправе распределить между собой средства фонда пропорционально размеру уплаченных взносов – за вычетом средств, которые ранее израсходовали на капитальный ремонт.

4. Субъект РФ принял решение закрыть населенный пункт и исключить из региональной программы МКД, который расположен на его территории. В этом случае средства фонда распределяют между собственниками пропорционально уплаченным взносам за вычетом уже израсходованных средств.

Ситуация

Когда средства фонда капитального ремонта могут вернуть собственникам помещений в МКД

Есть четыре случая:

• МКД признали аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и собственники решили сносить дом – вернут средства, которые остались после сноса;
• земельный участок под МКД и каждое жилое помещение в этом доме изъяли для государственных или муниципальных нужд;
• субъект РФ принял нормативный документ, которым из регпрограммы капремонта исключают МКД, где меньше пяти квартир;
• субъект РФ принял решение закрыть населенный пункт и исключить из регпрограммы капремонта МКД, который расположен на его территории.

Такие случаи предусмотрены частью 2 статьи 174, статьей 184 ЖК.

Ситуация

Какую сумму можно выписать авансом подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту

Владелец специального счета может уплачивать в качестве аванса не более чем 30 процентов от стоимости услуг и работ по капитальному ремонту по договору. Это установлено пунктом 3 части 4 статьи 177 ЖК.

Ситуация

Можно ли получить денежные средства со специального счета наличными

Нет, нельзя.

Оплату по договору строительного подряда разрешено производить только в безналичной форме – путем перечисления денежных средств. Это следует из положений частей 1 и 4 статьи 177 ЖК.

Ситуация

Вправе ли региональный оператор – владелец специального счета использовать с него средства на капитальный ремонт других МКД

Нет, не вправе.

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, а в роли владельца выступает региональный оператор, то использовать средства разрешено только в отношении МКД, собственники помещений которого перечисляют взносы на специальный счет.

Региональный оператор использует средства фонда капитального ремонта на ремонт «других» МКД, если собственники формируют фонд на счете регионального оператора (ч. 1 ст. 182 ЖК).

Кто принимает решение об использовании фонда капитального ремонта со специального счета

Решение об использовании средств фонда капремонта со специального счета принимает общее собрание собственников помещений в МКД в рамках решения о проведении капитального ремонта.

На собрании необходимо решить в том числе вопросы (ч. 5.1 ст. 189 ЖК):

• принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД;
• утвердить перечень работ по капитальному ремонту общего имущества МКД;
• утвердить подрядную организацию;
• утвердить предельно допустимую стоимость услуг и работ по капитальному ремонту;
• утвердить сроки проведения работ по капитальному ремонту;
• определить источники финансирования капитального ремонта;
• выбрать лицо, которое от имени всех собственников помещений уполномочено заключить договор строительного подряда для выполнения работ по капитальному ремонту;
• выбрать лицо, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Проголосовать «за» по вопросу проведения и финансирования капитального ремонта должны не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Это следует из части 1 статьи 46 и пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК.

Когда собственники помещений вправе принять решение об использовании денежных средств со специального счета на капитальный ремонт

По предложению УО, ТСЖ, ЖСК собственники помещений в МКД вправе принять решение использовать средства со специального счета на капитальный ремонт:

• не позднее чем через три месяца с момента получения предложения УО, ТСЖ, ЖСК о проведении капитального ремонта по региональной программе (ч. 4 ст. 189 ЖК);
• в любое время, если на специальном счете достаточно средств для проведения капитального ремонта (ч. 4.1 ст. 170 ЖК).

Какие документы представить в банк, чтобы перечислить денежные средства на капитальный ремонт со специального счета

Банк перечисляет денежные средства по указанию владельца специального счета. Для этого необходимо представить:

• протокол ОСС, который содержит решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД;
• договор строительного подряда. Контрагент – подрядная организация, которой банк перечислит средства;
• акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору строительного подряда. Акт прилагать не надо, если выплачивается аванс в размере не более чем 30 процентов от стоимости по договору.

Перечень документов установлен частью 4 статьи 177 ЖК.

Другие документы нужно представить, чтобы погасить кредит или заем, который взяли на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 177 ЖК):

• протокол общего собрания собственников помещений в МКД о заключении кредитного договора или договора займа. Протокол должен предусматривать наименование банка (заимодавца), сумму и цели кредита (займа);
• кредитный договор или договор займа.

Ситуация

Можно ли перечислить со специального счета всю сумму по договору до подписания акта выполненных работ

Нет, нельзя.

Акт приемки разрешено не представлять в банк только в случае выплаты аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем 30 процентов от стоимости услуг и работ по договору (п. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК). В остальных случаях представление акта выполненных работ обязательно.

Какая ответственность грозит за нецелевое использование средств

За нецелевое использование средств фонда капремонта предусмотрена гражданско-правовая ответственность. Средства, которые использовали не по целевому назначению, необходимо будет вернуть на спецсчет в полном размере. Отдельного состава преступления или административного правонарушения по данному нарушению нет.

Как правило, орган ГЖН выдает предписание в адрес управляющих МКД организаций по факту нецелевого использования средств фонда капремонта и о возврате денежных средств на специальный счет.

Пример

Примеры из судебной практики по нецелевому расходованию средств фонда капремонта

Госжилинспекция выдала предписание владельцу спецсчета капремонта с требованием обеспечить восстановление денежных средств ФКР, сформированного на специальном счете ТСЖ. Основание: товариществом собственников жилья за счет средств ФКР проведен ремонт облицовочного слоя фасада МКД и замена кровельного покрытия 4-х козырьков балконов МКД, которые исходя из выполненного объема работ имеют признаки текущего, а не капитального ремонта: Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.07.2019 №№ Ф04-1915/2019, А70-9563/2018.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2019 №№ 08АП-8683/2019, А70-2004/2019; постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2019 №№ 08АП-10550/2019, А70-915/2019.

 

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 04.02.2025