Как создать и использовать резервный фонд в ТСЖ

Актуально на 3 марта 2025

Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

В Системе УМД инструкция, как ТСЖ создать резервный фонд. Материал составили с учетом судебной практики по непредвиденным работам. В рекомендации шаблон положения о резервном фонде и подсказки, как юридически грамотно распоряжаться средствами фонда.

Как согласовать создание резервного фонда с членами ТСЖ 

Чтобы создать резервный фонд в ТСЖ, вам нужно принять решение на общем собрании членов этого товарищества. Это следует из пункта 2 части 1 статьи 137, части 3 статьи 151 ЖК. Собрание членов ТСЖ можно провести в форме очного, заочного или очно-заочного голосования. Такое правило следует из части 1.1 статьи 146 и статьи 44.1 ЖК.

На общем собрании членов ТСЖ нужно будет утвердить:

• размер взноса в резервный фонд;
• порядок использования средств, которые накопили (положение о резервном фонде);
• правила отчетности по их использованию.
• Такой порядок предусмотрен пунктом 5 части 2 статьи 145 ЖК и практикой.

Создание фонда не обязательно, поэтому объясните членам товарищества, что это необходимо, чтобы обеспечить финансовую безопасность ТСЖ. За счет средств фонда можно покрывать убытки товарищества и оперативно реагировать на непредвиденные ситуации. Например, провести срочный ремонт, заменить оборудование, убрать снег после снегопада силами не одного, а трех дворников и т. д.

В повестку дня собрания по вопросу создания резервного фонда товарищества включите шесть вопросов.

1. Создать резервный фонд в ТСЖ.
2. Утвердить положение о резервном фонде ТСЖ.
3. Утвердить размер взноса
4. Утвердить порядок использования средств резервного фонда в соответствии с положением о резервном фонде.
5. Утвердить порядок отчета об использовании средств резервного фонда в соответствии с положением о резервном фонде.
6. Утвердить изменения в устав ТСЖ.

Сколько голосов членов ТСЖ нужно получить «за» создание резервного фонда

Проголосовать за создание резервного фонда должно большинство голосов от присутствующих на собрании (ч. 4 ст. 146 ЖК). Если источником средств для фонда будет доход от хозяйственной деятельности товарищества, то решение необходимо принять не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 4 ст. 146 ЖК).

Утвердить изменения в устав ТСЖ необходимо, если они ранее по уставу у ТСЖ не было возможности создать резервный фонд.

Какие документы нужны, чтобы создать фонд

Основные документы, чтобы создать резервный фонд в ТСЖ, – это протокол общего собрания членов ТСЖ и положение о резервном фонде.

Протокол общего собрания членов товарищества подтверждает, что фонд создали законно.

Положение о резервном фонде в ТСЖ регулирует организационные вопросы работы с его средствами. В положение включите подробный порядок создания и функционирования фонда:

• создания резервного фонда;
• накопления средств;
• расходования средств;
• контроля за расходованием средств.

Установленной формы положения нет. Чтобы не разрабатывать его самостоятельно, воспользуйтесь нашим шаблоном.

Ситуация

Кто может внести изменения в положение ТСЖ о резервном фонде

Изменения в положение о резервном фонде нужно принимать через голосование на общем собрании членов ТСЖ.

Необходимо набрать простое большинство голосов членов ТСЖ, присутствующих на собрании. Но если источником финансирования фонда будет доход от хозяйственной деятельности товарищества, то решение о таком финансировании необходимо принять не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 4 ст. 146 ЖК).

Кто должен платить взносы в фонд

Все члены ТСЖ должны платить специальные взносы в резервный фонд, если их утвердили собранием членов ТСЖ. Это связано с тем, что обязательные платежи и взносы членам ТСЖ орган управления товарищества определяет в соответствии с уставом. Такое правило предусмотрено частью 8 статьи 156 ЖК.

Для собственников помещений в МКД, которые не стали членами товарищества, есть особый порядок.

Собственники помещений в МКД, которые не стали членами ТСЖ, не обязаны платить взносы в резервный фонд как в организацию, членом которой они не являются. Для таких собственников можно устанавливать только размер обязательных платежей, которые связаны с оплатой расходов на ЖКУ:

• содержание жилого помещения;
• коммунальные услуги;
• взносы на капитальный ремонт.

Однако есть судебная практика в пользу ТСЖ. К примеру, ТСЖ из Санкт-Петербурга в арбитражном суде смогло обжаловать предписание ГЖИ снять «лишние» начисления с собственника помещения, которые не являлся членом товарищества.

Пример

ТСЖ доказало в суде, что решения общего собрания членом ТСЖ достаточно для выплат в резервный фонд

Взносы в резервный фонд ТСЖ «Парковая 20» также относятся к расходам на содержание жилого помещения (расходы на содержание общего имущества МКД и расходы на управление МКД), а соответственно, собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, также обязаны уплачивать взнос в резервный фонд, размер которого был утвержден решением общего собрания членов ТСЖ (протокол от 15.08.2019 № 3/19).

Решения общего собрания членов ТСЖ, оформленного протоколом от 15.08.2019 № 3/19, не были оспорены в установленном законом порядке, при том, что в силу части 1 статьи 143.1 ЖК РФ собственники помещений МКД, не являющиеся членами Товарищества, имеют право обжаловать в судебном порядке решения органов управления Товарищества.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к вводу о том, что Товариществом не допущено нарушения положений жилищного законодательства при выставлении платы по статьям «Диспетчеризация» и «Резервный фонд ТСЖ», в связи с чем оснований для вынесения предписания у Инспекции не имелось (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.01.2021 №№ 13АП-24660/2020, А56-130743/2019).

Cкачать шаблон договора о содержании и текущем ремонте общего имущества в МКД между ТСЖ и собственником помещения – не членом ТСЖ >>

Большинство собственников – члены ТСЖ, которых вы можете обязать платить дополнительные взносы.

Резервный фонд можно формировать не только за счет взносов собственников, но и из иных поступлений. Например, можно предусмотреть зачисление в резервный фонд доходов от хозяйственной деятельности товарищества или другие доходы ТСЖ (ч. 3 ст. 152 ЖК).

Формулировка положения в уставе о финансировании резервного фонда за счет дохода от финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ

Пример

ТСЖ не смогло через суд обязать всех собственников платить взносы в резервный фонд товарищества

Собственники помещения в МКД обратились в суд с исковым заявлением, где в числе прочих требований просили исключить из платежек за ЖКУ задолженность по взносам в резервный фонд ТСЖ и обязать товарищество сделать перерасчет.

История рассмотрения дела. Суд первой инстанции удовлетворил требования. ТСЖ обратилось с апелляционной жалобой. ТСЖ указало, что обязанность по оплате в резервный фонд распространяется на всех собственников помещений в МКД с момента возникновения права собственности на помещения, в том числе и на истцов.

В процессе рассмотрения дела суд указал, что собственники квартир не члены ТСЖ. На них могут быть возложены лишь обязанности по внесению платы за ЖКУ.

В свою очередь, ТСЖ не представило документы, которые подтверждают образование и пополнение резервного фонда с целью содержания общего имущества в МКД.

Денежные средства резервного фонда были израсходованы в том числе на приобретение ноутбука, регистрацию ТСЖ, изготовление печатей, копий устава, отделку офиса ТСЖ и т. д.

Итоги рассмотрения дела. Судебная коллегия подтвердила обязанность ТСЖ исключить из платежей не членов ТСЖ взносы в резервный фонд. В суде указали на то, что расходы резервного фонда не относятся к общедомовым, а истцы не выступают в роли членов ТСЖ, поэтому на них не могут быть возложены эти расходы.

Из апелляционного определения Верховного суда Республики Татарстан от 24.03.2016 по делу № 33-5102/2016.

Ситуация

Чем резервный фонд ТСЖ отличается от резервного фонда МКД

Цели создания резервного фонда МКД и ТСЖ практически не отличаются, но отличается уровень принятия решений.

Решение о создании резервного фонда в МКД принимают на общем собрании собственников помещений в МКД. По итогам ОСС обязанными платить взносы в резервный фонда станут все собственники помещений в МКД. Такое правило следует из статьи 153, части 6 статьи 155, части 1 статьи 158 ЖК и подтверждается судебной практикой.

Что касается резервного фонда ТСЖ, то принять решение о его создании проще, понадобятся только голоса членов ТСЖ, но и платить взносы можно обязать только членов ТСЖ.

Ситуация

Могут ли поступления в резервный фонд ТСЖ быть разовыми и под конкретные работы

Да, могут.

Законодательство не ограничивает периодичность поступлений взносов в резервный фонд. Цели использования средств фонда и его источники определяет общее собрание членов ТСЖ в соответствии с уставом товарищества.

На что использовать средства фонда

Цели, для которых ТСЖ создает резервный фонд, могут быть любыми, но в рамках устава товарищества и положения о резервном фонде. Фонд должен покрывать расходы, которые не предусмотрены сметой доходов и расходов товарищества. В противном случае получится дублирование платежей, а за это могут привлечь к ответственности. С одной стороны, это наказуемо, а с другой – приведет к потере субсидий, например, в Москве.

Использовать средства фонда можно, к примеру:

• на непредвиденные расходы – чрезвычайные или форс-мажорные ситуации, срочный ремонт общего имущества в МКД, устранение аварий, закупка и монтаж оборудования и т. п.;
• благоустройство придомовой территории, включенной в состав общего имущества, – например, на установку детского городка, не предусмотренную сметой;
• судебные расходы ТСЖ;
• покрытие убытков ТСЖ.

Чтобы потратить деньги на цели, которые не заявлены в положении о резервном фонде, нужно внести изменения в этот документ, принять новое решение на общем собрании членов ТСЖ.

Ситуация

Вправе ли ТСЖ перевести не израсходованные за предыдущий год деньги в резервный фонд товарищества

Неиспользованные средства за прошлый год ТСЖ вправе направить в резервный фонд, но только на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Порядок образования резервного фонда ТСЖ, источники и размер финансирования определяет общее собрание членов ТСЖ. Такое правило следует из части 1 статьи 137, части 2 статьи 145, части 3 статьи 151 ЖК.

Поэтому вы можете перечислить денежные средства в резервный фонд, если общее собрание решило, что экономия по итогам года переходит в такой фонд. Если решения не было, руководствуйтесь общим правилом.

Денежные средства, которые не израсходовали в текущем году, включайте входящим остатком в смету доходов и расходов следующего года. Целевые поступления (членские взносы), которые не израсходовали в текущем году и включили в смету следующего года, не облагают налогом на прибыль. Это следует из пунктов 2.1, 2.2 Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденных приказом Госстроя России от 14.07.1997 № 17–45, письма Минфина от 26.06.2007 № 03-03-06/4/75.

Ситуация

Можно ли за счет средств резервного фонда ТСЖ списать безнадежные долги за ЖКУ, например, если неизвестно местонахождение должника

ТСЖ вправе расходовать средства резервного фонда на погашение безнадежных (нереальных к взысканию) долгов собственников, если:

• общее собрание членов ТСЖ утвердило расходование средств резервного фонда на такие цели;
• устав ТСЖ предусматривает расходование средств резервного фонда на погашение долгов собственников за ЖКУ.

Такое правило следует из пункта 5 части 2 статьи 145, части 3 статьи 151 ЖК.

Ситуация

Как отразить в учете ТСЖ безнадежные долги собственников, которые списали со средств резервного фонда

Безнадежные долги списывают по каждому обязательству на основании данных инвентаризации, письменного обоснования и приказа (распоряжения) руководителя организации и относят соответственно:

• на счет средств резерва сомнительных долгов либо на финансовые результаты – у коммерческой организации, если в период, предшествующий отчетному, суммы этих долгов не резервировали;
• увеличение расходов – у некоммерческой организации.

Порядок списания установлен пунктом 77 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина от 29.07.1998 № 34н.

Порядок формирования резервов сомнительных долгов определяет статья 266 НК.

Отчисления в резервы по сомнительным долгам признают прочими расходами и списывают на счет 91, субсчет 2 «Прочие расходы». Такое правило следует из пункта 11Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н.

Ситуация

Если долги собственника (физического лица) списали за счет резервного фонда ТСЖ, будет ли списанная сумма признаваться материальной выгодой собственника

Нет, не будет. Если с налогоплательщика списали долг за ЖКУ, это не считается доходом, который он получил в виде материальной выгоды. Такой вывод следует из статьи 212 НК.

Доходом налогоплательщика, который получен в виде материальной выгоды, считается выгода (ч. 1 ст. 212 НК):

• от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или ИП (исключения указаны в п. 1 ч. 1 ст. 212 НК);
• приобретения товаров (работ, услуг) по гражданско-правовому договору у физических лиц, организаций и ИП, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;
• приобретения ценных бумаг, финансовых инструментов срочных сделок.

Ситуация

Как создать и учесть при уплате налогов резерв на оплату ремонта общего имущества в МКД

В целях налогообложения прибыли ТСЖ вправе образовать резерв на оплату ремонта общего имущества в МКД (п. 2 ч. 1 ст. 137 ЖК). Размер резерва определите на основе утвержденной сметы расходов. Если ТСЖ применяет общую систему налогообложения и плату собственников за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги учитывает в составе доходов, то размер резерва на ремонт ОИ не должен быть больше 20 процентов от доходов ежемесячно. При этом фактические расходы на ремонт нужно списывать за счет созданного резерва. Такое правило следует из статьи 267.3 НК.

Таким образом, создаваемый резерв означает увеличение расходов до фактических затрат на ремонт на основе утвержденной сметы расходов на ремонт. Фактические расходы на ремонт ОИ списывайте за счет созданного резерва.

Кто распоряжается средствами резервного фонда

Управление расходами резервного фонда передайте правлению товарищества, чтобы не проводить каждый раз общее собрание членов ТСЖ. Эти полномочия правления пропишите в положении о резервном фонде и уставе товарищества.

В своем решении правление должно указывать: цель направляемых средств резервного фонда, размер средств, получателя средств и основание (например, договор, судебное решение и т. д.).

Председатель правления товарищества будет обеспечивать исполнение решений правления (ч. 1 ст. 149 ЖК).

Такой механизм поможет оперативно ликвидировать аварии или решать другие неотложные ситуации, ведь в большинстве случаев резервный фонд нужен именно для оплаты непредвиденных расходов.

Как отчитаться об использовании средств резервного фонда

Взносы и отчисления в резервный фонд отразите в смете доходов и расходов ТСЖ на год. Чтобы отчет был подробным, можно утвердить специальную форму и утвердить ее приложением к положению о резервном фонде ТСЖ.

Контролировать использование средств должна ревизионная комиссия в рамках ежегодных проверок финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. По результатам проверки ревизионная комиссия оформляет заключение. В нем необходимо учесть проверку расходования средств резервного фонда.

Смета доходов и расходов ТСЖ на год

Заключение ревизионной комиссии ТСЖ

По решению общего собрания членов ТСЖ можно провести независимый аудит.

При этом любой собственник помещения, член и не член ТСЖ, по письменному запросу вправе получать информацию о состоянии и расходовании средств резервного фонда товарищества (п. 3, 4 ч. 3 ст. 143.1 ЖК).

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 03.03.2025