Как вскрыть квартиру во время аварии без решения суда

Актуально на 4 апр 2025

Посмотрите чек-лист по готовности УО устранять аварию в квартире, когда в ней никого нет. Еще в Системе УМД – образец положения о вскрытии помещения во время аварии и готовый скрипт для диспетчера.

В практике УО и ТСЖ наступает случай, когда в срочном порядке нужно попасть в помещение, а двери закрыты и найти оперативно собственника не получается. Мы изучили нормативные акты муниципальных властей, судебную практику на этот случай и составили единую инструкцию, как УО, ТСЖ, ЖСК попасть в квартиру без ущерба своим интересам.

Когда приходится вскрывать помещение без участия собственника

Мы изучили муниципальные нормативные акты, судебную практику и выявили четыре условия, когда УО, ТСЖ, ЖСК могут обоснованно вскрывать входную дверь и входить в помещение, если собственника не удалось быстро разыскать.

Происходит залитие помещений из системы отопления в отопительный период или излив горячей воды.
Из-за аварийной ситуации, локализации излития, перекрытия стояка или нескольких стояков без отопления остается более одного жилого помещения.
В период аварии температура наружного воздуха ниже температуры, позволяющей без вреда для здоровья находиться определенное время в помещениях МКД.
В аварийной ситуации управляющая МКД организация предприняла все возможные действия.

Эти случаи объединяет одна общая формулировка: «спасение жизни граждан или их имущества, обеспечение их личной безопасности при аварийных ситуациях».

Обоснование

Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Такие исключения предусмотрены частью 3 статьи 3 ЖК.

В каком порядке можно вскрыть помещение

В ситуации, когда нужно срочно проникнуть в жилое помещение, следуйте инструкциям из муниципального правового акта и положения о вскрытии жилого помещения, которое вы утвердите для своей организации.

Как правило, чтобы оперативно устранять неисправности инженерных коммуникаций из-за аварии или других обстоятельств, муниципальные власти утверждают положение о порядке вскрытия жилых помещений. Если власти этого не сделали или муниципальное положение недостаточно подробное, разработайте свой внутренний подробный документ о вскрытии помещения в аварийной ситуации. Пример такого положения есть в Системе УМД.

В случае спорной ситуации, разбирательства в суде по делу о возмещении материального ущерба, причиненного УО, ТСЖ, ЖСК проникновением в квартиру, действия могут признать незаконными. Чтобы этого избежать, регламентируйте внутренние процессы, назначьте ответственных.

Местные власти часто утверждают положение об аварийном вскрытии жилых помещений в МКД. Если такое положение есть, то внутренний документ УО, ТСЖ не должен противоречить муниципальному правовому акту.

Пример

Примеры муниципальных правовых актов об аварийном вскрытии жилых помещений

Порядок действий, чтобы попасть в помещение без решения суда

Вот чек-лист из 11 шагов для ситуации, когда нужно срочно получить доступ в помещение, в котором никого нет. О них должны знать все сотрудники УО, ТСЖ, ЖСК.

11 шагов на случай, когда нужно срочно вскрыть пустую квартиру

Назначить ответственных можно приказом в свободной форме, как на рисунке.

Рисунок. Пример приказа о назначении ответственного лица для вскрытия жилого помещения в отсутствие собственника в аварийной ситуации

Выяснить местонахождение собственника

Розыск начинают с опроса соседей. Вот данные, которые нужно выяснить:

номер телефона собственника квартиры;
где работает собственник, телефон организации;
имена и контактные данные родственников собственника квартиры.

В начале розыска собственника аварийной квартиры или его родственников определите срок, который будете считать достаточным для поисков. К примеру, закрепите, что спустя 12 часов телефонных поисков и обходов запускаете бюрократический процесс, привлекаете полицию и местную администрацию.

Чтобы выяснить местонахождение собственников или жителей жилого помещения, подключите сотрудников на линии — консьержей, уборщиц, охранников и обходчиков. Распределите, кто из сотрудников пройдет по соседям и узнает контакты родственников, кто обзвонит соседей.

Поручите всем сотрудникам, занятым поисками, передавать сведения в диспетчерскую. Задача диспетчера — оперативно передавать полезные сведения главному инженеру.

Лучше, если главный инженер организации назначит ответственного за сбор информации диспетчера и будет принимать доклады только от него.

Пригласить свидетелей

Когда приняли решение вскрывать аварийную квартиру в отсутствие собственника, пригласите в свидетели соседей, членов совета дома или правления ТСЖ, а также сотрудников полиции. Свидетели нужны, чтобы в дальнейшем обезопасить сотрудников УО от обвинений в самоуправстве, порче имущества и т. п.

К примеру, главный инженер, который присутствует на аварии, может направить кого-то из сотрудников по соседям. Охотнее обычно соглашаются собственники квартир ниже той, что заливает во время аварии. Они больше других заинтересованы, чтобы ситуация разрешалась как можно быстрее.

Свидетелям нужно пояснить, в чем их функция, и какие бумаги нужно будет подписать в конце.

Принять решение о вскрытии

Определите ответственного в УО, ТСЖ, ЖСК, кто вправе принять решение о вскрытии аварийной квартиры. Ответственный должен будет определить, спустя какое время с начала аварии запустить процедуру вскрытия, и подписать соответствующий приказ.

Пример

Какой срок местные власти считают достаточным для розыска собственника аварийной квартиры

Как правило, муниципальные власти достаточным основанием для того, чтобы приступить к вскрытию аварийной квартиры, считают длительное отсутствие — свыше 48 часов в летний период и 24 часов в зимний период.

Помимо внутреннего приказа по организации, вызовите наряд полиции через дежурную часть и запросите присутствие сотрудников местной администрации. Если администрация отказывается направить сотрудника для участия во вскрытии аварийной квартиры, запросите письменное подтверждение того, что у администрации нет возражений.

Произвести вскрытие

Когда свидетели и представители полиции на месте, приступайте к вскрытию помещения.

Чтобы впоследствии обезопасить саму УО и ее сотрудников от обвинений в порче имущества, рекомендуем вести видеосъемку.

Пример идеального доклада диспетчера главному инженеру УО о готовности к вскрытию жилого аварийного помещения

Помещение нельзя вскрывать самостоятельно, если правовым актом местной администрации предусмотрено вскрытие только по решению специально созданной комиссии. Как правило, специальная комиссия принимает решение, если помещение находится в муниципальной собственности.

Устранить аварию

Произведите необходимые работы по ликвидации повреждений. Не рекомендуем приостанавливать видеосъемку на период производства работ и отпускать свидетелей.

Пока специалисты работают над ликвидацией повреждения, оформите акты. Акт о вскрытии и акт осмотра состояния жилого помещения после аварии и производства противоаварийных мероприятий.

Составить акт о вскрытии

Составьте в письменной форме акт о вскрытии жилого помещения. В акте обязательно укажите всех присутствующих, основание и причину для вскрытия помещения.

Основание — это аварийная заявка в диспетчерскую, а причина — аварийная ситуация.

Подписать акт попросите всех присутствующих: сотрудника полиции, свидетелей. Если кто-то отказывается подписать акт, сделайте соответствующую запись в акте.

Акт рекомендуем составить в четырех экземплярах. Первый экземпляр — для вас, второй — представителю полиции, третий — представителю администрации муниципального образования. Четвертый экземпляр акта необходимо составить для соб

Экземпляр акта для собственника квартиры оставьте непосредственно в квартире или в почтовом ящике.

Составить акт осмотра состояния, закрыть, опечатать помещение

После устранения повреждения, ликвидации аварийной ситуации составьте акт осмотра, а затем закройте входную дверь и опечатайте печатью УО, ТСЖ, ЖСК. Если есть ключи, их нужно передать на ответственное хранение руководителю.

В акте укажите, какие повреждения имуществу визуально определяются, сделайте фотографии. В дальнейшем акт станет основанием, чтобы провести восстановительные работы.

УО, ТСЖ, ЖСК должны восстановить поврежденные двери или окна — в зависимости от способа проникновения в аварийную квартиру, врезать замок или произвести остекление. Затраты на восстановительные работы несет виновная сторона.

Если авария произошла по вине собственника квартиры, работы по предотвращению аварии, восстановлению дверных, оконных проемов, стоимость материалов возместит именно он.

Если авария произошла на инженерных коммуникациях, относящихся к общему имуществу в МКД, стоимость работ по предотвращению аварии, восстановлению дверных, оконных проемов, стоимость материалов возместит управляющая МКД организация.

ственника квартиры, в которой произвели вскрытие.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО