Как суды должны разрешать споры о передаче техдокументации на МКД

Верховный Суд России вынес определение в новом деле о передаче технической документации на дом. Сделанные им выводы помогут управляющим организациям, строящим защиту на избыточности требований новой УО и невозможности восстановить часть данных. Читайте обзор спора и выводов инстанций

. Изучить список документов на МКД, которые новая УО требует от предшественницы

В конце 2022 года собственники помещений в одном из многоквартирных домов Тюмени провели ОСС, расторгли договор с УО-1 и выбрали УО-2. Новая компания запросила у предшественницы ключи от общедомовых помещений и техническую документацию. Организация передала только то, что получила, начав управлять МКД. УО-2 посчитала, что это нарушение требований НПА, и обратилась в суд, чтобы тот принудил компанию в десятидневный срок передать перечень из 60 актов, смет, протоколов, журналов, среди которых: заверенная органом МСУ копия градостроительного плана земельного участка; проектная документация и заключение госэкспертизы по ней; сертификаты пожарной безопасности на материалы, применённые для отделки путей эвакуации; паспорта на котельные; документы по лифтам и домофонам; технические условия на водоснабжение и водоотведение; оригиналы актов разграничения эксплуатационной ответственности по сетям; выписки из ЕГРН о сервитутах. Также истец попросил взыскать с УО-1 по 150 тысяч рублей за каждый месяц неисполнения обязательства и юридические расходы (дело № А70-5411/2023). УО-1, с которой собственники расторгли договор управления, с требованиями преемницы не согласилась. Она указала, что дом был сдан в 2003 году, и сначала в нём 14 лет работала другая компания, которая спустя два года была ликвидирована. Застройщик документы не предоставил и также давно прекратил деятельность. Поэтому у организации есть только то, что она получила от своей предшественницы. Эти бумаги в полном объёме УО-1 передала УО-2, о чём составлен соответствующий акт.

Сверить его с перечнем документов, которые нужно передать согласно НПА

Суд первой инстанции отметил, что, в соответствии с п. 27 Правил № 491, управляющая организация обязана принимать, хранить, поддерживать в актуальном состоянии и передавать: технические и иные связанные с управлением МКД документы, ключи от общедомовых помещений, электронные коды доступа к оборудованию, другие технические средства. Перечень таких бумаг и техсредств прописан в п. п. 24, 26 Правил № 491 и в п. 1.5 Правил № 170 и корректируется в зависимости от характеристик и конструктивных особенностей МКД. Как отметил судья, передаточный акт, представленный в деле, содержит возражения принимающей стороны о составе комплекта, поэтому не свидетельствует об исполнении УО-1 обязанности в полном объёме. И инстанция не нашла объективных причин, почему компания не могла это сделать: «Законодательно установлена презумпция наличия в рассматриваемом случае у ответчика [...] истребуемых документов. Само по себе их отсутствие или утрата не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В таком случае они подлежат восстановлению». Первая инстанция потребовала от УО-1 восстановить и направить ей указанные в иске акты, протоколы и заключения, но неустойку снизила – 50 тысяч ежемесячно до дня фактического исполнения решения.

Проверить доводы УО, с которой расторгнут договор управления, о невозможности восстановить документы

УО-1 попыталась оспорить эти выводы в апелляционном, затем в кассационном судах. Но инстанции не нашли нарушений в решении коллег и оставили его в силе, взыскав дополнительно расходы новой компании на юриста. Тогда организация-ответчик обратилась с жалобой в Верховный Суд России, указав: УО-2 должна доказать, что истребуемая документация вообще существует; при рассмотрении дела никто не проверил правомерность истребования каждого из 60 актов, протоколов и экспертиз, указанных в иске; часть документов не является технической, относится к добровольному ведению или хранится у застройщика, который ликвидирован.

Установить, обязана ли УО-ответчик передать документы, которые требует УО-истец

ВС РФ принял жалобу и в итоге отправил дело на пересмотр, поскольку нижестоящие инстанции не учли, что: Согласно п. п. 22, 23 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, суд, исходя из конкретных обстоятельств спора, может сделать вывод об объективной невозможности передачи определённого акта и иных данных и отказать в удовлетворении иска в этой части. УО-ответчик указывала, что истребуемая в 15 из 60 пунктов документация была передана истцу ранее, в 24 пунктах – не входила в перечень технической информации, подлежащей хранению и передаче, в 11 – находилась у ликвидированного застройщика. Инстанции должны были дать оценку содержанию акта, составленному сторонами с возражениями и сопоставить перечни в нём и в иске. Также они приняли во внимание довод УО-1 об истребовании документов, которые компания не должна хранить и передавать. Например: Предоставление градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство дома до 2005 года не требовалось. Документ не существует. Выписки о сервитуте выдаются только в случае наличия такого обременения, а согласно данным ЕГРН, на придомовой территории спорного МКД он не установлен. Невозможно предоставить паспорт котельного хозяйства, потому что в доме нет такого оборудования. Заключение госэкспертизы проектной документации, санитарно-эпидемиологическое заключение после завершения строительства, акты на скрытые работы, приёмо-сдаточные акты относятся к исполнительной документации застройщика (ч. 6 ст. 52 ГрК РФ). Запросить её нельзя из-за ликвидации лица, которое возвело дом. «Остальные истребуемые документы [...] не включены в перечень технической и иной документации, подлежащей хранению и передаче в соответствии с Правилами № 170, 491», – отметил ВС РФ. Суд сделал вывод, что нижестоящие инстанции, не разобравшись, неправомерно обязали УО-1 передать все указанные в иске акты, протоколы и экспертизы. Они формально подошли к решению вопроса, сославшись на общую презумпцию наличия у бывшей управляющей организации документации на МКД. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение (определение от 20.03.2025 № 304-ЭС24-21975).

Подойти к разрешению спора не формально, а с учётом обстоятельств конкретного дела

Судебная практика по передаче техдокументации на дом обширна, и многие инстанции формально подходят к разрешению вопроса, утверждая, что бывшая УО по умолчанию должна передать всё, что хочет новая, даже если документов у неё никогда не было. Но среди решений ВС РФ, помимо рассмотренного, есть и другие, уточняющие эту обязанность компании, с которой собственники расторгли договор. Например, в определениях от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3028 по делу № А51-35762/2014, от 27.08.2018 № 308-ЭС18-13698 по делу № А32-19878/2017, от 19.03.2019 № 301-ЭС19-3049 по делу № А82-15614/2017 сказано: УО освобождается от ответственности по передаче документации на МКД, которая изначально у неё отсутствовала. Наличие у ранее управлявшей домом организации обязанности по восстановлению [...] возникает только в случае, если она передавалась предыдущей компании и она её утратила. В определении от 09.04.2021 № 304-ЭС20-20515 по делу № А45-31721/2019, на которое обратил внимание эксперт Ассоциации «Р1» Сергей Сергеев, ВС России отметил, что если каких-то документов у УО нет, это ещё не повод автоматически удовлетворять требования новой компании. Нужно разбираться в том, должны ли они быть у компании и возможно ли их восстановить.

Назначить неустойку за каждый день непередачи документов только после анализа всех обстоятельств

«Казалось бы, споры про передачу техдокументов уже разобраны вдоль и поперёк, но нет – суды снова ошибаются, а ВС РФ возвращает дело на пересмотр. [...] Он напомнил, что [...] неустойку можно взыскивать только после реального анализа: что требовали, что передали, что должны были передать и почему что-то передать невозможно», – прокомментировал Сергей Сергеев решение Суда. Он советует УО фиксировать невозможность вручить новой компании те или иные документы, чтобы не получить по итогам разбирательства судебную неустойку, штраф от ГЖИ и удар по репутации вплоть до исключения из реестра. Чтобы не попасть в ситуацию, когда суд потребует от управляющей организации невозможного, ей следует: Быть внимательной при приёмке техдокументации от предыдущей компании и сделать всё, чтобы получить от неё недостающие документы, в том числе через суд. Хранить доказательства, что УО предприняла все меры, чтобы получить от предыдущей компании всю техдокументацию на МКД. В период управления домом по возможности восстановить недостающие бумаги. «Если документы действительно не подлежат передаче [...] – это тоже надо обосновывать. Просто “у нас их нет” – не работает», – подчеркнул эксперт.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/16988-kak-sudy-dolzhny-razreshat-spory-o-peredache-tehdokumentacii-na-mkd?utm_source=email&email=lvnsro@mail.ru&utm_medium=email&key=cC3DKxBmHWecA9i6XbQa&utm_campaign=2025_04_17_07_portal_for_ossusers&utm_term=lvnsro@mail.ru