Как содержать придомовую территорию

Актуально на 2 мая 2023

Николай Звуйковский, эксперт справочной системы «Управление МКД», журнала «Справочник специалиста по охране труда»

Эксперты системы УМД пояснили, кому принадлежит придомовая территория, когда УО, ТСЖ, ЖСК обязаны её содержать, какие работы проводить и какая ответственность грозит за ненадлежащее содержание.

Кому может принадлежать придомовая территория

Как правило, придомовая территория принадлежит собственникам помещений в МКД или органу местного самоуправления.

Вот обязательные условия для того, чтобы придомовая территория вошла в состав общего имущества:

• земельный участок образован; 
• в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет.

Кадастровый учет проводят в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Обязательные условия следуют из статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (далее - Закон № 189-ФЗ).

Если обязательные условия выполняются, то земельный участок под МКД переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

Ситуация

Как узнать, входит ли придомовая территория в состав общего имущества

Чтобы уточнить эту информацию, можно обратиться с запросом в Росреестр.

Ситуация

Как включить земельный участок под МКД в состав общего имущества

Если земельный участок под МКД не образовали до введения в действие ЖК, нужно подать заявление об образовании земельного участка в государственный орган или орган МСУ. Это может сделать любой собственник помещения или уполномоченное ОСС лицо.

Образовать земельный участок, значит сформировать его границы и провести государственный кадастровый учет в отношении этого участка. После того, как органы власти образуют земельный участок и поставят на кадастровый учет, он бесплатно переходит в состав общего имущества.

Такой порядок определен частями 2 - 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ. Аналогичную позицию содержат постановление Конституционного суда от 28.05. 2010. № 12-П, письмо Федеральной нотариальной палаты от 15.04.2011 № 754/07-17.

Когда УО, ТСЖ, ЖСК обязаны содержать придомовую территорию

Управляющая МКД организация обязана содержать ту придомовую территорию, которая включена в состав общего имущества в МКД.

Как от границы земельного участка под МКД зависит объем работ управляющего и его ответственность перед собственниками помещений в МКД, надзорными органами, смотрите наглядно на рисунках.

Рисунок 1. Граница придомовой территории проходит в 3 метрах от отмостки дома
(чтобы прочитать подсказки, наведите на мигающие точки)

Вы не несете ответственность, если на машину упадет дерево, растущее за пределами зоны вашей ответственности. 

За содержание и ремонт объектов на детской площадке отвечает орган МСУ или иное лицо, в чьей собственности находится земельный участок.

За состояние деревьев на земельном участке отвечает собственник земельного участка. Как правило, это орган МСУ. 

Рисунок 2. В состав общего имущества входит земельный участок с объектами благоустройства
(чтобы прочитать подсказки, наведите на мигающие точки)

Вам придется отвечать перед владельцем автомобиля, если его повредит дерево, которое растет на земельном участке в составе общего имущества.

 

 

Опил и спил деревьев вы должны проводить за счет средств на содержание общего имущества.

 

 

Содержание и ремонт объектов на детской и спортивной площадке нужно выполнять при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период.

 

 

Вам придется отремонтировать дорожное покрытие в пределах земельного участка, который включен в состав общего имущества.

 

 

Вы должны убирать территорию в пределах земельного участка в составе общего имущества. Подметание, очистка от снега – перечень работ определен нормативными документами.

 

 

Если придомовая территория входит в состав общего имущества, то перечень работ по ее содержанию нужно зафиксировать в договоре управления (при управлении УО) или в смете (при управлении жилищным объединением).

Для УО надлежащее содержание придомовой территории входит в число лицензионных требований (п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утв. постановлением Правительства от 28.10.2014 № 1110).

Ситуация

Может ли орган МСУ обязать УО, ТСЖ, ЖСК содержать земельный участок за пределами определенных границ

Нет, не может.

Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, не входит в состав услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД. Это же правило относится к озеленению территории и уходу за элементами озеленения (газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

Это следует из пункта 15 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Ситуация

Что ответить органу ГЖН, если он требует выполнить работы на земельном участке, который не входит в состав общего имущества

Вот три аргумента, которые применяют в спорах с надзорными органами ваши коллеги:

• если придомовая территория не входит в состав общего имущества, уход за зелеными насаждениями не входит в обязательные работы при содержании общего имущества в МКД (подп. «в» п. 15 Правил № 491);
• земельный участок не указан в составе общего имущества в рамках договора управления МКД, работы на земельном участке не включены в перечень работ и услуг (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК);
• текущий ремонт придомовых и дворовых территорий в соответствии с региональным законом об организации местного самоуправления отнесен к вопросам местного значения муниципального образования.

Такой подход помог УО из Санкт-Петербурга оспорить в суде предписание ГЖИ (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.08.2016 по делу № А56-71539/2015).

Ваши возражения укажите в акте по результатам проверки или в отдельном письме на имя руководителя ГЖИ. Если это не помогло, подавайте исковое заявление в суд.

Как определить границы придомовой территории

Границы и размер придомовой территории определяют органы государственной власти. Чтобы их уточнить, обратитесь в Росреестр или воспользуйтесь публичной кадастровой картой Росреестра. 

Государственный кадастровый учет земли, в том числе под МКД, проводит Росреестр – уполномоченный Правительством федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы (орган регистрации прав).

Это следует из части 1 статьи 3 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и постановления Правительства от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

Требования к образуемым и измененным земельным участкам закреплены статьей 11.9 ЗК.

В части 2 статьи 6 Закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» указано, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены МКД, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа.

Кто оплачивает содержание придомовой территории

Содержание придомовой территории оплачивает собственник территории. Если придомовая территория принадлежит в составе общего имущества собственникам помещений в МКД, то УО, ТСЖ, ЖСК обязаны содержать такую территорию, а собственники оплачивать содержание. Это следует из части 2 статьи 162 ЖК, подпункта «ж» пункта 11 Правил № 491. Оплата работ по содержанию придомовой территории входит в состав платы за содержание общего имущества.

Размер платы за содержание утверждают собственники на общем собрании. Плата должна обеспечивать содержание придомовой территории в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК). Если МКД управляет УО, то она предлагает собственникам размер платы, а утвержденный размер фиксируют в договоре управления МКД. Если домом управляет ТСЖ или ЖСК, то уровень расходов на содержание придомовой территории вносят в общую смету расходов.

Ситуация

Могут ли собственники на ОСС отказаться от оплаты содержания придомовой территории

Нет, не могут.

Отказаться от содержания и оплаты содержания придомовой территории в составе общего имущества нельзя. Такое решение ОСС будет являться незаконным. Плата за содержание жилого помещения, в состав которой входит составляющая расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК).

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 161 ЖК). Надлежащее содержание общего имущества в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (ч. 1.1 ст. 161 ЖК). Состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для содержания земельного участка, устанавливается пунктом 24 постановления Правительства от 03.04.2013 № 290.

Ситуация

Как организовать спил деревьев на придомовой территории и за счет каких средств

Управляющая МКД организация обязана выполнять опил и спил деревьев за счет средств на содержание общего имущества, если такие деревья растут за земельном участке, который входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Чтобы проводить вырубку деревьев, в том числе сухостойных и больных, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны получить разрешение уполномоченного на территории муниципального образования органа природопользования и охраны окружающей среды (п. 3.8.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170).

Если же придомовая территория не входит в состав общего имущества, уход за зелеными насаждениями не входит в обязательные работы при содержании общего имущества в МКД. Это предусматривает пункт 15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Ситуация

Нужно ли УО, ТСЖ, ЖСК получить разрешение на спил и вырубку дерева на придомовой территории

Да, нужно.

УО, ТСЖ, ЖСК вправе спилить деревья, если выполняются два условия:

• деревья расположены на земельном участке, который входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 2.3 ст. 161 ЖК, п. 3.8.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).
• получено разрешение территориального органа природопользования и охраны окружающей среды (п. 3.8.2 Правил № 170).

Разрешение выдадут, если:

• дерево препятствует выполнению санитарных норм по освещению помещений в МКД;
• разрушает общее имущество собственников;
• является больным или сухостойным.

Если земельный участок под МКД не входит в состав общего имущества, решение о спиле и вырубке принимает собственник участка. Это следует из п. 15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Как правило, собственник это орган МСУ.

Какие работы по содержанию придомовой территории нужно проводить

Руководствуйтесь перечнем № 290, чтобы определить минимальный состав работ по содержанию придомовой территории. Состав дополнительных обязательных работ устанавливают санитарно-гигиенические требования и решения собственников в МКД. 

Таблица 1. Обязательные работы по содержанию придомовой территории

В течение всего года	В теплый период	В холодный период	Нормативное обоснование
1. Очистка от мусора и промывка урн возле подъездов	1. Подметание и уборка территории	1. Очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см	П. 24, 25 перечня № 290
2. Уборка контейнерной площадки*	2. Уборка и покос газонов	2. Сдвигание свежевыпавшего снега и очистка территории от снега и льда, если их глубина больше 5 см
3. Уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд	3. Прочистка ливневой канализации	3. Очистка придомовой территории от нанесенного снега
	4. Очистка металлических решеток и приямков	4. Подметание территории, если на ней нет снега
		5. Очистка территории от наледи и льда
	5. Полив территории	6. Проведение антигололедных мероприятий	П. 33, 124 СанПиН 2.1.3684-21

* Если в вашем регионе работает регоператор ТКО, то подбирать выпавший из контейнеров мусор при погрузке обязан регоператор.

Правила № 491 относят уборку придомовой территории в составе общего имущества к обязанностям управляющей домом организации (подп. «г» п. 11 Правил № 491). При этом периодичность уборки правила не устанавливают.

Убирать придомовую территорию каждый день предписывает пункт 124 СанПиН 2.1.3684-21, утвержденных постановлением главного санитарного врача от 28.01.2021 № 3. Сначала нужно привести в порядок тротуары и пешеходные дорожки, а затем – дворовые территории (п. 3.6.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170). Другие периодичность и порядок уборки могут устанавливать договор управления или смета ТСЖ, ЖСК. 

Работы по уборке разделяют на те, которые проводят в течение всего года, и сезонные. Сезоны делят на теплый и холодный. Теплый – это период, когда среднесуточная температура воздуха на улице выше 10 °С, если ниже – это холодный период (п. 91 СанПиН 1.2.3685-21). Технологию уборки для разных видов работ в зависимости от периода года регламентирует часть 3.6 Правил № 170.

Ситуация

Как посадить новые деревья на придомовой территории и на каком расстоянии допустима посадка к МКД

Новые посадки или вырубки деревьев и кустарников необходимо проводить:

• при наличии согласования проекта и выполняемых работ;
• соответствующего разрешения на вырубку.

Это регламентировано п. 3.8.2 и п.3.9.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года № 170 (далее – «Правила № 170») и п. 6.9 Правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации, утвержденных Приказом Госстроя от 15.12.1999 года № 153 (далее – «Правила № 153»).

Допустимые минимальные расстояния от зданий и сооружений, объектов инженерной инфраструктуры до зеленых насаждений должны устанавливаться строительными нормами и правилами (п. 2.6.11 Правил № 153).

Правила благоустройства в отдельных субъектах утверждают уполномоченные органы и ОМСУ. Это следует из пукнта 25 части 1 статьи 16 и пункта 19 части 1 статьи 14 Закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Так, например, на территории города Москвы допускается высадка дерева на расстоянии не менее 5 м до наружной стены МКД (МГСН 1.01-99).

Ответ на вопрос о праве администрации производить вырубку дерева зависит от правового статуса земельного участка, на котором находится такое дерево.

Если земельный участок не включен в состав общего имущества МКД, городская администрация вправе произвести вырубку дерева как владелец озелененной территории.

Если же земельный участок отнесен к общему имуществу МКД, вырубку дерева производит управляющая МКД организация после получения в органе МСУ разрешения (п. 3.8.2 и п. 3.8.3 Правил № 170 и подп. «в» п. 15 Правил № 491).

В обоих случаях согласие собственников помещений не требуется.

Указанные правила вырубки деревьев управляющим МКД организациями применяются, если иное не установлено нормативные актами органов МСУ.

Ситуация

Обязаны ли УО, ТСЖ, ЖСК обрабатывать придомовую территорию в гололед

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290, по неизвестным причинам не содержит работ, связанных с обработкой придомовой территории противогололедными реагентами, в том числе посыпку песком

Означает ли это, что в таком случае УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК не обязаны этого делать? Нет, не означает. Очерчивая круг своих обязанностей в данном вопросе, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК в первую очередь руководствуются:

• условиями договора управления МКД (или сметой ТСЖ, ЖК, ЖСК);
• сведениями о том, входит ли придомовая территория в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Если земельный участок, который планируется обрабатывать, входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД и такие работы предусматривает договор управления МКД (смета), то выполнять их необходимо.

Ситуация

Сколько нужно сотрудников, чтобы содержать придомовую территорию

Закон не ограничивает штат управляющей МКД организации. УО, ТСЖ, ЖСК регулируют подобные вопросы своими локальными актами. Содержание придомовой территории можно поручить подрядным организациям или нанять сотрудников по срочному договору.

Сколько сотрудников необходимо, чтобы содержать придомовую территорию, можно рассчитать. Трудозатраты персонала на уборку территории в зависимости от видов работ устанавливает часть 3 Норм обслуживания для рабочих, занятых на работах по санитарному содержанию домовладений, утвержденных постановлением Минтруда от 24.06.1996 № 38. Например, на уборку 1 кв. м газона от опавших листьев, сучьев и мусора Нормы отводят 34 секунды. В пересчете на часы дворник за час успеет привести в порядок газон площадью 105 кв. м.

Ситуация

Обязана ли управляющая МКД организация очищать урны у входной группы в нежилое помещение в МКД

Да, если входные группы в нежилые помещения предусмотрены проектной документацией на МКД. Уборку урн перед входными группами предусматривает пункт 24 Перечня № 290.

Входная группа – это элемент фасада дома (п. 9 Перечня № 290), а фасад входит в состав общего имущества собственников в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК, п. 2 Правил № 491). УО, ТСЖ, ЖСК отвечают перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества (ч. 2.3 ст. 161 ЖК).

Собственник организует работу по уборке урн самостоятельно, если он построил входную группу по собственной инициативе. Это следует из статьи 210 ГК и пункта 15 Правил № 491.

Ситуация

Нужно ли согласовывать временное ограничение проезда по придомовой территории при ремонте МКД

Нет, не нужно.

Федеральное законодательство не требует согласовывать с органами МСУ, ГИБДД временное ограничение проезда на территории, которая относится к общему имуществу собственников в МКД. Однако порядок такого ограничения могут устанавливать НПА субъектов РФ.

Обратите внимание, что ограничение проезда не должно нарушать требования пожарной безопасности. Так, нельзя перекрывать пожарные проезды к МКД (п. 6 ст. 63, п. 1 ч. 1 ст. 90 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, утв. Законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ. Пожарные проезды определяет проектная или градостроительная документация.

Ситуация

Могут ли собственники помещений в МКД ограничить пользование придомовой территорией

Да, могут, если придомовая территория входит в состав общего имущества.

Собственники помещений в МКД на общем собрании вправе принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК). Данная норма касается только земельных участков, в установленном порядке включенных в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Вместе с тем, ограничение не должно ущемлять права и законные интересы собственников помещений и других лиц, а общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем доступность пользования земельным участком, на котором расположен МКД (п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491).

Ещё по теме

• Как установить шлагбаум на придомовой территории
• Как устроить платную парковку на придомовой территории

Дополнительные работы по уборке территории определяют с учетом особенностей придомовой территории МКД и пожеланий собственников. Такими работами могут быть организация клумб, очистка и ремонт детских и спортивных площадок. Состав дополнительных работ по благоустройству и озеленению придомовой территории собственники определяют на ОСС (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Решение собственников в зависимости от способа управления вносят в условия договора управления с УО или в смету расходов ТСЖ, ЖСК. Управляющая МКД организация по поручению собственников выполняет эти работы.

Если МКД управляет УО, она может внести свои предложения с расчетом стоимости работ при заключении договора управления или внесении изменений в договор управления. Предложения УО собственники утверждают на ОСС.

Ситуация

Обязана ли УО, ТСЖ, ЖСК красить бордюры возле МКД

Не всегда.

Покраска бордюрного камня не входит в обязательный перечень работ и услуг по содержанию придомовой территории. Управляющая МКД организация выполняет такие работы только в случае, если выполняются два условия:

• бордюрный камень находится на земельном участке, который относится к общему имуществу сособственников в МКД;
• покраску предусматривает договор управления для УО или смета для жилищного объединения.

Расходы на покраску в этом случае включают в состав платы за содержание общего имущества в МКД.

Если собственники помещений не включили работы в содержание придомовой территории, управляющая МКД организация может их выполнить за дополнительную плату, если:

• ОСС примет такое решение;
• собственники утвердят стоимость и порядок оплаты.

Что грозит за ненадлежащее содержание придомовой территории

За ненадлежащее содержание придомовой территории управляющую МКД организацию могут оштрафовать, а ответственного сотрудника УО – дисквалифицировать.

Таблица 2. Административная ответственность УО, ТСЖ, ЖСК за ненадлежащее содержание придомовой территории

	ТСЖ, ЖСК (ст. 7.22 КоАП)	УО (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП)	Если не исполнить предписание ГЖИ (ч. 1 ст. 19.5 КоАП)
Юридическое лицо	40–50 тыс. руб.	250–300 тыс. руб.	10–30 тыс. руб.
Должностное лицо	4000–5000 руб.	50–100 тыс. руб. или дисквалификация до трех лет	1–2 тыс. руб. или дисквалификация на срок до трех лет

Внимание

С 6 апреля 2022 года, если должностное лицо или другого сотрудника УО, ТСЖ, ЖСК уже наказали за нарушение, то управляющую к ответственности не привлекут. Аналогично, если оштрафовали УО, ТСЖ, ЖСК, ее должностное лицо или другого работника наказывать не будут.

Такие правила предусмотрены частями 4, 5 статьи 2.1 КоАП. Правила работают, если УО, ТСЖ, ЖСК приняли все необходимые меры, чтобы не допустить нарушение

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 02.05.2023