Как подготовить МКД к отопительному периоду и получить паспорт готовности

Актуально на 3 марта 2025

Сергей Ежов, руководитель отдела по правовым вопросам ООО «Городская управляющая компания «ДОМЖИЛСЕРВИС»

Радмир Бердигулов, главный инженер управляющей организации ООО «Полесье»

Ольга Беленькая, Генеральный директор СРО НП «ЖКХ-Групп», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью, практикующий юрист в сфере ЖКХ

С 1 марта действуют новые правила обеспечения готовности к отопительному периоду и порядок оценки готовности. Инструкция поможет получить паспорт готовности МКД к отопительному сезону вовремя и без потери времени на поиск информации. В материале есть все этапы подготовки дома, чек-лист, чтобы проверить готовность и образцы необходимых документов.

Новые Правила обеспечения готовности к отопительному периоду и новый Порядок проведения оценки обеспечения готовности к отопительному периоду утверждены приказом Минэнерго России от 13.11.2024 № 2234 (далее – Правила № 2234 и Порядок № 2234). С этой же даты утрачивают силу Правила оценки готовности к отопительному периоду, утвержденные приказом Минэнерго России от 12.03.2013 №103.

Правила № 2234 и Порядок № 2234 распространяются, в том числе, на организации:

управляющие организации;
ТСЖ, ЖСК, ЖСК;
лиц, с которыми собственники заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту внутридомовой системы отопления в МКД, или председателя совета МКД, если собственниками не принято решение о заключении указанных договоров - при непосредственном способе управления МКД;
муниципальные образования - если способ управления МКД не выбран или выбран, но не реализован.

Мы собрали в единый документ все этапы подготовки дома к зиме. В рекомендации подробно рассказали, как провести осмотры общего имущества, какие работы выполнить и как оформить результаты.

В каком порядке готовить МКД к отопительному периоду

Подготовьте МКД к отопительному периоду в три этапа:

утвердить план подготовки к отопительному периоду, запланировать и выполнить работы по результатам осмотров;
провести осмотры общего имущества и зафиксировать результаты;
подтвердить готовность к отопительному периоду актом и получить паспорт готовности.

Как составить план-график подготовки МКД к отопительному периоду

Срок составления

Не позднее 30 апреля необходимо разработать и утвердить план подготовки к отопительному периоду. Далее согласуйте план с теплоснабжающей организацией. Срок согласования не должен превышать 15 рабочих дней со дня получения теплоснабжающей организацией плана на рассмотрение.

В течение пяти рабочих дней со дня утверждения плана необходимо выполнить два действия:

передайте план в орган местного самоуправления (далее орган МСУ);
разместите план на своем официальном сайте.

При отсутствии сайта план размещает орган МСУ на своем сайте в течение пяти рабочих дней со дня получения.

В план подготовки можно внести корректировки, если синхронизировать сроки выполнения работ и мероприятий, требующих отключения горячего водоснабжения, заполнения теплопотребляющих установок и тепловых сетей сетевой водой с теплоснабжающими организациями.

Состав информации

План подготовки к отопительному периоду должен содержать организационные и технические мероприятия, направленные на устранение проблем, которые выявили в результате анализа прохождения трех предыдущих отопительных периодов и произошедших аварийных ситуаций при теплоснабжении в прошлые три отопительных периода. Такие мероприятия установлены пунктами 9-11 Правил № 2234. К каждым мероприятиям должны быть указаны сроки их выполнения (п. 4 Правил № 2234).

План составьте по итогам весеннего осмотра общего имущества. После осеннего осмотра скорректируйте его. Такой план удобно сделать в виде таблицы, в которой работы будут разделены на три вида. Например, как в таблице 1.

Внесите в график работы, которые помогут устранить обнаруженные при осмотре дефекты. Вы можете указать их в графике так же, как записали в акте осмотра. Дополните план-график тремя видами работ обязательными, по предписаниям ГЖИ и дополнительными.

Таблица 1. Пример работ, которые включают в план-график до наступления холодов

Вид работ	Пример работ	Обоснование
Обязательные	промывка оборудования и коммуникаций теплопотребляющих установок; разработка эксплуатационных режимов и также мероприятий по их внедрению; проведение испытания оборудования теплопотребляющих установок на плотность и прочность.	Выполнение данных работ проверяет теплоснабжающая организация при оценки готовности объекта к отопительному периоду (Приложение к Правилам № 2234)
По предписаниям ГЖИ	Косметический ремонт на первом и втором этажах в подъезде № 3	Предписание жилищной инспекции от 14.03.2023
Дополнительные	Замена входных дверей в тамбурах в подъездах МКД на двери с терморазрывом (4 шт.)	Протокол общего собрания собственников помещений в МКД от 18.02.2023

Когда график заполните мероприятиями, спланируйте даты. Сначала расставьте те сроки, которые регламентируют нормативные документы.

Таблица 2. Рекомендации по планированию графика подготовки к отопительному периоду

Что учесть	Комментарий
График отключения КУ, согласованный с РСО	Если для работ вам нужно отключить подачу ресурса в МКД, запланируйте такие работы на период приостановления КУ со стороны РСО
Продолжительность выполнения работ	Долгосрочные мероприятия не откладывайте на конец летнего периода
Наличие необходимых инструментов и материалов	Сначала закупите инвентарь, потом приступайте к выполнению работ
Погодные условия	Учитывайте сезонность и возможные неблагоприятные условия при выполнении работ. Например, в период дождей не начинайте ремонт кровли.
Занятость исполнителя работ	Согласуйте с подрядчиком удобный для вас период выполнения работ
График отпусков работников	Согласовывайте отпуска так, чтобы не нарушить график подготовки к отопительному сезону

Спланированные даты внесите в график. Направьте документ в орган местного самоуправления, чтобы его утвердить.

Рисунок 3. План-график подготовки к отопительному периоду

Организуйте выполнение работ по графику. Результат оформляйте актом выполненных работ. Проведение работ контролируют органы местного самоуправления и представители ГЖИ, а также собственники помещений в МКД, в том числе совет МКД, правление ТСЖ.

Требования и мероприятия к отопительному периоду

Требования безопасности в сфере теплоснабжения:

эксплуатация теплопотребляющих установок в соответствии с требованиями безопасности в сфере теплоснабжения;
готовность к соблюдению указанного в договоре теплоснабжения режима потребления тепловой энергии;
отсутствие задолженности за поставленные тепловую энергию (мощность), теплоноситель;
коммерческий учет тепловой энергии, теплоносителя;
подготовка и получение работниками подтверждения готовности к работе в сфере теплоснабжения;
подготовка и подтверждение готовности работников к выполнению трудовых функций в сфере теплоснабжения.

Требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее Правила №170);
Требования к оснащенности газоиспользующего оборудования теплоутилизирующим оборудованием, средствами автоматизации, теплотехнического контроля, учета в части обеспечения безопасности при использовании и содержании ВДГО и ВКГО при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению.
Требования по содержанию тепловых энергоустановок в работоспособном состоянии, наличию на них необходимых документов, например техпаспорт теплового пункта, а также иные требования Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утв. Приказом Минэнерго России от 24.03.2003 № 115.

Как провести осмотры общего имущества

Сроки проведения

Сезонные осмотры общего имущества в рамках подготовки к отопительному периоду проводят два раза в год весной и осенью. Весенний осмотр проводят после таяния снега или окончания отопительного периода, осенний – до наступления отопительного периода.

Такие сроки устанавливает абзац 3 пункта 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Закон не устанавливает конкретные даты. Точный срок, когда нужно провести сезонный осмотр общего имущества, может быть указан в документах:

нормативном акте субъекта РФ;
договоре управления МКД (при способе управления УО);
решении общего собрания либо договоре оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом;
внутреннем документе ТСЖ, ЖК или ЖСК – если домом управляет одна из этих организаций.

Такой порядок следует из пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

Сроки проведения осмотров желательно планировать с учетом установленных органом МСУ сроков:

утверждения плана подготовки к отопительному периоду, но не позднее 30 апреля (п. 3.3 Правил № 2234);
составления Акта оценки и выдачи паспорта готовности, но не позднее 10 сентября (п. 13, 14 Порядка № 2234).

Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в Приложении № 1 к Правилам № 170.

Порядок проведения

В ходе осмотра проверьте:

готовность МКД к запуску системы отопления (подп. «в», «г» п. 2.1.5 Правил № 170) – обратите внимание на состояние теплоизоляции конструкций МКД, тепловые узлы, внутридомовые тепловые сети, сети ГВС;
запорную арматуры, в том числе в высших (воздушники) и низших точках трубопровода (спускники) и арматуры постоянного регулирования на предмет наличия и работоспособности, плотности (герметичности) сальниковых уплотнений, наличия теплоизоляции в соответствии с проектными решениями, наличия неповрежденных пломб, установленных теплоснабжающими и теплосетевыми организациями (п. 11.5.3 Правил № 2234);
объекты теплоснабжения и теплопотребляющих установок – на предмет наличия несанкционированных врезок для разбора сетевой воды или потребления тепловой энергии на теплопотребляющих энергоустановках, или для переключения закрытой системы теплоснабжения на открытую систему теплоснабжения с разбором сетевой воды или отступлений от проектного решения (п. 11.5.11 Правил № 2234);
тепловой пункт – на предмет наличия освещения в помещении теплового пункта;
иные объекты общего имущества МКД.

Какие объекты нужно осмотреть обязательно, смотрите на рисунке 1.

Рисунок 1. Объекты, которые нужно проверить при подготовке к зимнему периоду.

Завершите осмотр поэтажным обходом дома с проверкой всех внутридомовых инженерных систем, лестниц, перил и иного общего имущества МКД, а также проверкой сохранения теплового контура (входные двери, окна подъездов, переходные балконы).

Обратите внимание на необходимость осмотра внутридомовых инженерных систем, расположенных в жилых и нежилых помещениях МКД. При необходимости разместите на досках объявлений сообщения о необходимости собственниками и нанимателями помещений обеспечить доступ в принадлежащие им помещения. В экстренных случаях требуйте доступа с учетом подп. «б» п. 32, подп. «ж» п. 33, подп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, вплоть до обращения в суд.

Итоги осмотра зафиксируйте в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД, который относится к технической документации дома. (пункт 14 Правил № 491, пункт 2.1.4 Правил технической эксплуатации). Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении № 3 к правилам.

Провести осенний осмотр вы обязаны в силу пунктов 13, 13.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

По итогам осмотра составьте акт.

Фиксация результатов осмотра

Акт составьте по общим правилам. Зафиксируйте в нем техническое состояние общего имущества. Такую обязанность предусматривает пункт 14 Правил № 491.

Акт подписывают лица, которые присутствовали при осмотре, – сотрудники управляющей МКД организации и представители совета дома. Воспользуйтесь нашей формой, чтобы составить акт.

Регионы могут установить свою форму акта осмотра. В этом случае придерживайтесь установленной в регионе формы.

Как подтвердить готовность к отопительному периоду и получить паспорт готовности

Чтобы пройти успешно проверку готовности, выполните все мероприятия из плана-графика. Оценку готовности проверит комиссия, которую формируют органы МСУ до 15 августа (п. 4 Порядка № 2234).

В состав комиссии входят орган МСУ совместно с единой теплоснабжающей организацией, и органом госжилнадзора, далее комиссия (п. 1 Порядка № 2234, ч. 10 ст. 20 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении»). Если в МКД установлено ВДГО и (или) ВКГО, то в комиссию также включают представителей газораспределительной организации, осуществляющей аварийно-диспетчерское обеспечение ВДГО, ВКГО, (абз. 2 п. 6 Порядка № 2234).

Не позднее чем за 20 календарных дней до дня начала проведения оценки готовности комиссия уведомляет о сроках её проведения двумя способами: размещает информацию на сайте органа МСУ, а также письменно уведомляет каждого лица, подлежащего оценке, любым доступным способом, позволяющим подтвердить факт его получения.

Уведомление должно содержать дату, к которой управленцы обязаны подготовить и представить комиссии документы, подтверждающие выполнение требований по обеспечению готовности к отопительному периоду, а также заполненные оценочные листы по форме Приложения № 4 к Порядку № 2234.

С момента получения заполненных оценочных листов, а также документов, подтверждающих выполнение требований по обеспечению готовности к отопительному периоду, у теплоснабжающей организации есть 10 календарных дней, чтобы провести проверку и рассчитать индекс готовности по каждому МКД.

По результатам расчета индекса готовности устанавливается уровень готовности:

не готов;
готов с условиями;
готов.

Не позднее пяти рабочих дней до дня подписания акта оценки обеспечения готовности к отопительному периоду (далее Акт оценки), теплоснабжающая организация направляет в комиссию результаты проверки и расчета индекса готовности.

Не позднее одного рабочего дня с даты завершения оценки обеспечения готовности оформляется Акт оценки по форме приложения №5 к Порядку № 2234.

Срок проведения оценки обеспечения готовности устанавливает комиссия исходя из климатических особенностей субъекта и не должен превышать 30 календарных дней с даты начала оценки обеспечения готовности.

Если управленец устранил указанные в оценочном листе замечания, комиссия проводит повторную оценку обеспечения готовности на предмет устранения ранее выданных замечаний. Срок проверки – не позднее 14 календарных дней со дня получения уведомления об устранении замечаний от лица, в отношении которого был выдан такой оценочный лист. По результатам повторной проверки составляют новый акт и прилагают новый оценочный лист.

Ситуация

Какие документы подтверждают выполнение требований по подготовке к отопительному периоду

Чтобы подтвердить готовность к отопительному периоду, нужно подготовить и представить комиссии документы, подтверждающие выполнение требований, установленных подпунктами 11.1 - 11.4 пункта 11 Правил № 2234. Ниже мы перечислили, какие документы к ним относятся.

Акты промывки теплопотребляющей установки;
Акты о проведении наладки режимов потребления тепловой энергии и (или) теплоносителя теплового пункта, внутридомовых сетей и теплопотребляющих установок,
акты об установке и пломбировании дроссельных (ограничительных) устройств во внутренних системах, включая элеваторы и шайбы на линиях рециркуляции горячего водоснабжения;
акт проверки (осмотра) запорной арматуры;
организационно-распорядительные документы организации о назначении ответственных лиц за безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок для объектов, не являющихся ОПО.
акты о проведении испытаний на плотность и прочность (гидравлических испытаний) тепловых энергоустановок, наличие записей о результатах проведенных испытаний в паспорте теплового пункта и (или) теплопотребляющих установок;
утвержденные эксплуатационные инструкции объектов теплоснабжения для персонала;
паспорта (копии) тепловых пунктов, а также проектно-техническая документация на МКД в части внутренних систем теплоснабжения по теплопотребляющим установкам;
выписка из утвержденного штатного расписания, подтверждающая наличие персонала, осуществляющего функции эксплуатационной, диспетчерской и аварийной служб или документы на техническое обслуживание, энергосервисные контракты в случае привлечения специализированных организаций для эксплуатации оборудования;
акты или документы, подтверждающие проверку работоспособности автоматических регуляторов температуры воды, подаваемой в системы горячего водоснабжения;
акты осмотра объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок на предмет наличия несанкционированных врезок;
копии заключенных договоров теплоснабжения;
акты сверки расчетов за поставленные тепловую энергию (мощность), теплоноситель, горячую воду, подтверждающий отсутствие задолженности либо подписанный обеими сторонами документ об урегулировании порядка погашения задолженности;
акты периодической проверки узла учета, акты разграничения балансовой принадлежности;
акты проверки контрольно-измерительных приборов в тепловом пункте, с указанием заводских номеров, отметки о наличии паспортов контрольно-измерительных приборов;
акт выполненных работ по подготовке к отопительному периоду теплового контура МКД в соответствии с требованиями пункта 2.6.10 Правил №170;
акты о проведении дезинфекции систем теплопотребления с открытой схемой теплоснабжения и горячего водоснабжения в соответствии с пунктом 5.2.10 Правил N 170, санитарными правилами и нормами СанПиН 1.2.3685-21 оформленные аккредитованной лабораторией;
копия акта обследования дымовых и вентиляционных каналов МКД перед отопительным периодом, копия действующего (действующих) документа (документов), подтверждающих выполнение технического обслуживания и ремонта ВДГО;
подписанный представителями теплоснабжающей организации и потребителя тепловой энергии акт проверки технической готовности теплопотребляющей установки объекта к отопительному периоду по рекомендуемой форме к Правилам № 2234

В чек-листе мы перечислили, какие документы проверит комиссия и какие объекты осмотрит. Воспользуйтесь нашим чек-листом, чтобы оценить готовность МКД к отопительному периоду периоду.

Как получить паспорт готовности МКД к отопительному периоду

В течение пяти рабочих дней со дня подписания Акта оценки выдается Паспорт обеспечения готовности к отопительному периоду, если установлен уровень готовности "Готов", а также "Готов с условиями" и управленец устранил замечания комиссии.

Форму паспорта устанавливает приложение № 6 к Порядку № 2234.

При получении паспорта, обязательно проверьте все ли поля заполнены и наличие необходимых подписей. Именно такие нарушения чаще всего фиксируют инспекторы ГЖИ при проверке выданных паспортов. В Москве, например, в августе 2020 года на доработку отправили треть паспортов.

Подписать документ должны представители УО, ТСЖ, ЖСК, специализированных организаций, органа МСУ. Если домом управляет УО, то еще нужна подпись представителя совета МКД.

Акт оценки и паспорт готовности выдают исходя исходя из климатических условий, но не позднее 10 сентября. Точный срок определяет руководитель или заместитель руководителя органа МСУ, который образовал комиссию.

Что будет, если не подготовить МКД к отопительному периоду или не устранить нарушения, указанные в акте оценки

Если вы не успели подготовить МКД к зиме в установленный в срок и не прошли проверку, продолжите подготовку к отопительному периоду посредством устранения указанных в оценочном листе замечаний (п. 16 Порядка № 2234).

Если не устранить замечания, комиссия в течение пяти рабочих дней со дня подписания акта передает данные органам ГЖН (п. 17 Порядка № 2234). В свою очередь орган ГЖН проводит проверку и если выявит нарушения устанавливает административную ответственность.

УО грозит административная ответственность за нарушение при подготовке МКД к отопительному периоду в виде (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП):

штрафа от 250 тыс. до 300 тыс. руб. – для организаций;
от 250 тыс. до 300 тыс. руб. или дисквалификации на срок до трех лет – для индивидуальных предпринимателей;
от 50 тыс. до 100 тыс. руб. или дисквалификации на срок до трех лет – для должностных лиц.

ТСЖ, ЖК, ЖСК грозит штраф от 40 тыс. до 50 тыс. руб., а должностным лицам – от 4 тыс. до 5 тыс. руб. (ст. 7.22 КоАП).

Внимание

Если должностное лицо или другого сотрудника УО, ТСЖ, ЖСК уже наказали за нарушение, то управляющую к ответственности не привлекут. Аналогично, если оштрафовали УО, ТСЖ, ЖСК, ее должностное лицо или другого работника наказывать не будут.

Такие правила предусмотрены частями 4, 5 статьи 2.1 КоАП. Правила работают, если УО, ТСЖ, ЖСК приняли все необходимые меры, чтобы не допустить нарушение

При уплате штрафа за административное правонарушение, не позднее 20 дней со дня вынесения постановления о его наложении, штраф может быть уплачен в размере половины от суммы наложенного штрафа (ч. 1.3-3 ст. 32.2 КоАП РФ).

Независимо от суммы штрафа ГЖИ выдаст предписание об устранении нарушений при подготовке МКД к отопительному периоду (п. 1 ч. 2 ст. 90 Закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации"). Если нарушения вовремя не устранить, вас привлекут к административной ответственности за невыполнение предписания (ч. 1, 24 ст. 19.5 КоАП).

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО