Как составить договор подряда на текущий ремонт МКД

Актуально на 5 мая 2025

Виктория Фролова, главный редактор Системы Юрист

Управляющая МКД организация может проводить текущий ремонт своими силами, а может привлечь для этого подрядную организацию. Если вы будете привлекать сторонних лиц выполнять конкретные виды работ, заключите с ними договор подряда.

Срок выполнения работ включает срок начала и срок окончания. Если из договора будет невозможно определить любой из них, то возникнет риск, что договор признают незаключенным. Также можете предусмотреть сроки завершения отдельных этапов работы – промежуточные сроки

Чтобы не возникло вопросов о заключенности договора, проверьте его существенные условия – предмет и срок выполнения работ. Также некоторые суды относят к существенным условие о цене. Его тоже нужно согласовать. Кроме того, существенными будут все те условия, по которым любая из сторон хочет достичь соглашения (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).

Внимание

если в договоре на текущий ремонт не будет хотя бы одного из существенных условий, суд может признать его незаключенным

Это следует из пункта 1 статьи 432 ГК. Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям. Так, Арбитражный суд Северо-Западного округа отметил: «...существенными условиями договора подряда являются его предмет и сроки выполнения работы. При их отсутствии договор считается незаключенным» (постановление от 08.09.2017 г. № Ф07-9141/2017 по делу № А56-47051/2016).

Если суд признает договор незаключенным, то управляющая МКД организация не сможет:

• потребовать, чтобы подрядчик выполнил работы по текущему ремонту;
• предъявить договорные санкции, если подрядчик нарушит обязательства;
• взыскать с подрядчика убытки от такого нарушения.

В то же время можете подтвердить действие договора, например, если подрядчик приступит к текущему ремонту. Тогда контрагент не сможет требовать, чтобы договор признали незаключенным, если такое поведение противоречит принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК).

Кроме существенных условий также проверьте:

• обязанности подрядчика;
• привлечение субподрядчиков;
• контроль за ходом работ;
• порядок изменения и расторжения договора;
• порядок сдачи-приемки выполненных работ;
• ответственность сторон.

Если проигнорировать указанные условия, это может повлечь значительные убытки.

Однако не обязательно прописывать все условия в одном документе. Часть из них можно согласовать позднее в отдельных приложениях: дополнительных соглашениях, заявках, заданиях. Если возникнет спор, то суд будет оценивать эти документы во взаимосвязи и совокупности.

Предмет договора

Укажите, о какой именно работе идет речь и какой результат нужен. По договору подряда подрядчик обязан выполнить по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат (п. 1 ст. 702 ГК РФ). Эту информацию не обязательно отражать в самом договоре. Можете конкретизировать ее в отдельных приложениях – техническом задании или смете.

1. Работа (процесс)

Законодатель в пункте 1 статьи 703 Гражданского кодекса РФ уточнил, что по договору подряда заказчик должен изготовить или переработать (обработать) вещь либо выполнить другую работу. При этом в договоре недостаточно просто указать обязанность подрядчика «выполнить текущий ремонт». Нужно указать виды работ, их наименование, содержание и объем.

Чтобы не ошибиться с формулировкой, обратитесь к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170. Они устанавливают подробный перечень работ и объектов, которые относятся к текущему ремонту, порядок и условия ремонта жилищного фонда.

Укажите объект, на котором нужно выполнить работы по текущему ремонту. Например, если заказчику нужно, чтобы подрядчик оштукатурил крыльцо, то согласуйте, о каком именно крыльце идет речь. Другой пример – обязанность подрядчика заменить дверь. Если из условий договора будет непонятно, где именно находится эта дверь, то невозможно будет установить и конкретные содержание, виды и объемы работ.

Пример

Пример формулировки условия договора подряда о видах работ

«Заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство восстановить отделку стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях в доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 69. Содержание и объем работ определяются в прилагаемой к договору согласованной сторонами смете, составляющей неотъемлемую часть настоящего договора».

2. Результат

Работы по договору подряда направлены на достижение определенного результата. В этом состоит основное отличие от оказания услуг, где заказчика в первую очередь интересует сам процесс, а не итог. Поэтому в договоре укажите результат, к которому должны привести подрядные работы. Так, если нужно, чтобы подрядчик восстановил архитектурные элементы фасадов, то необходимо указать их конкретные параметры – приложить чертежи, фотографии, схемы, которые позволят определить желаемый результат, и т. д.

Пример

Пример формулировки условий договора подряда о результате работ

«Результат работы – восстановленные архитектурные элементы фасадов, которые соответствуют требованиям приложений 2 и 3 к настоящему договору».

Срок выполнения работы

Срок выполнения работ включает срок начала и срок окончания. Если из договора будет невозможно определить любой из них, то возникнет риск, что договор признают незаключенным. Также можете предусмотреть сроки завершения отдельных этапов работы – промежуточные сроки (п. 1 ст. 708 ГК РФ).

Есть несколько вариантов, которыми можете воспользоваться. Выбор зависит от потребностей сторон.

Таблица 1. Варианты формулировок условия о сроке выполнения текущего ремонта

	Вариант определения срока	Формулировка условия
1.	Определить сроки начала и окончания работ конкретными датами	«Подрядчик обязан выполнить работы по настоящему договору в срок с 12 января 2018 года по 12 марта 2018 года включительно»
2.	Определить сроки начала конкретной датой, а продолжительность работ указать в календарных или рабочих днях	«Срок выполнения работ по договору составляет 30 (тридцать) рабочих дней начиная с 12 января 2018 года»
3.	Привести срок выполнения работ в графике (календарном плане) выполнения работ	«Работы по настоящему договору должны быть начаты, завершены и производиться в соответствии с графиком производства работ (приложение 1) и с учетом положений пункта 2.2 настоящего договора»
4.	Определить срок периодом, который исчисляется с момента, когда одна из сторон исполнит свои обязанности или наступят иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором	«Срок выполнения работ по договору составляет 24 месяца с даты подписания сторонами документов о передаче вещи для обработки»

С первыми двумя вариантами не должно возникнуть сложностей.

Если стороны решили воспользоваться графиком (календарным планом) выполнения работ, то оформите такой документ приложением к договору подряда. Обозначьте в графике ключевые этапы работ, просрочка по которым может задержать весь текущий ремонт.

Подрядчик может настаивать на четвертом варианте – привязать срок выполнения работ к моменту, когда подрядчик получит аванс, материалы, оборудование, документацию или иное исполнение. Возможность таких условий предусматривают пункт 1 статьи 314 и статья 327.1 Гражданского кодекса РФ. Так, распространены случаи, когда стороны привязывают сроки работ к действиям:

• к уплатите аванса – самый распространенный вариант (п. 23 постановления Пленума Верховного суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление № 54), постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 июля 2017 г. № Ф05-9676/2017 по делу № А40-205593/16);
• заключению договора (определение Верховного суда РФ от 13 марта 2017 г. № 302-ЭС17-705);
• получению положительного заключения экспертизы проектной документации (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 апреля 2015 г. по делу № А40-30704/14).

Совершите эти действия в срок согласно договору, а если договор его не определяет, то – в разумный срок. Иначе подрядчик сможет воспользоваться положениями пункта 2 статьи 328 ГК. В частности, он сможет отказаться от исполнения своих обязательств и потребовать, чтобы управляющая МКД организация возместила убытки. На это указывали Президиум ВАС РФ в абзаце 13 пункта 6 информационного письма от 25 февраля 2014 г. № 165 и Пленум Верховного суда РФ в пункте 23 постановления № 54.

Внимание

не используйте формулировки по типу «до полного выполнения работ» и «по согласованию сторон»

С ними срок будет считаться несогласованным, а договор – незаключенным

Ситуация

Что делать, если срок выполнения текущего ремонта, который указан в договоре подряда, отличается от срока в графике выполнения работ

Руководствоваться условиями договора подряда.

Дело в том, что график выполнения работ является производным от договора. Так, Арбитражный суд Уральского округа отметил: «...конечный срок выполнения работ, указанный в графике выполнения работ, не является согласованным, поскольку противоречит условиям договора и плана выполнения работ» (постановление от 26 июля 2017 г. № Ф09-3275/17 по делу № А60-36529/2016).

Цена работ и порядок оплаты

Установите одну общую сумму за всю работу или ставки за каждую единицу выполненной работы. Цена работ должна покрывать издержки подрядчика и включать его вознаграждение (п. 2 ст. 709 ГК РФ).

Пример

Пример формулировки условия договора подряда о цене работ

«1. Общая цена всех работ, материалов и оборудования, необходимых для выполнения работ по настоящему договору (далее – Цена договора), является твердой и составляет сумму в размере 100 000 руб.00 коп., в том числе НДС 18 процентов – 15 254 руб. 00 коп.».

В договоре подряда можете предусмотреть:

• полную предоплату работ;
• оплату работ после того, как подрядчик их завершит;
• плату по этапам выполнения работы;
• сочетание нескольких порядков оплаты.

Срок оплаты можно привязать к моменту, когда подрядчик сдаст работы или наступят иные обстоятельства (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

Обязанности подрядчика

Обязанности подрядчика можно условно объединить в пять групп.

Группа 1. Качество работ

Установите требования к качеству результата работ и закрепите обязанность подрядчика выполнить и сдать результат работы согласно договору, техническому заданию и иным документам.

Группа 2. Лицензии и допуски

Если подрядчик по договору обязан выполнить работы, для которых нужна лицензия или свидетельство о допуске, то зафиксируйте это в договоре. В частности, закрепите обязанность подрядчика иметь в течение всего срока договора действующие лицензии и свидетельства.

Пример

Пример формулировки условия договора подряда о наличии у подрядчика лицензии

«На следующий день после окончания срока действия лицензии подрядчик должен представить заказчику нотариально заверенную копию новой или переоформленной лицензии, подтверждающей специальную правоспособность подрядчика. При отзыве у подрядчика лицензии он обязан сообщить об этом заказчику в течение одного рабочего дня».

Группа 3. Способ выполнения работ

Можете закрепить обязанность подрядчика выполнить работы способом, который определит управляющая МКД организация. Если такого условия в договоре не будет, то подрядчик будет сам определять способ.

Группа 4. Предоставление материалов и работа с ними

По общему правилу материалы для выполнения работ предоставляет подрядчик. Но если решили этим заняться сами, то отдельно обговорите обязанность подрядчика рационально использовать материалы. Кроме того, установите его обязанность возместить убытки от случайного повреждения или утраты материалов, оборудования или иного имущества управляющей МКД организации. Если такую обязанность не закрепить, то риски будет нести управляющая МКД организация.

Группа 5. Ход выполнения работ

Предусмотрите обязанности подрядчика, которые позволят следить за ходом выполнения работ.

Таблица 2. Формулировки обязанностей подрядчика, которые позволят следить за выполнением работ

	Обязанность	Формулировка условия
1.	Немедленно сообщать о негативных событиях и обстоятельствах, которые могут повлиять на ход выполнения работы	«Подрядчик обязан немедленно (не позднее 24 часов с момента обнаружения) уведомлять представителя заказчика о событиях и обстоятельствах, которые могут оказать негативное влияние на ход и качество работы, сроки ее завершения или не способствовать достижению результата работы с характеристиками и показателями, установленными для него в настоящем договоре»
2.	Направлять своего представителя, который будет участвовать в совещаниях или переговорах о ходе выполнения работ	«Подрядчик обязан: – назначить своих представителей, ответственных за ход работ по настоящему договору; – направлять представителя, ответственного за ход работ по настоящему договору, для участия в совещаниях по вопросам выполнения работы»
3.	Предоставлять отчеты о ходе выполнения работ	«Подрядчик обязан регулярно, не реже одного раза в две недели, или по письменному требованию заказчика информировать заказчика о состоянии дел по выполнению настоящего договора в форме письменного отчета»
4.	Согласовывать вопросы, которые возникают в ходе выполнения работ	«Подрядчик обязан согласовывать с заказчиком все возникающие в процессе работы вопросы, неурегулированные настоящим договором»
5.	Приостанавливать работы, если подрядчик не согласен с указаниями управляющей МКД организации, до тех пор, пока спорная ситуация не будет разрешена	«В случае если подрядчик в ходе выполнения работ сочтет, что письменные указания, полученные от заказчика, противоречат действующему законодательству и могут привести к возникновению существенных недостатков в выполняемой работе, он обязан в письменной форме в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить об этом заказчика и не приступать к выполнению работ или приостановить производство работ до получения письменного ответа от заказчика»

Привлечение субподрядчиков

Решите, согласны ли вы, что подрядчик будет выполнять какие-либо работы не самостоятельно, а привлечет третьих лиц – субподрядчиков. По умолчанию у подрядчика есть такое право (п. 1 ст. 706 ГК РФ). При этом он сможет привлечь в качестве субподрядчика даже управляющую МКД организацию.

В договоре можно закрепить обязанность подрядчика выполнять работу лично. В таком случае он не сможет привлекать субподрядчиков.

Если управляющая МКД организация не против субподрядчиков, то закрепите право контролировать их выбор. Пусть подрядчик согласовывает кандидатуры.

Пример

Пример формулировки условия договора подряда о праве заказчика контролировать выбор субподрядчиков

«Заказчик имеет право контролировать проведение подрядчиком отбора субподрядчиков путем рассмотрения ценовых предложений потенциальных претендентов на предмет нахождения наиболее выгодных условий, требовать предоставления ему информации о ценовых предложениях потенциальных претендентов».

Контроль за ходом работ

Управляющая МКД организация вправе в любое время проверять ход и качество работы, которую выполняет подрядчик (п. 1 ст. 715 ГК РФ). Однако законодатель не указал конкретных прав заказчика и обязанностей подрядчика, которые связаны с процессом проверки. Чтобы избежать споров, уточните эти моменты в договоре.

Пример

Пример формулировки условия договора подряда о праве заказчика контролировать ход и качество выполняемых работ

«1. Заказчик имеет право в любое время проверять ход и качество работ, выполняемых подрядчиком, а именно:

• осуществлять контроль за производством работ, их качеством и сроками выполнения в соответствии с согласованным сторонами календарным планом выполнения работ (приложение 1 к настоящему договору);
• получать от подрядчика по письменному запросу информацию о ходе выполнения работ;
• контролировать качество поставляемых подрядчиком оборудования, инвентаря, материалов и конструкций, наличие необходимой документации, сертификатов соответствия, технических паспортов и других документов, удостоверяющих их происхождение, номенклатуру и качественные характеристики;
• проводить оперативные совещания с целью контроля сроков выполнения работы и соответствия ее условиям настоящего договора, в том числе его техническому заданию (приложение 2 к настоящему договору).

2. Подрядчик обязан обеспечить доступ представителям заказчика на объект в рабочие, выходные и праздничные дни».

Если во время проверки обнаружите, что подрядчик не выполнит работы надлежащим образом, то не сможете сразу отказаться от исполнения договора. Придется сначала назначить подрядчику «разумный срок», чтобы устранить недостатки (п. 3 ст. 715 ГК РФ). Обговорите такой срок в договоре.

Пример

Пример формулировки условия договора подряда о сроке устранения недостатков в работе

«При выявлении фактов нарушения подрядчиком организации и методов ведения работы, отступлений от требований по качеству работ, предусмотренных настоящим договором, техническими нормами и правилами, заказчик направляет подрядчику письменное требование об устранении выявленных нарушений. Такое письменное требование должно быть исполнено подрядчиком в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента его получения».

Порядок изменения и расторжения договора

Договор можно расторгнуть по соглашению сторон либо в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ). Последнее возможно, если одна из сторон существенно нарушит договор. При этом существенность будет устанавливать суд. Например, Арбитражный суд Дальневосточного округа признал просрочку существенным нарушением, так как подрядчик превысил срок выполнения работ более чем на четыре месяца, а выполнил только четверть от согласованного объема (постановление от 24 ноября 2017 г. № Ф03-4457/2017 по делу № А24-743/2017).

Укажите в договоре нарушения, которые будут основаниями для отказа управляющей МКД организации от исполнения договора. Если подрядчик их допустит, то не придется обращаться в суд, чтобы выйти из договора. Достаточно будет направить контрагенту уведомление о своем отказе (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Так, можете предусмотреть свое право на отказ от договора, если подрядчик:

• нарушит график выполнения работ на определенный срок;
• откажется устранять или не устранит дефекты, которые допустил в работе, в установленный срок;
• отступит от технического задания или технических условий;
• не предоставит переоформленную или новую лицензию взамен лицензии с истекшим сроком действия.

Закон дает право отказаться от исполнения договора без объяснения причин (ст. 717 ГК РФ). Но в таком случае придется оплатить подрядчику работу, которую тот успеет выполнить до того, как получит уведомление об отказе. Более того, подрядчик сможет потребовать, чтобы управляющая МКД организация возместила убытки от прекращения договора. Предусмотрите в договоре иные последствия. Закрепите сумму, в пределах которой будете обязаны выплатить подрядчику стоимость выполненных работ.

Порядок сдачи-приемки выполненных работ

Чтобы согласовать порядок сдачи-приемки работ, укажите:

• сроки приемки результатов работы: либо поэтапная сдача, либо единовременная после того, как подрядчик выполнит все работы;
• перечень лиц, которые будут участвовать в приемке, если это уже известно;
• место приемки выполненной работы;
• порядок приемки и сроки, в которые должны будете подписать акт сдачи-приемки выполненных работ либо мотивированный отказ от подписания;
• порядок и сроки, которые должен соблюсти подрядчик, чтобы исправить недостатки по замечаниям управляющей МКД организации в мотивированном отказе от подписания акта сдачи-приемки работ;
• порядок новой сдачи-приемки выполненных работ после того, как подрядчик исправит недостатки по замечаниям управляющей МКД организации.

Пример

Пример формулировки условия договора подряда о сроке приемки работ

«1. Приемка работ заказчиком осуществляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения результата выполненных работ.

2. В указанный срок заказчик подписывает акт сдачи-приемки результата выполненных работ или направляет подрядчику мотивированный отказ от приемки работ.
3. После истечения указанного срока при отсутствии мотивированного отказа работы считаются принятыми заказчиком и подлежат оплате».

Отдельно оговорите порядок действий в трех ситуациях.

Ситуация 1. Стороны расторгают договор досрочно.

Договоритесь о том, как будет проходить приемка выполненных работ в таком случае.

Пример

Пример формулировки условия договора подряда о досрочной приемке выполненных работ

«В случае досрочного прекращения работ по настоящему договору заказчик обязан принять от подрядчика по акту работу, выполненную на момент прекращения работ, и оплатить ее стоимость. В случае если выполненный объем работ окажется меньше размера перечисленного в соответствии с пунктом 1.1 настоящего договора авансового платежа, подрядчик до подписания соглашения о расторжении договора возвращает заказчику разницу между суммой перечисленного авансового платежа и стоимостью фактически выполненного объема работ».

Ситуация 2. Между сторонами возник спор по поводу наличия и причин недостатков в работе.

Гражданский кодекс РФ особо останавливается на экспертизе – пункт 5 статьи 720. Законодатель указал, что ее необходимо назначать, если возник спор по поводу недостатков выполненной работы или их причин. Однако к экспертизе стоит прибегать, если нет иных доказательств некачественности работ, но вы уверены в свой правоте. Дело в том, что она займет время и потребует расходов.

Поэтому предусмотрите в договоре процедуру, которая позволит избежать экспертизы. Например, может быть условие о приемке работы совместной комиссией, которая составляет акт о дефектах в работе.

Пример

Пример формулировки условия договора подряда о совместной комиссии по приемке работы

«1. Для надлежащей приемки результата выполненной работы заказчиком и подрядчиком создается совместная рабочая комиссия в составе двух представителей от каждой стороны (далее – Комиссия).

2. Если в процессе приемки результата выполненной работы Комиссия выявит, что результат работы имеет недостатки, которые являются следствием ненадлежащего выполнения подрядчиком принятых на себя обязательств, то Комиссия составляет дефектную смету, где кроме прочего определяются даты устранения недостатков. Дефектная смета должна быть составлена не позднее 5 (пяти) рабочих дней со дня обнаружения недостатков.
3. При отказе подрядчика от составления или подписания дефектной сметы любая из сторон имеет право назначить независимую экспертизу в порядке, установленном пунктом 5 статьи 720 Гражданского кодекса РФ».

Ситуация 3. Подрядчик выполнил работы с недостатками.

Чтобы по итогам проверки отказаться от приемки результата работы, оформите мотивы этого. В частности, нужно указать, каким именно условиям договора или закона не отвечает результат. Иначе его придется оплатить.

Чтобы не возникло разногласий, сразу оговорите, какой отказ будет мотивированным.

Пример

Пример формулировки условия договора подряда о мотивированном отказе от приема работ

«1. Мотивированный отказ заказчика принять выполненные подрядчиком работы и подписать Акт сдачи-приемки выполненных работ может быть осуществлен, в частности, при обнаружении заказчиком в представленной для приемки работе:

1)отступлений от нормативных документов и технических условий;

2)несоответствия условиям настоящего договора;

3) несоответствия объемов выполненных работ Техническому заданию (приложение 2)».

Кроме того, для подстраховки стоит включить в договор условие о праве управляющей МКД организации ссылаться на явные недостатки, даже если она примет работу без проверки. Это нужно на случай, если представитель организации по какой-либо причине не заметит таких недостатков и подпишет акт приемки работ без замечаний. Если договорного условия не будет, то ссылаться на явные недостатки будет нельзя (п. 3 ст. 720 ГК РФ).

Ответственность сторон

Предусмотрите в договоре общие правила ответственности сторон. Они определены статьями 15, 393, 712, 717, 718, 719 Гражданского кодекса РФ и т. д. Также вы можете установить дополнительную ответственность в договоре.

В большинстве случаев стороны закрепляют условия о неустойке. Ее устанавливают в виде пени или штрафа. В первом случае стороны указывают размер процентов от стоимости работ по договору за каждый день просрочки. Штраф можно установить либо в твердой сумме, либо в виде процента от суммы долга или цены договора.

Условия об ответственности подрядчика

Предусмотрите в договоре ответственность подрядчика на случай, если он нарушит срок выполнения работ или задержит устранение недостатков. Такие условия будут защищать интересы управляющей МКД организации и дисциплинировать подрядчика.

Пример

Пример формулировки условия договора подряда об ответственности подрядчика

«1. Подрядчик при нарушении срока окончания выполнения работы, предусмотренного пунктом 6.1 договора, обязан по получении письменной претензии от заказчика уплатить ему неустойку в размере 0,1 процента от стоимости работы по настоящему договору за каждый день просрочки.

2. За задержку установленного заказчиком в письменном требовании срока устранения недостатков в работе, выявленных заказчиком в ходе ее выполнения, заказчик может взыскать с подрядчика штраф в размере 0,3 процента от стоимости этапа работ, содержащего соответствующие недостатки».

Условия об ответственности заказчика

Подрядчик заинтересован в том, чтобы включить условие об ответственности управляющей МКД организации за просрочку оплаты. Нужно попробовать установить «барьер» такой ответственности – предельную сумму неустойки.

Пример

Пример формулировки условия договора подряда об ответственности заказчика

«В случае нарушения сроков оплаты работ заказчик по требованию подрядчика выплачивает подрядчику неустойку в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. Общая сумма указанной неустойки не может превышать 5 процентов от просроченной суммы».

 

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 05.05.2025