Если принять решения по вопросам, которые не входят в компетенцию общего собрания, или их примут иные лица, то это влечет ничтожность таких решений (п. 3 ст. 181.5 ГК). Управляющая МКД организация не вправе проводить проверку общего собрания, но разбираясь в его компетенции, сможет предупредить последствия ничтожности общего собрания.
Что такое полномочия общего собрания
Полномочия общего собрания собственников помещений в МКД (далее общее собрание) — это законодательно закрепленное право собственников помещений в данном доме по управлению общим имуществом в установленном законом порядке.
МКД управляется общим собранием путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия по ним решений. Это определено ч. 1 ст. 44 ЖК.
Какими НПА регламентируется компетенция общего собрания
Компетенция общего собрания закреплена положениями ч. 2 ст. 44 ЖК.
В развитие норм ЖК полномочия общего собрания отражены или закреплены в:
- федеральных законах;
- постановлениях Правительства;
- подзаконных актах, разрабатываемых министерствами и ведомствами.
ПРИМЕР
Пример определения компетенции общего собрания собственников помещений в МКД в Федеральном законе
Специальные требования к установке рекламной конструкции с использованием общего имущества в МКД определены Федеральным законом от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе». Такая установка возможна только при наличии согласия собственников помещений в МКД, полученного в порядке, установленном ЖК. Заключение договора на установку рекламной конструкции осуществляется лицом, уполномоченным общим собранием собственников помещений в МКД.
Какова компетенция общего собрания
Общее собрание наделено исключительной компетенцией. Это означает, что решения по отдельным вопросам к полномочиям общего собрания не могут быть приняты никаким иным органом либо лицом, в том числе и должностным, если иное не предусмотрено ЖК.
К компетенции общего собрания относится:
1. Принятие решений о реконструкции МКД (в том числе о его расширении или надстройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и перепланировке помещений в составе общего имущества в МКД.
2. Принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
3. Принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее — специальный депозит), совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях.
4. Принятие решений о получении ТСЖ, ЖК, ЖСК, УО и лицом, уполномоченным решением общего собрания (при непосредственном управления МКД), кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.
5. Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования этим участком, а также о заключении соглашений об установлении сервитута и публичного сервитута.
6. Принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД, если он входит в состав общего имущества такого дома, в том числе о размещении, обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на этом земельном участке.
7. Принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД.
ВНИМАНИЕ
С 6 апреля 2024 года ОСС не проводят для монтажа, эксплуатации и демонтажа (по решению провайдера) сетей связи в МКД, которые необходимы для оказания услуг связи собственникам или нанимателям по соцнайму, которые заключили договор об оказании услуг связи.
Монтаж, эксплуатацию и демонтаж сетей связи осуществляют согласно правилам взаимодействия управленцев и операторов связи, которые утвердит Правительство. Такие требования установлены частью 4.2 статьи 36 ЖК.
8. Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), представление документов на согласование переустройства и перепланировки помещения в составе общего имущества, соглашений об установлении сервитута и публичного сервитута, о лицах, которые уполномочены на подписание соглашений, а также о порядке получения денежных средств по таким соглашениям на условиях, определенных решением общего собрания.
9. Принятие решений об использовании ГИС ЖКХ или региональной информационной системы для проведения ОСС в заочной форме — при непосредственном способе управления МКД.
9.1. Принятие решений об использовании иных информационных систем для проведения ОСС — при любых способах управления МКД.
10. Принятие решений об определении лица из числа собственников и других инициаторов ОСС, которое от имени собственников уполномочено использовать ГИС ЖКХ или иные информационные системы при проведении общего собрания в форме заочного голосования (администратор общего собрания).
11. Принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении такого собрания, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня.
12. Принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения УО, правлением ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного СПК общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК.
13. Принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников подавать заявления о государственном кадастровом учете или регистрации прав на объекты недвижимости в составе общего имущества в МКД, заявления о государственном кадастровом учете МКД в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений.
14. Принятие решения о порядке приема оформленных в письменной форме решений собственников при проведении ОСС в форме заочного голосования опросным путем и очно-заочного голосования (с учетом ч. 3 ст. 47 ЖК).
15. Принятие решений о демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в МКД, которые монтировал оператор связи для оказания услуг связи по договорам с собственниками или нанимателями.
16. Принятие решения о выборе способа управления МКД.
17. Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД.
18. Принятие решения о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД.
19. Принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.
20. Принятие решений о заключении собственниками помещений договоров предоставления коммунальных услуг с РСО и регоператором ТКО и об определении даты заключения соответствующих договоров.
21. Принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое.
22. Принятие решения о включении МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, а также об исключении дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
23. Принятие решения о выборе УО.
24. Другие вопросы, отнесенные ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.
Вопросы компетенции общего собрания собственников устанавливает закон. В справочнике мы разобрали, какие решения могут принимать собственники, дали пояснения по ним и указали необходимое количество голосов, чтоб решение считалось принятым.
Справочник вопросов компетенции ОСС с пояснением и необходимым количеством голосов по ним.
Вопросы из практики по теме компетенции общего собрания
СИТУАЦИЯ
Что понимается под пределами использования земельного участка МКД
Под пределами использования земельного участка понимаются:
- установление режимов пользования как отдельных частей такого участка, так и участка в целом;
- определение предназначения конкретных площадей земельного участка;
- установление ограничений пользования земельным участком другими лицами и т.п.
СИТУАЦИЯ
В каком случае возникает необходимость решения вопроса о получении кредита или займа на капитальный ремонт
Вопрос о получении кредита или займа может возникнуть, когда фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, а накопленных средств на проведение тех или иных работ недостаточно.
СИТУАЦИЯ
Вправе ли ОСС принять решение о времени проведения ремонтных работ в жилых помещениях МКД
Нет, не вправе.
Решение вопроса о времени проведения ремонтных работ не входит в компетенцию ОСС (ч. 2 ст. 44 ЖК). Такое время устанавливают региональные нормативные акты. Например, в Москве ремонтные работы в жилых и нежилых помещениях запрещены с 19 до 9 часов и с 13 до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни. Запрет установлен пунктом 1.1 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве».
Если ОСС примет решение о проведении ремонта в помещениях МКД, которое будет отличаться от установленного законом, такое решение ничтожно. Его можно не исполнять (п. 3 ст. 181.5 ГК).
СИТУАЦИЯ
Вправе ли собственники помещений включить в повестку дня на ОСС вопрос об уменьшении общего имущества в МКД
Да, вправе.
Уменьшение размера общего имущества возможно путем реконструкции МКД. Для этого необходимо согласие всех собственников. Данное право предусмотрено ч. 3 ст. 36 ЖК.
СИТУАЦИЯ
Можно ли принять решение о проведении капитального ремонта на общем собрании членов ТСЖ
Нет, не может.
Решение о капитальном ремонте общего имущества в МКД согласно относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК) и независимо от способа управления таким домом может быть принято только на общем собрании собственников помещений.
Исключением может быть случае, когда все собственники помещений в МКД являются членами ТСЖ. Тогда собрание членов ТСЖ проводится в том же порядке, что и собрание собственников (ч. 1.1 ст. 146 ЖК).
СИТУАЦИЯ
При каких условиях на ОСС можно решить вопрос о строительстве хозяйственной постройки на придомовой территории
Решение о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, может быть принято на общем собрании собственников:
- в установленных границах земельного участка, входящего в состав общего имущества;
- в отношении тех построек, которые будут предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
СИТУАЦИЯ
Какие вопросы включить в повестку дня общего собрания, чтобы выбрать способ формирования фонда капремонта
К компетенции общего собрания отнесены следующие вопросы для формирования фонда капитального ремонта на специальном счете: — определение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный НПА субъекта РФ; — определение владельца специального счета; — определение кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет; — выбор лица, уполномоченного на представление платежных документов, определение порядка их представления, размера расходов на данные услуги и условий оплаты этих услуг.
Решение данных вопросов обязательно в случае выбора формирования фонда на специальном счете. Это предусмотрено ч. 4 ст. 170 ЖК и ч. 3.1 ст. 175 ЖК.
СИТУАЦИЯ
По каким вопросам ОСС может быть созвано по инициативе УО
УО вправе созывать общее собрание собственников помещений в МКД по любым вопросам, решение которых отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Единственное условие – УО управляет домом на основании договора управления. Это предусмотрено ч. 7 ст. 45 ЖК.
Саморегулируемая организация 