Из каких источников финансировать непредусмотренные работы по предписанию ГЖИ

Актуально на 26 мая 2023

Незапланированные работы по указанию ГЖИ, в том числе дезинфекцию подъездов и других МОП для профилактики коронавируса, УО, ТСЖ, ЖСК оплачивают из собственных средств. Мы рассказали, как управляющим действовать в ситуации, когда они обязаны выполнить работы, но средств на них в бюджете нет.

Можно ли отказаться от незапланированных работ

УО, ТСЖ, ЖСК не могут отказаться выполнять непредусмотренные работы, которые требует выполнить надзорный орган. 

Ситуации, когда у управляющей МКД организации не хватает средств, чтобы выполнить работы по указанию ГЖИ или других надзорных органов, возникают в двух случаях:

• работы не предусмотрены условиями договора управления МКД или сметой расходов ТСЖ, ЖСК;
• объем работ больше запланированного.

Когда орган ГЖН требует выполнять определенные работы, он не рассматривает доводы УО, ТСЖ, ЖСК о том, что ОСС не принимало решений о проведении указанных в предписании работ. Недостаточность денежных средств, поступивших от собственников, также не будет оправданием. Такой же позиции придерживаются и суды. Они определяют обязанность УО выполнять все работы, предусмотренные минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень).

Например, постановление Пленума ВАС от 29.09.2010 № 6464/10 определяет, что в отношениях с собственниками УО выступают как коммерческие организации, специализирующиеся на управлении МКД. Поэтому при заключении договора управления МКД и утверждении размера платы на согласованных с собственниками условиях УО должна осознавать все возможные риски, связанные с управлением МКД.

Что предпринять, чтобы выполнить незапланированные работы

Чтобы выполнить незапланированные работы по предписанию ГЖИ, определите источник финансирования. Для этого выполните четыре действия:

• письменно известите собственников и совет МКД о возникшей ситуации, требующей внесения дополнительных средств;
• подготовьте смету работ по устранению указанных в предписании нарушений;
• инициируйте ОСС, чтобы принять решение о сборе средств на выполнение или компенсацию дополнительного объема работ;
• попробуйте отсрочить исполнение предписания на время проведения ОСС.

Право УО, ТСЖ, ЖСК инициировать собрание собственников по вопросу компенсации предусматривает часть 7 статьи 45 ЖК. Собственники могут утвердить один из трех вариантов сбора средств:

• единовременного внесения платы;
• рассрочки внесения платежей;
• включения составляющей в размер платы за содержание жилого помещения.

Если собственники помещений в МКД не приняли решение о сборе дополнительных средств на проведение работ, УО, ТСЖ, ЖСК вправе обратиться в суд в отношении каждого собственника о компенсации дополнительных затрат. При этом судебная практика по этому вопросу сегодня практически отсутствует. Успешность решения спора в суде для УО, ТСЖ, ЖСК зависит от фактических обстоятельств, условий договора управления, состава работ и услуг, предусмотренных в утвержденном размере платы за содержание жилого помещения, и решения ОСС.

Когда требовать у собственников компенсировать затраты

УО, ТСЖ, ЖСК могут потребовать компенсацию стоимости незапланированных работ у собственников, если выполняются два условия:

• необходимость вызвана обстоятельствами, которые УО, ТСЖ, ЖСК не могли предвидеть и предотвратить;
• за возникновение таких обстоятельств УО, ТСЖ, ЖСК не отвечают.

Это следует из постановления Пленума ВАС от 29.09.2010 № 6464/10. Аналогичной позиции придерживается Минстрой в письме от 15.06.2016 № 18560-ОД/04.

При этом, по мнению суда и Минстроя, УО, ТСЖ, ЖСК сначала должны выполнить такие работы, то есть фактически за свой счет. После этого потребовать компенсации понесенных расходов от собственников. Как правило, при больших объемах работ и отсутствии собственных свободных денежных средств УО, ТСЖ, ЖСК не могут их выполнить.

Ситуация

Должна ли УО проводить дератизацию подвала по предписанию Роспотребнадзора, если работы ею не предусмотрены

Да, должна.

УО обязана выполнять дератизацию и дезинсекцию помещений, которые входят в состав общего имущества в МКД, в рамках содержания такого имущества. Это следует из части 1 статьи 161 ЖК, пункта 23 минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290, и пункта 126 СанПиН 2.1.3684-21.

Чтобы провести дератизацию, составьте график, согласуйте его с собственниками помещений. Формат графика законодательство не регулирует, поэтому он может быть произвольным. Также заранее оповестите собственников о том, что будете проводить в их доме оценку заселенности либо истребительные мероприятия.

Закон не устанавливает периодичность проведения дератизации в МКД, ее определяют реальной необходимостью проведения.

Ситуация

Правомерно ли требование ГЖИ провести текущий ремонт кровли, если запланирован капитальный

Да, правомерно.

Закон не содержит положений, исключающих обязанность УО, ТСЖ, ЖСК проводить текущий ремонт, если капремонт предусмотрен на ближайшее время.

УО, ТСЖ, ЖСК отвечают перед собственниками помещений в МКД за надлежащее содержание общего имущества, в том числе в части ремонта кровли. Это следует из части 1.1, части 2.3 статьи 161 ЖК, пункта 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

По практике, если капремонт предусмотрен краткосрочным планом реализации региональной программы капремонта, орган ГЖН не выносит предписаний о проведении текущего ремонта. Однако это право, а не обязанность органа ГЖН.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 26.05.2023