Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Как составить и вести реестр собственников помещений в МКД

Актуально на 21 янв 2025

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Плата за предоставление сведений из ЕГРН выросла в несколько раз. Эксперты системы УМД разобрали пять способов, чтобы получить данные о собственниках. В рекомендации разъяснения, что обязательно включить в реестр, а что можно указать дополнительно. Используйте образец и видеоинструкцию, чтобы правильно оформить реестр. Также в материале пояснения, как передавать сведения по запросу жителей и госорганов.

Для чего вести реестр

Управляющие МКД организации обязаны вести реестр всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД. Такое требование установила часть 3.1 статьи 45 ЖК. Оно касается и УО, и жилищных объединений. Если требование нарушить, грозит административная ответственность по статьям 7.22, 7.23.3 КоАП.

Без реестра собственников УО, ТСЖ, ЖСК не сможете выставлять платежи, работать с долгами, проводить общие собрания.

Какие данные обязательно включить в реестр

Типовой формы реестра собственников не существуют, его разрабатывают в свободной форме. Однако есть перечень сведений, которые должен содержать реестр. 

В реестр обязательно включите (ч. 3.1 ст. 45 ЖК):

Учтите в реестре собственников машино-мест в паркинге, который относится к МКД, если машино-места оформлены в собственность. Такое требование следует из части 3.1 статьи 45 ЖК, подпункта «а» пункта 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.

Реестр поможет идентифицировать собственников помещений, чтобы подготовить, провести ОСС и подвести итоги голосования. Но этих сведений недостаточно, чтобы подсчитать кворум и составить протокол по требованиям приказа Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр (далее – Требования № 44/пр). В текущей работе могут понадобиться и другие сведения. Поэтому рекомендуем вести расширенный реестр собственников и пользователей помещений в МКД.

ТСЖ, ЖСК могут использовать сведения из расширенного реестра, чтобы:

Какие сведения включить в расширенный реестр

Вы можете вести два реестра – с обязательной информацией и с дополнительными сведениями. Но на практике удобнее объединить их в один, расширенный.

Для расширенного реестра обобщите и систематизируйте дополнительные данные. Предлагаем разбить их на три группы.

  1. Сведения о МКД и помещениях в собственности:
  1. Сведения, которые касаются собственников помещений в МКД:
  1. Сведения о лицах, которые проживают в помещении, но не имеют право собственности:

1 Если право собственности возникло без государственной регистрации (для членов ТСЖ, ЖСК, наследников), укажите данные из правоустанавливающего документа.

2 Это поможет подготовить и провести общее собрание в новостройке.

Чтобы вести реестр собственников, используйте таблицу Эксель или Гугл Док.

Рисунок 1. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме

Удалите данные о документе, подтверждающем право собственности, если собственники запросили реестр на основании части 3.1 статьи 45 ЖК. Эта норма не требует их предоставлять.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК). Чтобы высчитать размер доли, разделите площадь помещения собственника на общую площадь МКД.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, можно определить по специальной формуле.

Укажите реквизиты документа, подтверждающего право собственности.

Видеоинструкция 1. Как оформить реестр собственников помещений в МКД

Как получить сведения для реестра

Есть пять способов, которые помогут получить данные о собственниках, чтобы составить реестр.

Первый способ. Запросите сведения непосредственно у собственников помещений в МКД. Они могут передать вам нужную информацию, например, в виде выписки из ЕГРН.

Сведения о временно проживающих в помещении гражданах должен предоставить собственник (наниматель) такого помещения. Срок предоставления – в течение пяти рабочих дней со дня, когда изменилось число проживающих. Такое требование содержит подпункт «з» пункта 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Ситуация

Вправе ли УО, ТСЖ, ЖСК заказать выписку из ЕГРН с информацией о собственнике

Да, вправе, но только если получали на это согласие собственника.

С 1 марта 2023 года сведения из ЕГРН относятся к данным, которые доступны только с согласия правообладателя объекта недвижимости (ч. 1.3 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Внимание

УО, ТСЖ, ЖСК не вправе получать персональные данные граждан из ЕГРН без их согласия.

Запрет действует с 1 марта 2023 года, его ввели Законом от 14.07.2022 № 266-ФЗ.

Второй способ. Проведите инвентаризации документов.

В ходе работы с собственниками, управленцы В таблице мы перечислили документы, в которых могут храниться данные собственников. Проверьте эти документы и внесите в реестр собственников помещения МКД сведения, которые удастся найти.

Паспортные данные, сведения о государственной регистрации права на помещение, тип помещения и его площадь

Таблица 1. Документы, в которых могут быть сведения о собственниках и принадлежащем имуществе

Документ, в котором могут быть данные о собственниках

Примечание

Договор управления, договор содержания и ремонта или договоры собственников с ТСЖ, ЖСК

Смотрите в разделе «Реквизиты сторон» — там есть графы «Паспортные данные». Информация о помещении может быть указана в вводной части к договору.

Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

К договору управления может быть приложена копия выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности.

Документ, подтверждающий право собственности на помещение, может быть также приложен к бланку голосования на ОСС, которое проводили ранее.

Бланк решения собственника на ранее проведенном ОСС

Документ, подтверждающий право собственности на помещение, может быть также приложен к бланку голосования на ОСС, которое проводили ранее. Также сам бланк содержит всю необходимую информацию.

Договор долевого участия с застройщиком или договор купли-продажи

Смотрите во вводной части договора и разделе «Реквизиты сторон» — там есть графы «Паспортные данные»

Заявление на членство в ТСЖ, реестр членов ТСЖ

В заявлении или реестре членов ТСЖ указывают информацию о собственнике и помещении, которое у него в собственности. К такому заявлению прикладывают выписку из ЕГРН или иной документ, который подтверждает право собственности

Постановления судебных приставов, которые они выносят в процессе исполнения решения суда

Судебные приставы вправе запрашивать идентификаторы у госорганов, поэтому в их документах могут быть паспортные данные собственников-должников. Один экземпляр постановления приставы, как правило, направляют в УО или ТСЖ, ЖСК

Третий способ. Запросите данные у застройщика.

Чтобы получить информацию о лицах, которые приняли помещения по передаточному акту, обратитесь к застройщику. Однако он не обязан предоставлять такие сведения, поэтому может и отказать.

Сведения о будущих собственниках также запросите в МФЦ и в территориальном отделении Росреестра. Орган госрегистрации прав предоставит сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве МКД.

Информацию о назначении и площади помещений в МКД также содержат:

Четвертый способ. Внесите информацию, которой располагают органы МСУ.

Обратитесь в органы МСУ (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – в органы госвласти) и попросите предоставить информацию о МКД и собственниках помещений (ст. 1, 13 и 14 ЖК).

Пятый способ. Обратитесь к нотариусу. 

Получение данных из ЕГРН через нотариуса называется «Удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН».

Посторонние лица могут получить информацию о собственниках только, если для этого есть веские и обоснованные причины и их подтверждают однозначные письменные доказательства. Такими доказательствами может быть протокол о выборе способа управления МКД, договор управления МКД.

Обратиться к нотариусу за уточнением персональных данных можно как очно, посетив контору, так и онлайн, через личный кабинет на портале ФНП. Для этого необходима усиленная квалифицированная электронная подпись. В этом случае документы от нотариуса получите в электронном виде.

Однако стоит отметить, что данный способ один из наиболее дорогостоящих в сравнении с остальными. Как правило, получать сведения из ЕГРН есть смысл, если хотите уточнить информацию по нескольким собственникам или по группе собственников, а не по дому в целом.

Ситуация

Как получить выписку из ЕГРН с данными собственника

Управляющая МКД организация может получить выписку из ЕГРН только с согласия самого собственника.

Сведения в ЕГРН доступны с согласия правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости. Третьим лицам, таким как УО, ТСЖ, ЖСК, они доступны только при наличии в ЕГРН записи о согласии правообладателя о предоставлении таких сведений. Такое правило установлено статьей 4 Закона № 266-ФЗ.

Есть два способа получить сведения: в ЕГРН, но круг лиц на такой запрос ограничен, а также через нотариуса.

Независимо от отсутствия согласия собственника предоставлять личные данные, Росреестр может предоставлять сведения о ФИО собственника по обращению:

Чтобы получить сведения через нотариусу, необходимо наличие одного из документов:

Кто вправе затребовать сведения из реестра

Реестр собственников, который вы ведете по закону, вправе запросить любой собственник помещения или другой инициатор ОСС. Реестр нужно передать в течение пяти дней с момента, как получили запрос. Он должен содержать краткую информацию из части 3.1 статьи 45 ЖК. Расширенный реестр вы не обязаны передавать.

Если реестр запрашивают, чтобы созвать и провести ОСС, согласие собственников на передачу персональных данных получать не надо (ч. 3.1 ст. 45 ЖК). Также сведения из реестра собственников вправе запросить госорганы и органы МСУ. Для этого также не нужно согласие собственников (ст. 6, 10 Закона № 152-ФЗ).

Если получили запрос не от собственника и не от указанных органов и при этом нужно раскрыть персональные данные собственника, тогда потребуется согласие такого собственника. Исключение – сведения о собственнике передаете в рамках исполнения заключенного с ним договора, например, договора управления МКД. Такие правила установлены пунктами 1 и 5 части 1 статьи 6 Закона № 152-ФЗ.

Сведения из расширенного реестра используйте, чтобы выдать собственнику необходимую ему справку, передать информацию в орган или организацию, которые вправе ее запросить, и тем, кому сможете направить ее с согласия собственника.

Управляющая МКД организация вправе предоставить собственникам помещений информацию, которая напрямую затрагивает их права и обязанности. Такое правило следует из положений статьи 8 Закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» (далее – Закон № 149-ФЗ). В частности, вы вправе выдать собственнику справку (информацию):

Порядок, в котором будете предоставлять собственникам (пользователям) информацию из расширенного реестра, определите:

Если не определили специальный порядок, используйте общие требования для ответов на запросы собственников (пользователей). Они установлены разделом VIII Правил № 416. Направьте сведения таким же способом, каким их получили, если собственник (пользователь) не указал другой канал связи.

Когда предоставить сведения из реестра

Если реестр запрашивает один из собственников помещений, УО должна представить его в течение пяти дней с момента, как получила запрос. В запросе должна быть информация из части 3.1 статьи 45 ЖК.

Информацию на запрос не от собственника (пользователя) помещения или отказ предоставить информацию направьте в течение 30 календарных дней с момента получения запроса (п. 37 Правил № 416).

На запросы органов власти отвечайте в сроки, которые предусмотрены соответствующими законами. Например, прокуратуре нужно ответить в течение пяти рабочих дней с момента запроса. Срок ответа определяет часть 2 статьи 6 Закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации». Ответ на запрос полиции можно отправить в течение месяца (ч. 4 ст. 13 Закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции»).

Если заявитель не указал, каким способом он хочет получить реестр, который вы ведете по закону, используйте тот же канал связи, по которому получили запрос. Такое правило следует из пункта 35 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416).

Ответы на вопросы из практики

Ситуация

Чем собственник помещения в МКД может подтвердить право собственности на это помещение

По общему правилу доказательством права собственности на недвижимость признают государственную регистрацию права. В зависимости от того, когда ее провели, право собственности удостоверяет:

Такое правило следует из статьи 2 Закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ, части 5 статьи 1, части 1 статьи 28, части 1 статьи 72 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ), письма ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя от 12.07.2016 № МЧ/04-01-1292.

Также есть случаи, когда право собственности на помещение возникает без государственной регистрации, в силу закона (ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Например, у членов ЖСК – с момента полной выплаты паевых взносов, у наследника – с момента открытия наследства (ч. 3 ст. 123.1 ЖК, ч. 4 ст. 1152 ГК). Тогда право собственности подтверждает правоустанавливающий документ. Член ЖСК может подтвердить свое право справкой ЖСК о полной выплате паевых взносов, наследник – свидетельством о праве на наследство.

Если право на объект недвижимости возникло до вступления в силу Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, то такое право также признают действительным при отсутствии государственной регистрации в ЕГРН. Регистрацию производят по желанию правообладателя (ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Право собственности подтверждает правоустанавливающий документ, например, договоры купли-продажи, мены, дарения, справка БТИ.

Ситуация

Какие данные о площади помещения собственника использовать, если они расходятся с ЕГРН и другими источниками

Если сведения о площадях помещений в различных источниках расходятся, то в приоритете сведения из ЕГРН. Такое правило следует из части 1, пункта 9 части 4 статьи 8 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктов 3, 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Ситуация

Как определить дату возникновения права собственности на помещения по выписке из ЕГРН

Смотрите дату в пункте 2 выписки – дата государственной регистрации права.

По общему правилу право собственности возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК). Датой регистрации прав признают день внесения записей в ЕГРН (ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Обратите внимание, есть случаи, когда право собственности возникает в силу закона (ч. 1, 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Тогда в выписке из ЕГРН могут отсутствовать сведения о зарегистрированном праве, так как регистрацию производят по желанию собственника. Например, без регистрации право собственности возникает в случаях:

Ситуация

Какой срок действия имеет выписка из ЕГРН

Законодательство не устанавливает срок действия выписки из ЕГРН. Органы власти и юридические лица могут устанавливать свои требования к сроку выписок во внутренних документах, например, административных регламентах. Поэтому, если нужно представить выписку, проверьте, чтобы информация в ней была актуальной. Такое разъяснение дало Минэкономразвития в письме от 02.06.2008 № Д08-1593.

Ситуация

Вправе ли управляющая МКД организация брать плату за представление реестра, который ведет по части 3.1 статьи 45 ЖК

Нет, не вправе

Выдать реестр вы обязаны бесплатно (п. 2 ч. 8 ст. 8 Закона № 149-ФЗ).

Сведения из расширенного реестра могут пригодиться, если получили запрос от государственных органов и органов МСУ. Запросить информацию о собственниках помещений вправе:

Право указанных органов следует из статей 6, 10 Закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее – Закон № 152-ФЗ).

Ситуация

Нужно ли в реестре собственников помещений в МКД учитывать собственников машино-мест в паркинге, входящем в состав дома

Да, нужно, если машино-место оформлено в собственность.

Реестр собственников помещений в МКД должен содержать сведения о собственниках всех помещений. Это не зависит от категории помещения. Такое правило следует из части 3.1 статьи 45 ЖК, подпункта «а» пункта 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.

Ситуация

Может ли гражданин быть собственником квартиры без регистрации права собственности

Право собственности может возникнуть и без государственной регистрации. Закон это допускает.

Например, если право собственности возникло до 31 января 1998 года, государственную регистрацию производят по желанию собственника (ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Наследнику право собственности переходит с момента открытия наследства (ч. 4 ст. 1152 ГК). Член ЖСК приобретает право с даты, когда полностью выплатит паевой взнос (п. 2 ч. 3 ст. 123.1 ЖК). В этих случаях в выписке из ЕГРН не будет сведений о зарегистрированном праве. Право собственности подтверждают правоустанавливающим документом.

Ситуация

Надо ли получать выписку из ЕГРН, если есть свидетельство о государственной регистрации права

Нет, не надо.

Свидетельства о государственной регистрации права, которые выдали до 15 июля 2016 года, признают действительными. Такое правило предусмотрено частью 4 статьи 69 Закона № 218-ФЗ. Закон не обязывает подтверждать свидетельство выпиской из ЕГРН.

Ситуация

Как узнать площадь МКД для определения кворума на ОСС

Из документов технической инвентаризации или выписки из ЕГРН.

Для расчета доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД применяют следующие данные:

Сведения о площади МКД указаны в документах технической инвентаризации, например в техническом паспорте. Кроме того, такую информацию содержит ЕГРН. При расхождении сведений применяются данные из ЕГРН. Это прямо указано в п.п. 3, 4 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 года № 491.

Ситуация

Как определить размер доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД

Доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 ЖК). Чтобы определить размер доли, разделите площадь помещения, которое принадлежит собственнику, на площадь всех помещений в МКД. Площадь общего имущества в МКД не учитывают.

Вы можете использовать формулу:

Доля в праве на общее имущество в МКД

=

Общая площадь помещения

:

Общая площадь всех помещений в МКД (без учета помещений общего пользования)

Ситуация

Кто, кроме собственника помещения, может запросить данные регистрационного учета такого собственника

Данные вправе запросить:

Такое правило следует из положений Закона № 149-ФЗ, Административного регламента МВД по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденного приказом МВД от 31.12.2017 № 984

Ситуация

Может ли УО по запросу собственников или госорганов предоставить телефон, адрес электронной почты, сведения о месте работы собственника

Нет, без согласия собственника не может.

УО как оператор персональных данных вправе собирать, обновлять, хранить, обрабатывать информацию о собственниках и нанимателях. Но УО не обязана вносить в реестр собственников мобильный телефон, адрес электронной почты, сведения о месте работы собственника и т. д. Это следует из части 3.1 статьи 45 ЖК. Если в УО есть подобные данные собственника, чтобы их предоставить, нужно его согласие.

Ситуация

Какой приоритет у сведений в выписках из ЕГРН

Чтобы определить состав общего имущества в МКД, используют информацию из ЕГРН:

Если эта информация не соответствует технической документации на МКД, то в приоритете сведения из ЕГРН.

Такие правила устанавливают пункты 3, 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Эти же правила применяйте к жилым и нежилым помещениям в МКД (ст. 7 ЖК).

Ситуация

Обязан ли собственник помещения уведомить управляющую МКД организацию, если площадь его помещения изменилась

Если изменяется площадь помещения, изменяются и существенные условия договора управления. Собственник обязан известить об этом УО как сторону договора (ч. 8 ст. 162 ЖК, ч. 1 ст. 450 ГК).

Объясните собственнику, что он оплачивает содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37, ч. 1 ст. 158 ЖК).

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 21.01.2025