Как расторгнуть договор управления МКД

Актуально на 28 апр 2025

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

Денис Нестеренко, генеральный директор ООО «АУДИНОР», независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, практикующий юрист в сфере ЖКХ

В рекомендации разобрали все нюансы и основания для прекращения договора. К каждому случаю указали нормативные требования, чтобы соблюсти порядок, и дали примеры из практики.

Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ), с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом РФ.

Порядок расторжения договора управления зависит от того, кто стал его сторонами. В рекомендации рассмотрели вопросы:

• основания и инициаторы расторжения договора;
• особенности расторжения договора между УО и собственниками, органами управления ТСЖ, ЖК, застройщиком, по результатам открытого конкурса;
• правила расторжения договора, если аннулирована лицензия УО.

Основания для прекращения договора управления МКД

Статья 450.1 Гражданского кодекса предусматривает основания для расторжения договора по соглашению сторон, по решению суда и односторонний отказ одной из сторон.

Первое основание – соглашение сторон.

Пример

Пример расторжения договора управления МКД по соглашению сторон – ТСЖ и УО

Председателю ТСЖ «Приморский» поступило предложение от ООО «Жилфонд» расторгнуть договор. Причиной послужил отказ ТСЖ «Приморский» проиндексировать размер платы за содержание жилого помещения.

В соответствии с уставом ТСЖ «Приморский» решение о досрочном расторжении договора принимает правление товарищества. Председатель правления созвал внеочередное заседание правления ТСЖ. В повестку включили вопросы:

• о расторжении договора управления МКД с ООО "Жилфонд" с "____" ___________ 2016 г.;
• о заключении договора управления МКД с ООО "Мастер";
• об утверждении условий договора управления МКД с ООО "Мастер".

В уставе указано, что такое решение принимается квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов). Решение принято, так как "за" проголосовали 5 из 5 членов правления. Составлен протокол заседания правления ТСЖ "Приморский". Договор управления МКД расторгнут по соглашению сторон.

Второе основание расторгнуть договор управления МКД – требование одной из сторон, которое поддержал суд. Требовать расторжения участник договора может:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Суд сочтет нарушение существенным, если из-за него вторая сторона в значительной степени лишится того, что причиталось ей по договору.

Для обращения в суд нужно иметь доказательства.

Пример

Пример существенного нарушения договора управления МКД

В МКД проведено общее собрание. Собственники хотят расторгнуть договор управления с ООО "Уютный дом" МКД и заключить новый договор с МУП "Единый заказчик".

Причина расторжения договора управления - задолженность перед теплоснабжающей организацией и отключение горячего водоснабжения в МКД в период с 10 июля 2015 г. по 12 июля 2015 г.. По информации, имеющейся у собственников помещений в МКД, ООО "Уютный дом" собирает платежи за горячую воду на уровне не менее 87% от выставленных счетов, но не погашает долги перед снабжающей организацией.

Так как УО отказывается расторгнуть договор, собственники помещений обратились в суд для его расторжения в порядке, установленном п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Третье основание – односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450.1 ГК). Это внесудебный односторонний «выход» из договора, связанный или несвязанный с нарушением договора. Право на односторонний отказ может быть установлено как законом, так и предусмотрено договором, если это не противоречит закону и существу обязательств. Для одностороннего отказа от договора не требуется дополнительно обращаться с иском в суд.

Пример

ПРИМЕР

В договоре управления между ТСЖ и УО прописано условие о том, что каждая из сторон договора вправе в любой момент отказаться от исполнения договора, о чем должна быть предупреждена письменно другая сторона не позднее чем за два месяца до прекращения договора.

При этом управляющая организация вправе отказаться от исполнения договора в случае, если:

• многоквартирный дом окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению в силу обстоятельств, за которые Управляющая организация не отвечает;
• органы управления ТСЖ приняли иные условия договора управления многоквартирным домом при рассмотрении вопроса о его пролонгации, которые оказались неприемлемыми для Управляющей организации.

Инициаторы расторжения договора управления МКД

Инициировать досрочное расторжение договора управления МКД вправе:

• УО в случаях, предусмотренных законом и/или договором;
• собственники помещений в МКД;
• органы управления ТСЖ, ЖК, СПК;
• застройщик.

Если вторая сторона согласна с расторжением договора, то проблем возникнуть не должно.

Ситуация

Как УО узнать, готовы ли собственники помещений расторгнуть договор управления МКД?

Узнать мнение собственников можно разными путями:

• заранее провести опрос среди собственников помещений в МКД;
• выяснить мнение собственников через представителей совета МКД;
• инициировать проведение общего собрания по вопросу расторжения договора (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). Такой способ, с одной стороны затратный, но с другой – при наличии положительного решения, позволяет сразу запустить процесс расторжения.

Расторжение договора, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД

Договор управления между УО и собственниками помещений в МКД заключается в соответствии с решением общего собрания таких собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Расторгнуть договор по инициативе собственников помещений в МКД можно по общему правилу или на основании решения общего собрания. Согласования с УО не требуется. При этом собственники на основании решения ОСС в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления не ранее чем через год с даты его заключения. Исключения – невыполнение УО условий договора, а также изменение способа управления МКД.

Собственники помещений в МКД могут отказаться от договора управления не ранее чем через год с даты его заключения. Это правило действует с 15 августа 2023 года, оно введено Законом от 04.08.2023 № 434-ФЗ. При этом есть два исключения, когда сменить УО можно раньше:

• УО не выполняет условия договора управления МКД,
• собственники изменили способ управления МКД. Например, решили создать ТСЖ.

Это указано в части 8.2 статьи 162 ЖК.

До 15 августа ограничений по сроку не было. Суды защищали право собственников помещений на односторонний отказ от договора управления в любой момент, даже спустя 2-3 месяца, без обоснования причины. Основанием для такого расторжения договора было право изменить способ управления в МКД в любое время (п. 8.2 ст. 162 ЖК в ред. до 15 августа 2023 г., ст. 310 ГК).

О досрочном отказе от исполнения договора собственники помещений должны оформить уведомить УО (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ). К уведомлению необходимо приложить доказательства нарушения УО договора управления и решение общего собрания об отказе от исполнения договора.

Инициировать общее собрание для расторжения договора управления МКД вправе любой из собственников помещений в таком доме.

Как обезопасить УО от немотивированного досрочного отказа собственников от договора управления

Возможность одностороннего расторжения договора управления по инициативе УО зависит от времени, когда он был заключен, – после 1 июня 2015 года или до этого.

Законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ в статью 310 Гражданского кодекса РФ внесены изменения. Они вступили в силу 1 июня 2015 года и относятся к договорам, в которых одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность. В такой договор запрещено включать возможность одностороннего расторжения стороной, которая осуществляет предпринимательскую деятельность. В договоре управления такой стороной является управляющая организация.

Если договор управления МКД заключен:

• после 1 июня 2015 года, УО не вправе не вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке;
• до 1 июня 2015 года, УО может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если такая возможность предусмотрена договором.

Такое правило следует из части 1 статьи 450 ГК и прежней редакции статьи 310 ГК.

УО для расторжения договора управления МКД, заключенного с собственниками, вправе:

• направить председателю совета МКД предложение о досрочном расторжении договора, указать причины;
• инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД по досрочному расторжению договора;
• подготовить и подать исковое заявление для расторжения договора в судебном порядке (если общим собранием не принято нужное решение).

Ситуация

Как УО может возражать инициативе собственников помещений в МКД расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке

Собственники вправе инициировать расторжение договора управления без согласия УО, если она не выполняет условия такого договора.

Мнения собственников, выраженного словами "УО ничего не делает", недостаточно. Запросите у собственников сведения о фактах неисполнения УО обязательств по договору. Подтвердите документально факты исполнения обязательств УО.

Такими документами могут быть акты, составленные по факту выполнения/невыполнения работ/услуг, предусмотренных договором управления МКД.

Ситуация

Вправе ли УО оспорить в суде решение собственников помещений в МКД о расторжении договора управления

Да, вправе.

УО вправе в судебном порядке отстаивать свои интересы как любое другое юридическое, физическое лицо, индивидуальный предприниматель.

Важно обратить внимание на:

• наличие у собственников помещений в МКД документов, подтверждающих невыполнение УО обязанностей;
• порядок принятия общим собранием собственников решения о досрочном расторжении договора управления МКД (порядок созыва общего собрания, повестка дня, количество проголосовавших и т.п.).

Ситуация

В каком порядке УО вправе расторгнуть договор управления МКД, ссылаясь на существенное нарушение со стороны собственников – они не платят за ЖКУ

УО не наделена правом расторжения договора в одностороннем порядке, если он заключен после 1 июня 2015 года.

Независимо от причин расторжение договора управления происходит по соглашению сторон.

УО вправе расторгнуть договор в судебном порядке при его существенном нарушении. К примеру, если суд сочтет наличие долга существенным нарушением - договор может быть расторгнут по решению суда (п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК).

УО также может расторгнуть договор при истечении срока его действия. 

Ситуация

Решение общего собрания о досрочном расторжении договора управления МКД можно признать ничтожным?

Да, законодательством предусмотрено признание решения общего собрания собственников помещений в МКД ничтожным.

Соберите доказательства того, что решение общего собрания ничтожно, и обратитесь в суд.

Ситуация

Какими должны быть действия УО, если собственник нежилого помещения МКД заявляет об одностороннем отказе от исполнения договора управления

Объясните собственнику, что его действия не имеют правовых оснований.

Собственники помещений в МКД (в том числе собственники нежилых помещений) не вправе самостоятельно, без решения общего собрания, заключать или расторгать договор управления МКД (ч.ч. 1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственник в подтверждение своих намерений не платит за ЖКУ, проведите работу по истребованию образовавшейся задолженности.

Расторжение договора, заключенного между УО и органами управления ТСЖ, ЖСК

Договор управления МКД между УО и органами управления ТСЖ, ЖСК заключается в соответствии с решением этого жилищного объединения в порядке, утвержденном уставом (ч. 1 ст. 162 ЖК). Расторгнуть такой договор можно по общему правилу.

Односторонний отказ от исполнения договора управления МКД, заключенного между УО и ТСЖ, ЖСК жилищным законодательством не предусмотрен. Стороны вправе включить в договор положения о порядке его досрочного расторжения.

В случае прекращения или расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ, товарищество должно предоставить сведения в ГЖИ о том, что заключить договор управления с иной УО или о переходе на самостоятельное управление домом. Срок уведомления – в течение пяти рабочих дней со дня, когда прекратили или расторгли договор (ч. 7.2 ст. 135 ЖК).

Пример

Пример включения в договор управления МКД условий о порядке досрочного расторжения

ООО «Обслуживающая компания» и ТСЖ «Холмы» согласовывают условия договора управления МКД. Правление ТСЖ настаивает на праве инициировать досрочное расторжение договора.

После обсуждений в договор управления включили следующее условие:

«ТСЖ вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если УО не выполняет взятые на себя обязательства. Под невыполнением обязательств понимается трехкратное нарушение условий договора, подтвержденное соответствующими актами, а также методами фото- и видеофиксации».

Ситуация

Как УО отстоять свои интересы, если вновь избранный председатель ТСЖ направил уведомление о досрочном расторжении договора управления МКД в одностороннем порядке

Председатель ТСЖ при желании расторгнуть договор должен руководствоваться положениями самого договора.

Изучите условия расторжения договора. Примите решение, какую позицию занять:

• согласиться с расторжением;
• требовать исполнения до окончания срока его действия.

Известите председателя и правление ТСЖ о принятом решении, проведите совместную встречу. Если органы управления ТСЖ настаивают на досрочном расторжении договора и прекращают оплату выполненных работ и/или оказанных услуг, вы вправе отстаивать свои интересы в судебном порядке.

Расторжение договора, заключенного по результатам открытого конкурса

Договор управления МКД, заключенный по результатам открытого конкурса, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором (ч. 8 ст. 162 ЖК).

Собственники также вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Для этого необходимо провести общее собрание, принять решение о выборе или об изменении способа управления МКД. Такое решение можно принять по истечении каждого последующего года со дня заключения договора (8.1 ст. 162 ЖК).

Пример

Пример досрочного расторжения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса

В отношении дома-новостройки проведен открытый конкур:

• отобрана УО "Прибой";
• заключен договор управления.

Дата заключения – 17 апреля 2014 г., срок действия – 3 года.

Через полтора года после начала действия договора (21 октября 2015 г.) собственники помещений провели общее собрание и приняли решение о создании ТСЖ. Собственники уведомили УО "Прибой" о досрочном расторжении договора управления МКД с 17 апреля 2016 г. на основании ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

Ситуация

Как узнать, каким будет порядок расторжения договора управления МКД? УО планирует участвовать в открытом конкурсе по отбору УО

Обратитесь к официальному сайту организатора открытого конкурса по отбору УО.

Организатором открытого конкурса по отбору УО утверждается конкурсная документация. В нее входит договор управления.

Конкурсная документация размещается на официальном сайте организатора конкурса и доступна для ознакомления всеми желающими без взимания платы.

Состав конкурсной документации и порядок ее опубликования определен п.п. 41 и 44 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75.

Ситуация

Могут ли собственники сменить способ управления МКД или УО до истечения срока действия договора с УО, отобранной на конкурсе

Да, могут, но приступить к управлению МКД вновь избранная организация сможет через год с даты заключения договора с УО, отобранной на конкурсе.

Собственники помещений МКД вправе изменить способ управления в МКД в любое время (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). При этом заключенный по итогам конкурса договор имеет особые условия расторжения.

Собственники вправе в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор, если примут решение о смене способа управления МКД или УО до того, как истечет срок действия договора. Тогда договор перестает действовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора. Это следует из части 8 и 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Это подтверждает судебная практика, например, в постановлении Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11, постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2016 г. по делу № А71-12411/2015.

Расторжение договора, заключенного между УО и застройщиком

Договор управления МКД между УО и застройщиком заключают в течение 5 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию. такой договор действует в течение трех месяцев и пролонгируется до момента, когда собственники не изберут УО или иной способ управления МКД, либо до момента проведения открытого конкурса органом МСУ (ч. 2, 3, 13 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК).

Формально, законодательство не содержит положений, определяющих необходимость выполнения процедуры расторжения с застройщиком ранее заключенного договора управления МКД.

По смыслу п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, дата прекращения договора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала управления таким домом УО, выбранной ОСС помещений в МКД или по результатам открытого конкурса.

В рассматриваемой ситуации, договор управления МКД с застройщиком автоматически расторгается с даты внесения органом ГЖН изменений в реестр лицензий субъекта РФ о начале управления УО МКД на основании решения ОСС помещений в таком доме.

Пример

Пример расторжения договора управления МКД между УО и застройщиком

Между ООО «УК Альфа» и застройщиком ООО «Строитель» после сдачи МКД в эксплуатацию заключен договор управления МКД сроком на три месяца, до 20 января 2023 г. 

В январе 2023 года собственники провели общее собрание и избрали ООО «УК Альфа» способ управления МКД и утвердили условия договора управления. УО направляет застройщику уведомление о прекращении договора управления по истечении срока действия и заключении договора управления с собственниками помещений в МКД. 

В течение пяти рабочих дней с момента заключения договора с собственниками УО размещает информацию о нем в ГИС ЖКХ и направляет заявление в орган ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Это определено частью 2 статьи 198 ЖК.

Расторжение договора в случае аннулирования лицензии УО

Лицензия на управление МКД аннулируется на основании решения суда. Это предусмотрено частью 1 статьи 199 ЖК.

Однако договор управления МКД не расторгается сразу после аннулирования лицензии УО и прекращения действия ее. УО продолжает управлять МКД до того как возникнет одно из обстоятельств (ч. 3 ст. 200 ЖК):

• собственники заключили договор с иной УО для управления МКД по решению ОСС или по результатам проведения открытого конкурса;
• собственники выбрали непосредственный способ управления домом и заключили договор с обслуживающей организацией;
• ТСЖ, ЖСК заключили договор с иной УО по решению такого жилищного объединения;
• собственники помещений сменили способ управления МКД с УО на ТСЖ и создали такое товарищество.

Дата расторжения договора управления МКД после аннулирования лицензии УО определяется в каждом конкретном случае. Законодатель не допускает ситуации, когда МКД остается "без управления".

Пример

Пример расторжения договора управления МКД после прекращения действия лицензии УО

Между УО и собственниками помещений в МКД заключен договор управления МКД, действие которого еще не прекращено. В период действия договора лицензия УО аннулирована судом и ее действие прекращено.

Органом местного самоуправления совершены действия, предусмотренные законодательством, в результате проведен открытый конкурс и заключен договор управления МКД с другой УО.

Датой расторжения договора с УО, лицензия которой аннулирована, считается дата заключения договора управления МКД с УО, отобранной по результатам конкурса.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 28.04.2025